El Periódico

Canibalismo inmobiliario

Barcelona encara la extinción de los primeros contratos de tres años que aprobó el PP en el 2013

Las inmobiliarias ofertan cada vez más pisos con inquilino para que los expulse el comprador

Canibalismo inmobiliario

JOAN CORTADELLAS

Escaparate de una agencia inmobiliaria en el Eixample.

CARLES COLS / BARCELONA

Domingo, 15 de enero del 2017 - 17:15 CET

El Congreso de los Diputados aprobó hace tres años y medio la llamada ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler. Es la ley que redujo de cinco a tres años la duración mínima de los contratos de arrendamiento de un piso. Han comenzado a extinguirse, pues, los primeros contratos firmados tras la aprobación de aquella reforma. "Señorías, va a haber, sin duda, una mayor oferta de viviendas, una mayor capacidad de elección de los futuros arrendatarios y una disminución del precio", prometió la entonces ministra de Fomento y hoy presidenta del Congreso, Ana Pastor, durante el debate parlamentario. No acertó ni una. Al menos, en Barcelona, donde comienza a producirse, en parte por culpa de otros artículos de aquella ley, lo que podría definirse como una espiral de canibalismo inmobiliario. Los alquileres son caros y escasos, lo cual favorece un mercado de compra y venta con precios al alza, crece la burbuja y, en lo que es toda una desconcertante tendencia, las inmobiliarias ofrecen cada vez más a los posibles compradores pisos con inquilino y con contrato vigente. Así, una familia que huya del mercado del alquiler y trate de comprar un piso puede verse en el trance de ser la mano que expulse a un arrendatario. Canibalismo inmobiliario. El nombre no es inadecuado.

La relectura del diario de sesiones de aquel debate resulta especialmente ínteresante porque solo han pasado tres años. No era un pronóstico a largo plazo, víctima de imprevistos. Aquel día, la ministra Pastor, como ofendida, afirmó que la sociedad no se divide entre propietarios y arrendatarios “de esa manera que algunos de forma torticera han querido hacer ver”. El PP se quedó solo en la votación. No es posible consultar la declaración de bienes de los diputados de aquella legislatura. El Congreso la elimina de la web una vez que concluye cada ciclo legislativo. Pero sí es factible hacerlo, al menos, con la actual. Los actuales 134 diputados del PP suman 290 pisos, 54 locales comerciales, naves industriales o despachos y 59 solares. Los diputados sin piso en propiedad se cuentan con los dedos de una mano, excluido el pulgar. En el Senado, por donde también pasó la ley, la media es de dos pisos por señoria (son 148 los senadores del PP y 300 las viviendas declaradas). Resulta llamativo, entonces, que en aquel debate se insistiera tanto en la necesidad de “proteger los derechos de los propietarios frente al impago”, en palabras también de Pastor, y en la importancia de despejar el camino administrativo para, llegado el caso, tramitar un desahucio.

La ley la votaron solo los diputados del PP, un grupo con una media de más de dos pisos por diputado

El lienzo inmobiliario de Barcelona llegado el 2017 es noticia recurrente en la prensa, lo cual no es buena señal. Hace tres años, cuando entró en vigor la ley, un 6 de junio, los alquileres estaban algo contenidos. En el 2013, el precio medio de alquiler en la ciudad, según las estadísticas del Incasol, era de 618 euros mensuales. Sorprenderá a los vecinos de los barrios más céntricos. Parece una cifra muy baja. Los barrios más periféricos se supone que son los que suelen equilibrar la balanza. Se podrá discutir, en cualquier caso, la fiabilidad de la fuente, en este caso la Generalitat, pero queda acreditado en las estaísticas oficiales que el 2013 fue el pico más bajo desde el año 2006, es decir, desde antes del estallido de la crisis. Solo por comparar, el pasado 2016 se cerró con un precio medio del alquiler de 825 euros mensuales.

TRES AÑOS DE SUBIDAS

Así, la cuestión es que los primeros inquilinos a los que les expira el nuevo contrato de tres años se encuentran en el mejor de los casos con subidas de entre un 15% y un 20% y, en el peor, se topan con que ni siquiera les ofrecen la opción de renovar el contrato, porque una parte del parque de viviendas se destina, de forma creciente, a la simple y pura inversión, a menudo por parte de extranjeros.

“Mediante la presente le requerimos formalmente a fin de que por todo el día 6 de marzo de 2017 deje la vivienda arrendada totalmente libre, vacua y expedita a disposición de la propiedad, haciendo entrega de las llaves”. Es el tercer párrafo de un burofax que una vecina de la Gran Via, más allá de Tetuán, recibió el pasado noviembre. Le sorprendió el modo en que se pusieron en contacto con ella. Ni una llamada de teléfono. Y el texto prosigue: “…lo que le comunicamos a usted a los oportunos efectos legales y en especial para evitar la tácita reconducción del referido contrato, con reserva expresas de cuantas acciones asistan a la propiedad en caso de que no desaloje la vivienda en los términos que quedan indicados”. Solo en las dos líneas finales, ya de despedida, se facilita un teléfono de contacto por si la arrendataria desea firmar un nuevo contrato. Lo hizo. Llamó. La respuesta no dejó de sorprenderle. El precio propuesto subía de los 825 euros mensuales a 1.000. Se trata de un piso de aquellos que las inmobiliarias suelen definir como "ideal parejas", o sea, pequeño, máximo dos personas. La categoría inferior, en esa jerga, suele ser el "coquetón", es decir, minúsculo, que siempre es mejor que el "muchas posibilidades", es decir, que está destrozado y requiere obras.

Las inmobiliarias anuncian tdos tipos de pisos, los caros y los sospechosamente baratos, porque se ofrecen con inquilino dentro

Pero la sorpresa no fue el nuevo precio, acorde con lo que se cobra en Barcelona en ese tramo de la Gran Via, sino que además la propedad pretendía que, como inquilina, suscribiera de ahora en adelante el seguro de la vivienda y pagara el impuesto de patrimonio del inmueble.

TASACIÓN BANCARIA

La conclusión a la que llegó este caso real (que prefiere el anonimato) es que, visto que los alquileres son más altos de nuevo que las cuotas de las hipotecas, había llegado la hora de explorar el mercado de la venta de pisos. La afectada tiene un pequeño colchón de ahorros, indispensable, porque (y esa es otras de las singularidades del momento) los bancos tasan ahora a la baja, de modo que solo quien tiene una entrada suficiente que aportar puede acceder a un piso en propiedad. Eso, por cierto, despeja el camino a los inversores.

Es entonces cuando la protagonista de este caso se adentra en la jungla inmobiliria, cuando se lleva toda una sopresa, al menos para ella, porque en aquel debate del 2013 en el Congreso esta cuestión ya se abordó. Son los llamados (en argot de las inmobiliarias sin escrúpulos) 'pisos con bichos'.

Las agencias inmobiliares exhiben actualmente en sus escaparates dos tipos de viviendas. Las caras y las aparentemente baratas. Preguntar por las segundos es lo lógico. "Es un piso en muy buen estado, pero con un inquilino aún dentro. Le queda un año y medio de alquiler", explica, por ejemplo, la responsable de una agencia de la avenida de Pi i Margall.

Lo dicho. De eso también se debatió en la reforma legal del 2013. Fuentes del sector inmobiliario aseguran que ese aspecto se resolvió a la medida de, cómo no, el sector bancario, que con la crisis se había convertido sin desearlo en dueño de decenas de miles de viviendas en toda España y que, en ocasiones, y a la espera de que mejorara la situación económica, pusieron en alquiler. El contratiempo en el horizonte era que encontraran comprador para esos pisos y tropezaran con el obstáculo del inquilino. Por eso, la ley de flexibilización y fomento del alquiler prevé que los arrendatarios mantengan sus derechos sobre el piso (por ejemplo, la duración pendiente del contrato), pero solo en caso de que en su día ese contrato hubiera sido inscrito formalmente en el registro de la propiedad, algo, según fuentes del sector, muy poco habitual. Es una invitación al canibalismo inmobiliario.

La entonces ministra Pastor dijo que sería culpa de los inquilinos si les echaban de casa por no haber registrado el contrato de alquiler, tal y como ocurre

"Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá ese derecho. Este criterio modifica la situación actual en la que los compradores de una vivienda arrendada permitían la continuidad del arrendamiento al menos hasta el periodo de cinco años. Esto no es quitar derechos, señorías, es simplemente que se recoja aquello a lo que tienes derecho en cada momento, porque si una parte no se obliga, la otra tampoco se obliga", zanjó la cuestión la ministra en 1993.

“La apuesta del ministerio es que el mercado del alquiler sea una alternativa eficaz y real al de propiedad”, prometió Pastor aquel día. Pasados tres años Barcelona ha sido noticia por ser la ciudad casi sin pisos de alquiler, por sus nuevos focos de gentrificación y por un invisible proceso de compra de nuevas viviendas por parte de quienes ya tienen una, es decir, por parte de inversores. En una ocasión, el periodista y escritor Guillem Martínez definió Barcelona como una suerte de Boston, "donde los Kennedy pueden ser liberales, pero no todo el mundo puede ser un Kennedy". Según y como, se quedó corto.

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