La distancia física abre nuevas posibilidades de inversión: el parking

El parking siempre ha sido un activo inmobiliario con alta rentabilidad. La nueva normalidad traerá consigo nuevos hábitos; la distancia física será uno de ellos. Con la nueva situación, los medios de transporte públicos como el metro o el autobús podrían utilizarse menos por el miedo a un contagio. Por ello, volvería la necesidad de un coche propio y con ella la de un parking. Por ahora el sector sigue levantando interés. 

Según el Observatorio Sectorial DBK de INFORMA, la facturación derivada del alquiler de plazas en aparcamientos en estructura y la gestión de plazas en aparcamientos regulados en superficie en España alcanzó en 2019 los 1.097 millones de euros, lo que se traduce en un incremento del 3,5%. Un estudio de ElParking, app de servicios integrales al conductor, estima que el sector del parking caerá el 15% a causa del Covid-19 en 2020, sufriendo las consecuencias del confinamiento hasta pasados 90 días del fin del Estado de Alarma. Entre los factores que afectan directamente al sector y que serán responsables de este descenso, ElParking señala, además de al confinamiento, al teletrabajo. 

Los cambios que trae la 'nueva movilidad': carril bici, transporte público eficiente, aceras amplias... ¿y menos coches?

El vehículo privado se impone como medio preferencial de transporte, en caso de necesidad de desplazarse, ya que el 78% de los usuarios encuestados afirma estar preocupado por un posible contagio. De este modo, el transporte público se ve como un medio más inseguro en el caso de los contagios de coronavirus, al estar asociado a una mayor aglomeración de pasajeros. 

El parking, ¿la inversión de la nueva normalidad?

Para Fátima Sáez del Cano, managing director Spain de Grosvenor Europe, señala que las diferencias entre esta crisis y la anterior (la de 2008) son las que comienzan a abrir nuevas oportunidades de negocio. “Es probable que el ‘location, location’ de las oficinas en los centros masificados deje de ser una prioridad en beneficio de los parques empresariales y de los lugares de trabajo espaciosos y con parking. Y esta nueva realidad abre oportunidades de inversión”,señala. 

Miguel Arimont, fundador y ceo de LEM Loan e-Market (marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España), asegura que a corto y medio plazo la inversión en parking será muy viable para el inversor “porque es una inversión muy líquida y con mucha rotación” y recuerda que tiene mayor rentabilidad que con la vivienda. “Hay un gran interés en comprar parkings para alquilarlos, sobre todo en ciudades grandes como Madrid o Barcelona”. 

Asimismo, asegura que tiene todo el sentido del mundo que ahora con la situación de distanciamiento físico apostemos más por el vehículo privado para no tener que utilizar el transporte público. “Es una nueva forma de moverse, un nuevo hábito”, señala. Arimont insiste en que la inversión en parking es buena a corto y medio plazo “porque a largo plazo volverá a los niveles habituales, es una inversión muy concreta”, avisa. 

Así, explica que la rentabilidad de una vivienda en una capital, no en la “zona prime”, puede estar entre el 4-5%, mientras que la de un parking puede llegar al 6-7%, un punto porcentual más. “Además, el desembolso inicial que se requiere es menor que el de una vivienda. Nosotros tenemos en cartera plazas por 5.000-6.000 euros”, comenta el ceo de LEM Loan e Market.

Unos datos que corrobora Sandra Daza, directora general de Gesvalt. Hasta ahora venía siendo así sobre todo en las grandes ciudades. Durante el año pasado, la rentabilidad derivada de las plazas de garaje superaba el 6%, con picos de rentabilidad en determinados barrios, como por ejemplo Moncloa en la capital o Les Corts en Barcelona, donde la rentabilidad superaba el 7%. Por su parte, la rentabilidad bruta del alquiler residencial fue del 5,7%.

El sector del parking caerá el 15% a causa del Covid-19 en 2020, sufriendo las consecuencias hasta pasados 90 días del fin del estado de alarma

Los parkings siempre han sido un buena alternativa de inversión, “pero van a ser una mejor opción en el próximo año o incluso dos años”, señala Arimont. No obstante, insiste en que luego volverá a lo anterior, que aún así está por encima de la vivienda, “pero en este medio plazo se verá mayor aumento de esa rentabilidad”. 

El equipo de inversión en OPRE (Operational Real Estate) de CBRE España explica que la inversión en parkings tiene otra ventaja, más allás de la rentabilidad, que es que tienen un modelo de negocio sencillo con unos gastos fijos bajos y estables. Ahora bien, “vemos complicado que aumente la rentabilidad porque ya se encuentran en el rango de los activos alternativos más rentables”, puntualizan.

Daza también asegura que existen otras ventajas más allá de la rentabilidad en la inversión en plazas de garaje respecto a la inversión en vivienda, como por ejemplo un menor precio, que a su vez pueda provocar que no sea necesario recurrir a la financiación, menores gastos de mantenimiento, “una rentabilidad más rápida (siempre y cuando se haya buscado una buena ubicación) y una mayor capacidad para liquidar el activo”.

El teletrabajo puede frenar su uso

Sandra Daza considera probable que el volumen de trayectos cortos en vehículos particulares aumente, “al menos en el corto y medio plazo”. Pero matiza que la sistematización del teletrabajo o el incremento de la demanda de ocio doméstico, puede repercutir en un menor número de desplazamientos. Por ello, explica que habrá que analizar las dos variables cuando se llegue a nueva normalidad. “Es posible que este tipo de activos vean incrementado su interés, pero también tendremos que ver cómo le afecta una posible reducción del volumen de su demanda”, puntualiza Daza. También será entonces cuando se vea la evolución en rentabilidad.

El equipo de inversión de CBRE España señala que es muy probables que aumente el interés por los parkings, pero matiza que hay que tener en cuenta que se va a implantar el teletrabajo, “por lo que aún no está claro el efecto de la crisis sobre el sector”.

Meses antes del inicio de la crisis sanitaria, la directora general de Gesvalt asegura que empezaron a observar una nueva tendencia con respecto al uso de los parkings. “En los edificios de oficinas de las grandes ciudades, se observaba como un importante número de plazas reservadas para empleados estaban en desuso por la preferencia de muchos trabajadores de desplazarse en transporte público”, señala Sandra Daza. 

Para aprovechar este espacio, algunos de los propietarios de estos inmuebles se plantearon destinar ese espacio a la logística de la “última milla” implantando zonas de almacenamiento con la idea de cubrir las necesidades que acarrea el aumento del e-commerce y la necesidad de espacios en los centros de las ciudades. “Tendremos que observar si las consecuencias de la pandemia en los posibles cambios de hábitos podrían modificar estas tendencias que ya existían”, explica.

“El mercado de los aparcamientos es un sector atractivo, tanto en Europa como en nuestro país, tal y como demuestra la cantidad de fusiones y adquisiciones en los últimos años”, asegura Sandra Daza. Los márgenes generados por algunos de los mayores operadores (los 5 mayores engloban el 50% del mercado total en nuestro país) “provocan que esta clase de activos sean muy atractivos para los inversores”.