Reforma urbanística en el Besòs

La Generalitat reduce aún más el número de pisos junto a las Tres Xemeneies

  • El plan aprobado permite construir 1.783 domicilios, 176 menos que la previsión que causó recelo en los ayuntamientos de Badalona y Sant Adrià

La central térmica clausurada de las Tres Xemeneies, vista desde la playa de Sant Adrià de Besòs.

La central térmica clausurada de las Tres Xemeneies, vista desde la playa de Sant Adrià de Besòs. / Jordi Cotrina

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Jordi Ribalaygue
Jordi Ribalaygue

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Especialista en Barcelona y área metropolitana

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Al final no serán ni 1.959 pisos ni 1.844, sino 1.783 viviendas las que se construirán en una franja deshabitada entre Badalona y Sant Adrià de Besòs, la última parcela sin edificar frente a la costa en el entorno de Barcelona. Este jueves, la comisión de urbanismo de la Generalitat ha aprobado la versión casi definitiva del Plan Director Urbanístico (PDU) de las Tres Xemeneies, la central térmica clausurada que se sitúa en el centro de una remodelación de grandes proporciones y que abarca 32 hectáreas.

Al final, el Departament de Vicepresidència i Territori contrae aún más el número de domicilios que permite que se erijan para acompañar al polo de empresas del sector audiovisual y del videojuego que la Generalitat anhela instalar en la desembocadura del Besòs. De prosperar, el 'hub' denominado Catalunya Media City aspira a que se instalen platós, centros de trabajo y aulas de formación en los terrenos coronados por las chimeneas.

En septiembre, el Govern ya dio marcha atrás en la idea de que los bloques de hasta 10 plantas que se alcen delante de las Tres Xemeneies alojen casi 2.000 pisos. La cantidad causaba reticencias en los ayuntamientos de las dos ciudades que albergarán el nuevo barrio. El enésimo retoque al proyecto es consecuencia de un acuerdo reciente por el que Endesa y Metrovacesa -los dos propietarios con más superficie en la zona- han aceptado abonar cinco millones de los cerca de 19 millones de euros que cuesta trasladar una subestación eléctrica situada en medio de los terrenos a remodelar. A su vez, renuncian a casi 10.000 metros cuadrados de techo edificable. A cambio, los propietarios se garantizan que la reforma tire adelante, con los réditos económicos que la venta de las construcciones les generará.

A su vez, la Generalitat ha desistido en la pretensión de empequeñecer los pisos de protección oficial. La versión preliminar del PDU que se ha sometido a aprobación encajaba más domicilios sin incrementar la superficie edificable, sino estrechando las dimensiones medias de los pisos de protección oficial en régimen de alquiler. La propuesta rebajaba unas proporciones de 73 a 75 metros cuadrados útiles de promedio a una horquilla de 63 a 65 metros. El Ayuntamiento de Badalona se declaró en contra de estrechar las viviendas.

Recreación virtual del proyecto urbanístico de las Tres Xemeneies.

/ Generalitat de Catalunya

Si bien ha cedido, el Govern niega que se le pueda acusar de haber querido exprimir los aledaños de las Tres Xemeneies a base de "minipisos". En ese sentido, defiende que pretendía diversificar la oferta de pisos de precio tasado para adaptarse a las necesidades de familias con ingresos bajos y que no requieren de un domicilio de grandes proporciones. Sin embargo, admite que no existía consenso en torno a la proposición y ha preferido volver al tamaño medio que ya figuraba en el primer estudio del proyecto, equiparable a la talla promedio que se augura para las viviendas de renta libre que se levanten.

El PDU que ha salido adelante concibe 1.069 viviendas de precio libre y 714 de protección oficial. La versión que despertó polémica contemplaba 1.106 domicilios de promoción privada y 853 a precio reducido.

Por otro lado, la Generalitat asegura que se neutralizará la amenaza que parte del sector que se edificará quede anegado una vez cada 100 años. Entre otras medidas, se elevará la cota sobre la que se levantarán los inmuebles, se acondicionarán unos humedales en el futuro parque y se trazará una línea de cota en una franja próxima al Besòs, todo ello para drenar una eventual crecida de agua. Vicepresidència garantiza que las protecciones que se implantarán permitirán construir equipamientos sin condicionamiento por el riesgo de inundación. Falta por definir qué servicios se asientan.

Viabilidad "en el límite"

A su vez, la Generalitat sale al paso de las acusaciones de los detractores del PDU, al que tachan de “pelotazo” favorable a Endesa y Metrovacesa. Fuentes de Vicepresidència niegan que los beneficios que los propietarios vayan a obtener sean mayúsculos.

En ese sentido, aseguran que la viabilidad económica de la operación -la diferencia entre los beneficios para los promotores y las cargas que deben asumir- está “en el límite”. Front Marítim del Besòs -la sociedad que une los intereses de Endesa y Metrovacesa ante la próxima reforma urbanística- presentó alegaciones en las que reclamaba compensaciones y aumentar la cifra de domicilios que se alcen para garantizar la rentabilidad. La 'conselleria' ha desestimado la mayoría de las peticiones de los propietarios, excepto la que hacía referencia a ampliar el techo edificable del hotel que se planifica en la zona.  

Costes de 80 millones

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La Generalitat añade que los costes de urbanización del entorno -que incluye la apertura de calles, la construcción de túneles y puentes y la creación de un parque- correrán a cargo de los ingresos que los promotores de las construcciones obtengan. El gasto para acondicionar el próximo barrio asciende a unos 80 millones de euros.

Aunque aún se etiqueta de provisional, el proyecto ratificado esta mañana es, a la práctica, el que entrará en vigor en pocas semanas. La aprobación final es un mero trámite en que ya no se incluirán modificaciones y que la comisión de urbanismo de Catalunya refrendará a finales de mes. Eso sí, especular con cuándo se habitará el contorno ahora desaliñado de las chimeneas sigue siendo un ejercicio arriesgado. En todo caso, la Generalitat cuenta con que las obras empiecen en un margen de 18 y 24 meses.