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EL MERCADO DE LA VIVIENDA

Protesta contra los altos precios de los alquileres, el pasado mayo, en la avenida de Mistral.

El nuevo carnaval inmobiliario

Josep Maria Raya

Una burbuja sucede cuando no hay un motivo económico que avale la demanda. Y en este caso lo hay y es muy evidente: la rentabilidad del alquiler se acerca al 8% anual

En un Salvados, el exministro Miguel Sebastián ilustró a Jordi Évole, con una imagen muy gráfica, lo complicado que resultaba, incluso desde el Gobierno, acabar con la burbuja inmobiliaria. Al parecer, cada vez que insinuaba que había que tratar de ralentizar la dinámica del mercado de la vivienda, el exministro se sentía “como si estuviera en una fiesta e insinuara que había que bajar el volumen a la música”. Todo el mundo le miraba como el aburrido y, por supuesto, le desoían.

Los últimos datos del mercado de la vivienda parecen apuntar a un nuevo carnaval inmobiliario. Las compraventas crecen a tasas cercanas al 20%, y los precios en Madrid y Barcelona por encima del 10% anual. De hecho, este incremento de precios en las dos grandes ciudades y sus áreas metropolitanas está generando una cierta premura por la compra en algunos potenciales compradores. El «ahora o nunca» ha vuelto para poner presión adicional sobre los precios. La sensación de que vivimos un déjà vu nada novedoso raya lo inconcebible. ¿Cómo ha podido volver la tan dañina burbuja inmobiliaria?

Afortunamente, este renacer de las compraventas y los precios no se puede considerar una burbuja inmobiliaria. Una burbuja sucede cuando no hay un motivo económico que avale la demanda. Y en este caso lo hay y es muy evidente. La rentabilidad del alquiler se acerca al 8% anual, superando los dos dígitos en las zonas de mayor demanda turística. Con la política monetaria actual, ningún activo alternativo puede competir con esas cifras. Por ello, alrededor del 35% de las viviendas de segunda mano las compran inversores, casi siempre al contado. Es la demanda por inversión, la causa de la mal llamada nueva burbuja.

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Los inversores son de todos los tipos: profesionales y jubilados, pequeños ahorradores y fondos de inversión. En relación a estos últimos, los datos de la inversión residencial son reveladores. La compra de edificios enteros y suelo se disparó en 2017 hasta los 2.082 millones de euros, lo que supone un incremento del 160% respecto a los 802 de 2016. Operaciones como la de Baraka Global Invest con la compra de un portfolio en Madrid y Barcelona por un valor de 272 millones de euros, muestran cómo los fondos de capital riesgo están apostando por la rentabilidad del mercado residencial, en muchos casos contribuyendo a la reducción del estoc de viviendas en manos de la banca.

Siendo positivos, incluso aunque se estuviese iniciando una nueva burbuja inmobiliaria, al no estar basada en el crédito sino en el ahorro, esta sería mucho menos negativa para la economía. Siendo negativos, como las compras no son por motivo consumo sino por motivo inversión, el aumento del alquiler en Madrid y Barcelona está cambiando el aspecto de nuestros barrios y expulsando a esos vecinos de toda la vida que no pueden afrontar el nuevo alquiler. No parece que, como sucedió con la anterior, esta fiesta acabe con un resacón en Las Vegas, ¿pero se atreverá alguien a bajar un poco la música en este fin de semana de carnaval?

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