30 sep 2020

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LAS CLAVES

Así afectará la ley del alquiler de Catalunya a inquilinos y propietarios

La nueva normativa obliga a congelar o bajar el precio de los arrendamientos en 60 ciudades catalanas

El Consell de Garanties Estatutàries dictaminó que invade competencias del Estado, por lo que el PP la llevará al TC

Júlia Regué

Escaparate con anuncios de alquiler y venta de pisos.

Escaparate con anuncios de alquiler y venta de pisos. / FERRAN NADEU

El Parlament ha aprobado una ley que regula los alquileres en Catalunya, que entrará en vigor en los próximos días, para contener o moderar el precio de los arrendamientos en zonas con un "mercado de vivienda tenso" en los que se aplicará el índice de referencia de precios de la Generalitat. 

¿A quién afecta la ley?

La legislación se aplicará en los 60 municipios catalanes con más de 20.000 habitantes, por lo que afectará a unos cinco millones de personas. Las viviendas arrendadas antes del 1 de enero del 1995, las sujetas a un régimen de protección oficial y las integradas en redes públicas de vivienda de inserción o de mediación para alquiler social quedan exentas de la normativa.

¿Qué es una zona con un "mercado de vivienda tenso"?

Se consideran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o parte de los municipios en los que hay riesgo de proveimiento suficiente de vivienda de alquiler asequible. Son zonas que cumplen con una de estas tres circunstancias: que el precio de los alquileres experimente un crecimiento sostenido claramente superior a la media de Catalunya, que los arrendatarios destinen más de un 30% de sus ingresos al alquiler y que el precio del arrendamiento haya subido en cinco años tres puntos más que el IPC catalán. 

¿Quién declara la demarcación "tensa"?

La competencia es de la Generalitat, pero en Barcelona corresponde al Ayuntamiento y, en el Área Metropolitana, al Consejo metropolitano. La iniciativa puede partir de los municipios o de los entes supramunicipales afectados. La declaración de área tensa no puede superar los cinco años, pero puede ser revisada para acortar el plazo o dejarla sin efecto si cambian las circunstancias durante su vigencia, al igual que puede prorrogarse si la situación lo justifica.

¿Subirá o bajará el precio del alquiler?

La ley fija que el precio del alquiler no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y que si una vivienda tenía un precio por encima de la media de alquileres de la misma zona, el nuevo contrato no podrá superar el índice de precios de la Generalitat. Las residencias que se alquilen por primera vez, tendrán que ajustarse a este índice fijado por la administración para cada zona, pero la obra nueva queda fuera de la ley para incentivar la construcción de vivienda protegida. Los contratos que también quedan exentos son los que se firman entre relaciones de parentesco y los que firme un propietario "vulnerable". 

¿Cómo se calcula el índice de referencia de precios?

La Generalitat ofrecerá un indicador de consulta pública para conocer una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda según la zona y las características propias del inmueble para fijar el precio mínimo y el precio máximo. Se calculará el importe de la vivienda según criterios generales como la ubicación, pero también se acotará a criterios más concretos como el estado de mantenimiento, si tiene ascensor, si hay aparcamiento o si el hogar está amueblado.

¿Qué es un propietario "vulnerable"?

La norma establece que a los propietarios o unidades de convivencia que tenga ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Catalunya (IRSC), lo que equivale a unos 1.900 euros contando con las rentas del alquiler (si vive solo, si no la cantidad aumenta), no están obligados a congelar el precio actual del alquiler a sus inquilinos. Ahora bien, tampoco pueden fijar un precio que supere el índice de la Generalitat en su zona. Si la renta pactada por la vivienda es inferior a este umbral, el dueño puede incrementar el precio hasta igualarlo. Sin embargo, si su arrendatario tiene ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC, no podrá elevar el precio actual del domicilio. El Indicador de Renta de Suficiencia de Catalunya es una unidad de medida para calcular los ingresos familiares o de la unidad de convivencia. Para equilibrar las diversas familias, los ingresos se ponderan según la zona geográfica en la que se ubica la vivienda y teniendo en cuenta el número de miembros de la familia.

¿Aumenta el precio si el propietario reforma la vivienda?

Si el dueño hace obras de mejora, fuera de las que obliga la ley, puede subir el precio de acuerdo a lo que fija la ley estatal de alquileres. Esto supone un incremento ponderado según las obras ejecutadas hasta un máximo del 20% del precio del alquiler. El arrendatario deberá acreditar el capital invertido para calcular la subida ponderada durante un año. El importe de subvenciones o ayudas públicas para mejorar la vivienda no se considera capital invertido.

¿La ley prevé sanciones?

Sí, la ley prevé sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros previstas en la ley 18/2007. Entre las infracciones graves figura el incumplimiento de la norma por parte del propietario que alquile a un precio superior al 20% del índice de la Generalitat y la ocultación al inquilino de que la vivienda que ocupa está sujeta a la regulación de precios. Entre las sanciones leves, se establece el no hacer constar en una oferta de alquiler el precio de referencia o el importe del último contrato firmado.

¿Puede el Constitucional suspender la ley?

A instancias de Cs y el PP, el Consell de Garanties Estatutàries dictaminó en agosto que 11 de los 15 artículos de la iniciativa no se ajustan ni al Estatut ni a la Constitución por invasión de competencias del Estado. Los populares anunciaron ayer que recurrirán al Tribunal Constitucional para impugnar la ley y los naranjas están estudiando seguir los mismos pasos. Si quien recurre es un partido, la ley estará en vigor hasta que haya una resolución, pero si el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, impugna la ley quedará suspendida de inmediato cuando el recurso se admita a trámite.