La accesibilidad en el precio de la vivienda: un fenómeno mundial pero local

 En un reciente informe del Instituto de Estudios Financieros se muestra que los precios de la vivienda han crecido en el mundo, a lo largo de los últimos 47 años, un 154% por encima de la inflación. Lo que implica una tasa anual del 2%. Evidentemente, la variabilidad es enorme. Desde el crecimiento acumulado de 656% de Luxemburgo, al decrecimiento del 46% en Colombia. En el mismo periodo la renta de los países ha crecido un 106%, con lo que la tasa anual de crecimiento de la renta personal disponible ha sido del 1,55%. Es decir, los precios de la vivienda han crecido 0,45 puntos porcentuales anualmente por encima de la renta disponible, lo que, financieramente se entiende como la prima de riesgo de invertir en el activo vivienda pero, visto de otra forma, implica una reducción en la accesibilidad de la vivienda a nivel global. Es la doble cara de la vivienda, como bien de consumo y como bien de inversión. Los países cuyo precio de la vivienda ha aumentado más del doble de la renta disponible han sido Australia, Luxemburgo y los Países Bajos y aquellos en los que el precio de la vivienda no ha llegado a aumentar ni la mitad de la renta disponible han sido Japón, Corea del Sur y Colombia. Una posible explicación a este fenómeno mundial es la dinámica de las grandes ciudades europeas y americanas, donde el crecimiento de la población y la escasez de suelo ha tensionado los precios de las viviendas.

España no es una excepción y, de hecho, los precios de la vivienda han crecido más de 1 punto porcentual anualmente por encima de la renta disponible. Dicho de otra forma, cada año que pasa, adquirir una vivienda es un 1% más difícil. En nuestro caso se une un factor adicional: el estancamiento en los salarios, producto del estancamiento en la productividad de la economía española, algo que sucede desde hace dos décadas. Además, no es un fenómeno que haya ido a menos en los últimos años. Desde 2019 a 2023 el precio de la vivienda ha crecido un 22% más que la renta de las familias. Y tampoco es un fenómeno homogéneo, porque la vivienda es un fenómeno local. En las líneas que acompañan a este artículo hemos visto como, dentro del área metropolitana, Badalona y Sant Cugat son las dos ciudades con peor situación de accesibilidad. Dos ciudades cerca de Barcelona, que reciben la onda expansiva de la atracción de Barcelona y su escasez de suelo. Fenómeno que va completamente desligado a la evolución de la renta de sus ciudadanos. Y no olvidemos que es un fenómeno con su propia onda expansiva. La imposibilidad de acceder al mercado de la propiedad, donde además las condiciones financieras se han endurecido respecto a décadas pasadas, conduce la demanda al mercado del alquiler, un mercado también con escasez (el suelo es el mismo), donde los precios también llevan una evolución completamente desligada a la de la renta. El siguiente paso, lo conocemos, condiciones habitacionales cada vez peores. Es difícil luchar contra un fenómeno mundial pero sí podemos luchar contra el estancamiento de la productividad, las condiciones financieras-sin excesos- y la escasez de suelo. De ello depende el impacto local.  

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