El Tribunal Constitucional avala el fin de los pisos turísticos en Barcelona

Con el acceso a la vivienda como una de las mayores preocupaciones en la ciudad de Barcelona, el Ajuntament impulsa el Pla Viure, la estrategia del gobierno del alcalde Jaume Collboni para afrontar la principal prioridad del Ajuntament: garantizar el derecho a quedarse a vivir en la ciudad. Bajo el lema ‘Prioritzem l’habitatge’ (’Priorizamos la vivienda’), el gobierno municipal sitúa a la vivienda asequible en el centro con una estrategia integral y a largo plazo.

La hoja de ruta combina instrumentos regulatorios, movilización de suelo, promoción de nueva vivienda y políticas de compra y rehabilitación de inmuebles para incremetar el parque público hasta las 15.000 viviendas en el año 2027. En este contexto se inscribe una de las medidas más ambiciosas: la recuperación de más de 10.000 viviendas de uso turístico (VUT) para destinarlas a uso residencial a partir de 2028. La iniciativa forma parte de un conjunto de medidas para responder a la emergencia que vive la ciudad en un momento en el que el parque público de vivienda aún está en crecimiento. A la recuperación de los pisos turísticos se suman la declaración de Barcelona como zona de mercado residencial tensionado en 2023 -que permitió activar la regulación de los precios del alquiler-, o la regulación de los alquileres de temporada.

Además, la medida tiene un impacto significativo en Barcelona por la estructura del sector. En el conjunto de Catalunya, el 78% de los titulares de VUT son particulares, pèro en la capital catalana el 57% son empresas, lo que evidencia un mayor peso de estructuras empresariales y grandes tenedores.

El 57% de los pisos turísticos están en manos de empresas y grandes tenedores

Recorrido legal

La decisión de no renovar las licencias de VUT se apoya en un recorrido legal plenamente avalado desde el punto de vista jurídico. El proceso se inició con un decreto ley aprobado en 2023 por la Generalitat para regular de manera urgente el régimen urbanístico de los pisos turísticos del territorio. La norma buscaba frenar la pérdida de vivienda de alquiler habitual, equilibrar la oferta entre el uso turístico y el residencial, y priorizar las necesidades de la población ante la creciente presión en los mercados de alquiler y compraventa.

El decreto de la Generalitat obliga a obtener una licencia previa en los municipios declarados tensionados antes de destinar una vivienda a uso turístico. Estas licencias tienen una vigencia de cinco años y solo pueden renovarse si el planeamiento municipal lo permite. Además, los ayuntamientos deben adaptar su normativa para garantizar la disponibilidad de suelo suficiente para vivienda habitual. En el caso de Barcelona, este encaje normativo ha desembocado en la decisión de extinguir las licencias de las VUT y en la recuperación prevista de más de 10.000 pisos para uso residencial a partir de 2028.

La medida fue avalada por el Tribunal Constitucional en la sentència 64/2025, de 13 de marzo de 2025 que validó la tramitación urgente y extraordinaria del decreto al considerar acreditado el impacto de los pisos turísticos sobre el derecho de acceso a la vivienda y la reducción del alquiler permanente. El fallo descartó además la vulneración del derecho de propiedad, ya que la norma limita el uso del inmueble, no su titularidad, y reconoció como necesaria la moratoria de cinco años para la aplicación de un nuevo régimen.

Este respaldo sigue los pasos de la jurisprudencial europea. En 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunció sobre la regulación de los alquileres turísticos tras el conocido caso parisino Cali Apartments. La sentencia avaló que los ayuntamientos puedan exigir una autorización previa para destinar viviendas a uso turístico cuando exista una razón de interés general, como la protección del acceso a la vivienda o la necesidad de combatir la escasez de alquiler residencial.

Además el liderazgo de Barcelona en la AIianza Mayors for Housing ha sido clave para la aprovación por parte de la UE del primer Plan Europeo de Vivienda Asequible, que reconoce el impacto de las VUT en la crisis habitacional y prevé un marco legislativo para afrontarlo.

El fin de las VUT bajaría el alquiler hasta un 13,4% y la compraventa un 6,1%

Impacto sobre los precios

El fin de estas licencias no solo persigue aumentar la oferta habitacional, sino que también tiene un impacto sobre los precios. Según el Institut d’Economia de Barcelona, la vuelta de estas viviendas al mercado podría reducir el alquiler entre un 8% y un 13,4% y la compraventa un 6,1%. La medida aspira a consolidar la tendencia a la baja ya iniciada con la contención de rentas en 2024. Ya en el segundo trimestre de 2025, el precio de los nuevos contratos de alquiler bajó un 4,9%, pasando de 1.193,4 a 1.135,5 euros mensuales en poco más de un año, según datos de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya.

Efecto económico y laboral

La extinción de las más de 10.000 licencias de pisos turísticos tendrá efecto en el mercado, pero un impacto económico limitado. Según el Institut d’Economia de Barcelona, la medida apenas reducirá un 0,04% el PIB de la ciudad. En términos de empleo, el informe estima una caída de entre el 0,35% y el 1,35% de las afiliaciones. El Ajuntament ha tratado de anticipar este impacto con un plan junto a Barcelona Activa que prevé ofrecer orientación, recualificación y apoyo para facilitar la reinserción de 8.000 personas potencialmente afectadas. Además, el plan Barcelona Impulsa proyecta 180.000 puestos de trabajo y la diversificación de la economía local, con el foco puesto en generar empleo de calidad, proteger el comercio de proximidad, impulsar nuevos sectores y gestionar el turismo.

El 63,7% de la ciudadanía considera que los pisos turísticos ocasionan muchas molestias

Gran capacidad hotelera

El fin de las VUT no es una enmienda al modelo turístico de la ciudad, sino una medida para recuperar vivienda en plena emergencia habitacional y atajar también los problemas de convivencia asociados a este tipo de alojamientos: ruido, rotación constante de visitantes o pérdida de comunidad vecinal. Según la Encuesta de Percepción del Turismo 2024, el 63,7% de la ciudadanía considera que los pisos turísticos ocasionan muchas molestias.

Igualmente, los datos indican que la medida no compromete la capacidad de acogida. Según IDESCAT, en 2024 la ciudad contaba con 82.827 plazas hoteleras, hasta 146.047 en el área metropolitana, suficientes para absorber la oferta que desaparecerá. Además, el PEUAT prevé hasta 5.000 nuevas plazas en Barcelona, especialmente en ámbitos de desarrollo como la Sagrera, y hasta 15.000 en el conjunto metropolitano.

La recuperación de más de 10.000 pisos turísticos permitirá incorporar al mercado residencial un volumen de vivienda equivalente a una década de producción pública municipal y ofrecer alojamiento potencial a unas 25.000 personas en Barcelona.

¿Cuáles son las implicaciones de la recuperación para uso residencial de 10.000 viviendas actualmente destinadas a uso turístico en Barcelona?

Joan Ramon Riera, comisionado de vivienda del Ajuntament de Barcelona

“La recuperación para uso residencial de 10.000 HUTs implica priorizar los usos residenciales frente a aquellos usos que no garantizan el derecho a la vivienda. La ciudad necesita estas viviendas para garantizar el derecho a vivir en Barcelona”

Joan Cambronero, gerente del Área de urbanismo y vivienda del Ajuntament de Barcelona

“Dado que no disponemos del suelo necesario para responder a la emergencia habitacional únicamente con la construcción de vivienda protegida, debemos movilizar todos los recursos para facilitar el uso residencial de la vivienda en la ciudad”

Gerard Capó, gerente del Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació

“Ante la situación actual, debemos movilizar todos los recursos para favorecer el acceso a la vivienda. La recuperación de las VUT es una medida que, junto a la agilización de suelo, la construcción o la rehabilitación, se orienta a alcanzar este objetivo”