La ley de vivienda no resuelve el alquiler

¿Cómo se resuelve la crisis habitacional? Los problemas de acceso a la vivienda vienen dados en parte por el aumento de los precios de alquiler. Una de las medidas incluidas en la nueva ley de la vivienda es su limitación -aplicable a partir de mediados de marzo- en 140 ciudades tensionadas de Catalunya. Es un parche que no funcionará.

La alta demanda de viviendas de alquiler cimienta el incremento de precios. Para frenarlo, hay que aumentar la oferta, no topar los precios.

Esta solución ya se probó en Catalunya entre septiembre de 2020 y marzo de 2022, con resultados adversos según el estudio de Esade 'Los efectos colaterales de los alquileres en Catalunya', elaborado por los profesores José García Montalvo, Joan Moras y Josep Maria Raya: las viviendas baratas subieron el precio en un 12% para igualar el límite del índice de referencia.

Al igual que pasó en Catalunya, todas las experiencias internacionales donde se ha implementado un control de rentas a largo plazo, desde Berlín a París, pasando por California o Suecia, han tenido resultados similares: reducción de la oferta, desaparición de la inversión en nuevas viviendas en alquiler, subida de la demanda embalsada, aumento de precios en las poblaciones aledañas e incremento de la economía sumergida.  

Además, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias ha alertado de que desde la entrada en vigor de la ley de la vivienda la oferta de alquiler habitual ha descendido un 30%: los propietarios trasladan el inmueble al mercado de alquiler temporal o turístico o al de compraventa. Es decir, se reduce el parque de pisos en alquiler y, consecuentemente, aumenta el desajuste entre oferta y demanda. Lo que, según la ley de la oferta y la demanda, es un estímulo para el alza de los precios, y el efecto totalmente contrario de lo que se persigue.

Para paliar los problemas de acceso a la vivienda es necesario combinar varias medidas basadas en la colaboración público-privada. Algunas de estas iniciativas son otorgar incentivos fiscales a los propietarios que destinen una vivienda al alquiler de larga duración, facilitar la inversión privada para nuevas promociones, activar suelos dotacionales para uso residencial, fomentar más la rehabilitación y reforzar la seguridad jurídica, además de crear una infraestructura de vivienda social eficaz y sostenible.

El reto de “la legislatura de la vivienda”, como la han llamado desde el Gobierno, es mayúsculo. Se calcula que las familias dedican una media del 33% de sus ingresos al pago del alquiler, y en algunas capitales este esfuerzo supera o roza el 40%, récord de la última década. El 72% de los desahucios se producen por impago del alquiler. La subida de los precios del arrendamiento, en un contexto de inflación y de sueldos estancados o que no siguen el mismo ritmo de crecimiento, supone que cada vez más personas tengan problemas para acceder a una vivienda. 

Ya no son solo los colectivos sociales vulnerables o en riesgo de exclusión social, se ven afectados también jóvenes, familias de clase media, jubilados que no son propietarios y población extranjera. Y el hecho de que los jóvenes no puedan acceder a una primera vivienda significa que retrasan la emancipación. En consecuencia, la paternidad y la maternidad también se posponen, lo que tiene impacto en la tasa de natalidad. Con la población envejecida, el índice de mortalidad sube paulatinamente, mientras que la tasa de natalidad decrece. La diferencia entre defunciones y nacimientos va en aumento, y solo la migración internacional salva el crecimiento demográfico, necesario para mantener el Estado de bienestar. 

En este Estado de bienestar, la vivienda no solo es el quinto pilar, sino que puede poner en riesgo todo el sistema. Para evitarlo debemos lograr una solución integral y a largo plazo. Eso solo lo conseguiremos con un Pacto de Estado para la Vivienda.