El nomadismo inmobiliario se afinca en Barcelona: cada cinco años, una mudanza

Nómadas. Es una de las varias palabras que definen a quienes viven en Barcelona en régimen de alquiler. Un 70.5% de los inquilinos de la ciudad (familias que han intentado echar raíces en el barrio, jóvenes y no tan jóvenes que comparten un piso e, incluso, quienes como único hogar tienen solo una habitación) han cambiado una o más veces de vivienda en los últimos cinco años. Se acaba de presentar en sociedad con una sede a pie de calle (Balmes, 13) el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA, según la siglas que han elegido) y como declaración de intenciones de cuáles son sus intenciones han hecho pública una encuesta a 1.023 arrendatarios de la ciudad (una muestra más que representativa) para intuir el presente del mercado inmobiliario de la ciudad y, sobre todo, esbozar cuál es su futuro.

El nomadismo inmobiliario es una anomalía creciente. En 2019, otra encuesta similar reveló que esa mudanza (o más de una mudanza) cada cinco años, ya fuera voluntaria o forzada por las circunstancias, afectaba a un 65% de los inquilinos. Sube cinco puntos ese porcentaje y, también, aunque con menos empuje, el de los barceloneses que viven en un piso alquilado. En una sociedad con una profunda querencia por la propiedad, el alquiler no es aún el estatus más común. Un 40,1% de los barceloneses, según la Encuesta Sociodemográfica de Catalunya, vive en régimen de alquiler, cuando el anterior pico era del 38,2%.

La tendencia, al menos eso parece por ese y otros indicadores, es que a medio plazo más de la mitad de la población será simplemente arrendataria del piso que habita y, con perspectiva, tocará poco a poco a su fin lo que se supone que es la gran obra política de José Luis Arrese, aquel falangista que ocupó el cargo de ministro de la Vivienda en los años 50 y al que se le atribuye el plan de que los obreros fueran propietarios porque así serían más mansos. Luego, es cierto, antes de la crisis de 2008, se vivieron los años de la ‘hipotecracia’, cuando los bancos prestaban el 100% del dinero necesario para la compra de un piso con periodos de devolución que iban más allá de la propias leyes de la biología, de manera que la deuda pasaba a los hijos, y parecía lo más natural del mundo. Aquella etapa tocó a su fin y crece la Barcelona arrendataria, pero el contrapunto es qué paisaje inmobiliario es el que se vislumbra en el horizonte. Algunas pistas ofrece la encuesta. Inquietantes.

Primero: Vivir de alquiler (hay que insistir, aunque sea de forma compartida o en una habitación) no es una condición emparejada a la juventud. La media de edad de los inquilinos es de 40 años y, además, con un mayor peso de las mujeres que de los hombreas. IDRA, como ‘think tank’ académico que pretende ser, advierte del gran contrasentido que es, en este sentido, que las políticas de viviendas que está anunciando el Gobierno (una línea de préstamos para financiar el 20$% de la hipoteca) pongan casi exclusivamente el acento en las ayudas a los jóvenes. Critica IDRA ese enfoque y, en esencia, el conjunto del plan, con el criterio de que toda subvención al ladrillo no hace más que aumentar el precio de la vivienda. Y una segunda advertencia del IDRA es que a medio plazo se vislumbra una generación que se jubilará y que deberá lidiar con los vaivenes, habitualmente inmisericordes, del mercado privado del alquiler.

Segundo: Los contratos indefinidos caminan a pasos agigantados hacia la extinción. Solo lo son un 5,8% de los actualmente vigentes. Denostados por los propietarios rentistas, queda en el aire la pregunta de cuánto contribuyeron esos contratos indefinidos (cuando eran los más habituales) al progreso general del país porque la renta disponible de las familias podía ir destinada, por ejemplo, a la formación académica de sus hijos o, incluso, a algo tan simple como el tamaño de las familias. Alquiler y natalidad, por ejemplo, son inversamente proporcionales.

Tercero: Relacionado con el punto anterior (aunque entrada pueda no parecerlo), el parque inmobiliario de la ciudad es también inversamente proporcional en otro sentido. Que sea caro no evita que sea deficiente. Un 59,1% de los inquilinos viven en pisos con tres o más problemas de habitabilidad. Un 46,8% puede enumerar cuatro o más problemas. Un 36,2%, cinco o más. ¿Ejemplos? El más frecuente, que aqueja a un 54,8% de las viviendas alquiladas, es el deficiente aislamiento térmico. Viene a continuación el insuficiente aislamiento acústico. La necesidad de reformas, la falta de calefacción y las humedades completan los cinco primeros puestos de ese ránking de defectos. Según IDRA, la duración de los contratos, y más aún la extinción de los indefinidos, impide que los inquilinos encaren obras de mejora pagadas de su bolsillo.

Cuarto: Parecerá una obviedad (por mucho que la Constitución diga justo lo contrario, que es un derecho), pero la vivienda en un negocio, casi una industria. Dos datos para la reflexión son que (a) los grandes propietarios inmobiliarios son más propensos a subir los alquileres que los simples dueños de un piso de más y (b), si media una inmobiliaria en la redacción o en la renovación de un contrato, más probable es que aumente el alquiler mensual. Los datos invitan, según se mire, a acuñar ya la expresión ‘salarioducto’ para definir la el canal por el que circula el dinero que cada persona o familia dedica a la vivienda. El ‘salarioducto’ es una obra de ingeniería cada año que pasa mucho mayor.

Quinto: Un 71% de los arrendatarios sabe ya, a día de hoy, que no heredará ningún piso de (por ejemplo) sus padres. Y en el caso de que sí espere esa herencia, casi en un 84% de los casos será de forma compartida, de modo que en caso de ser vendido para dividir las ganacias es fácil que termine en manos de un gran propietario. La encuesta no hace hincapié en ello, pero los canales por los que la viviendas de la ciudad se suman a la cartera de quien ya tiene varias son de todo. Las llamadas hipoteca inversas garantizan unos ingresos mensuales a los ancianos y hasta son anunciadas por sonrientes presentadoras de televisión, pero son también un mecanismo de despatrimonialización de las familias.

IDRA, en resumen, se ha presentado en sociedad  con una sede en el corazón del Eixample y con el propósito no solo retratar estadísticamente la realidad de la ciudad, sino de opinar sobre ella y "lograr cambios", en palabras de Laia Forné, codirectora del área de Economía y Bienes Comunes. Incluso ir más allá y desdecir algunas ideas que han echado raíces y que, sin embargo, no confirman las encuestas. Ese sería el caso de la gentrificación, que IDRA no niega, pero sí que matiza. Esos nómadas inmobiliarios en que se han convertido parte de los arrendatarios no terminan por trasladarse a zonas de menor renta, sino que en un 48’2% de los casos se quedan en el mismo barrio y en un 23,7% se trasladan a barrios de mayor renta. Una cuestión distinta son las consecuencias de esa incesante movilidad, que impide tejer una vida vecinal estrecha, con todos los beneficios que ello comporta.