Vivenda: ¿volvemos a las andadas?

El sector inmobiliario español ha estado en el centro de la opinión pública desde hace ya un par de décadas. La mejora en el nivel de vida de los españoles a partir de la mayor integración internacional de los últimos años, junto con su situación geográfica y cultural, hacen de España un lugar interesante para adquirir propiedad, tanto para locales como para extranjeros. Cabe destacar también que el español, a diferencia del resto de Europa, es más propenso a la compra que al alquiler de vivienda.

Los hechos acontecidos en la economía española durante el último episodio de crisis conocido como la burbuja inmobiliaria del 2007-08 han tenido un impacto significativo sobre la economía. La situación actual, si bien acompañada de claros números de mejoría para la economía en su conjunto, parece traer consigo una repetición de los hechos pasados que llevaron a tal burbuja. Algunos datos recientes nos deberían de hacer reflexionar sobre la posibilidad de un nuevo episodio como el vivido hace una década, y que podría comprometer los avances realizados, lentos pero seguros, en materia económica.

Precios al alza

Prueba de que el mercado inmobiliario español se está reactivando la encontramos en la evolución al alza del índice de precios de vivienda (IPV), publicado trimestralmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los precios vienen creciendo desde mediados del 2014, después del periodo de reajuste pos-burbuja de caída de precios. Si bien las tasas de crecimiento actuales no son las de los años de la burbuja, esto puede representar una llamada de atención.

Cabe recordar que en el último censo de viviendas del año 2011, publicado por el INE con frecuencia decenal, la cantidad de viviendas vacías ascendía a más de 3,4 millones (un 10% más que en el 2001). Más recientemente, el último Informe sobre el estoc de vivienda nueva publicado por el Ministerio de Fomento en el 2015, sitúa la cantidad de viviendas nuevas sin vender en 513.848, lo cual si bien es un 5.6% menor que el año anterior, sigue siendo un número considerable. La teoría económica apunta a una caída de precios en tales situaciones, pero este no parece ser el caso en los últimos años.

Lo cierto es que el número de hipotecas está experimentando un suave ascenso en los últimos años. Y no solo eso, el importe medio de las mismas también está creciendo. Se observa una suave pero clara tendencia positiva en ambas variables, que si bien no tan abrupta como durante el periodo previo a la burbuja, no deja de ser digno de atención.

El crédito fácil

¿Qué es por tanto lo que impide que los precios no acaben de ajustar a la baja dado el excedente de viviendas en España? Una posibilidad es que la demanda esté creciendo debido a las tasas de interés extremadamente bajas -una realidad presente en gran parte del mundo- y que llevarían a las personas y a las empresas a realizar inversiones, como la compra de una vivienda en el caso de particulares, que en otras condiciones jamás harían.

La tasa de interés es un precio de una relevancia transcendental, dado que permite vincular el presente con el futuro. En otras palabras, permite conectar el ahorro disponible con las necesidades de inversión, de tal manera que cuando las necesidades de inversión son altas, el único mecanismo que tiene el mercado para atraer recursos ociosos es vía tasas más altas. Inversamente, cuando las necesidades de inversión no son apremiantes, las tasas reflejarán esto con niveles más bajos, dado que no será necesario atraer tales ahorros.

¿Qué sucede entonces cuando dicho precio, la tasa de interés, no es el reflejo de estas necesidades de inversión y de aquellas disponibilidades de ahorros? Es decir, y para ser más claros, ¿qué pasa cuando tal precio no lo fija el mercado sino más bien una autoridad central como el Banco Central Europeo o la Fed en Estados Unidos? Pues lo que pasa es que pueden actuar con total discrecionalidad y decidir según sus propios criterios (que muchas veces no están claros) si es menester penalizar a los ahorradores o no, vía tasas de interés muy bajas. El problema no es que las tasas sean bajas, sino que estén fijadas de manera discrecional a efectos de cambiar el comportamiento de ahorradores e inversores. Y esto no refleja la realidad, es decir, la disponibilidad de ahorros y las necesidades reales de inversión.

Lo cierto es que una tasa de interés real (es decir, ajustada por inflación) muy baja incentiva a inversores a realizar proyectos que muy probablemente no hubieran siquiera concebido, y también, a particulares a comprar una casa que no hubieran comprado. El crédito fácil, como se lo ha llamado, es el resultado de la impresión excesiva de dinero por parte de la banca central, lo que se conoce como política monetaria expansiva. Este hecho, con la connivencia del sistema bancario, que es el catalizador de dicha expansión monetaria, permite un fácil acceso al crédito que puede desembocar en una burbuja. 

El tiempo dirá si esto es el principio de otra burbuja inmobiliaria.