EFECTOS DEL ESTALLIDO DE LA BURBUJA DEL LADRILLO

La banca se ha convertido en el primer accionista de las inmobiliarias

Solo una minoría de las grandes promotoras han pactado planes de viabilidad con los acreedores

Las entidades financieras se han visto forzadas a canjear deuda por acciones para recuperar créditos

3
Se lee en minutos
MAX JIMÉNEZ BOTÍAS / Barcelona

E l negocio de las grandes inmobiliarias ha cambiado su rostro. Ya no está en manos –salvo excepciones– de los promotores profesionales que se subieron al tren desenfrenado del crédito para triplicar sus negocios. Tampoco pertenece a inversores advenedizos que intentaron supelotazoparticular a la sombra de la inagotable liquidez del mercado financiero. El sector tiene una nuevo propietario: la banca, que se ha visto obligada a convertir aquellos créditos con los que alimentó la burbuja inmobiliaria en acciones, ante la imposibilidad de los promotores de saldar su deuda.

No es la primera vez que ocurre. En los años 90, la banca creo grupos inmobiliarios para hacer frente a una situación como la actual. Las sociedades patrimoniales que muchos promotores utilizaron como instrumento de inversión para comprar grandes promotoras, así como las propias inmobiliarias, han acabado en manos de bancos y cajas. «El banco no ha tenido elección porque para cobrar sus créditos solo podía ejecutar el activo de esas patrimoniales, que eran acciones de las inmobiliarias», explica un ejecutivo del sector.

Las entidades financieras, de manera accidental, se han convertido en propietarias cuando no han podido conseguir otro resultado. Las fórmulas para recuperar la deuda son limitadas. La más recurrente es el concurso de acreedores, aunque esta opción es la menos deseada porque se puede perder el control de la compañía. Este es el caso de Nozar, pero también de Martinsa-Fadesa. Esta última tiene activos cercanos a los 7.000 millones, por un pasivo de más de 6.000. No obstante, sus filiales, también insolventes, tienen patrimonios netos deficitarios, según los informes definitivos de los administradores concursales. Los bancos tienen que ponerse a la cola de los acreedores.

La segunda alternativa es la refinanciación de la inmobiliaria con un componente de liquidación. «Es lo que en el sector se denomina quiebra en frío», dicen fuentes empresariales. Es decir, se venden los activos disponibles para saldar la deuda. La diferencia con el proceso anterior es que se trata de un concurso que no pasa por el juzgado mercantil, y lo que se obtiene de los activos acaba en poder de los bancos.

MEJORES TIEMPOS / La tercera opción para recuperar créditos es lo que se denomina «refinanciación zombi». La compañía no tiene prácticamente activos para obtener liquidez, o el activo es básicamente suelo, que durante esta crisis inmobiliaria es como no tener nada. «Ante la opción de acudir a un concurso o a una liquidación problemática, los bancos prefieren aplazar la deuda, a la espera de que lleguen mejores tiempos», cuentan fuentes financieras.

En este caso, la compañía no paga los intereses bancarios y los acumula al final del periodo, cuando las condiciones del mercados hayan cambiado y el activo vuelva a ser productivo. Es el caso de Habitat y Reyal-Urbis, entre otras. La banca no se ha convertido en accionista de estas inmobiliarias, pero, sin duda, podría haberlo hecho.

Noticias relacionadas

La cuarta alternativa depende de que la promotora disponga de activos que generen ingresos recurrentes. La deuda que se puede pagar se mantiene como tal. La parte que no se puede pagar se convierte en acciones. Es el caso de Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa. La primera genera ingresos considerables, porque su negocio –el de oficinas– sigue en marcha. Los bancos se han incorporado como accionistas y han aprobado un plan de viabilidad.

Metrovacesa es un caso parecido, pero con características singulares. La inmobiliaria está en manos dela banca tras haber canjeado deuda de la sociedad patrimonial por capital. Aun así, tiene pendiente de renegociar un volumen de créditos de 5.590 millones de euros de la propia inmobiliaria. Sacresa, el grupo patrimonial de la familia Sanahuja, se endeudó hasta las cejas para hacerse con el control de Metrovacesa. Con la crisis, el grupo ha sido incapaz de generar suficientes recursos para amortizar los créditos. Varios bancos se incorporaron al capital de Metrovacesa mientras otros siguen la renegociación de la deuda pendiente. Sacresa, con una deuda de 2.500 millones de euros, ha presentado concurso de acreedores. Su interés para los bancos no va más allá de recuperar los créditos, por lo que no se plantean entrar en su capital. Metrovacesa es otra cuestión, es la fuente de ingresos del grupo.