El mercado de las hipotecas se sigue desinflando

El mercado de las hipotecas se sigue desinflando. La firma de préstamos para adquirir una vivienda se redujo un 29,6% interanual en septiembre, hasta los 31.054 préstamos. Se trata del mayor descenso desde enero de 2021 y la séptima caída consecutiva de dos dígitos, que se debe a la subida de los tipos de interés que se cobran por estos préstamos.

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Por todo ello se mantiene la pérdida de peso de las hipotecas a tipo fijo y el 56,2% de los préstamos para vivienda que se firmaron en septiembre fue con un tipo de interés fijo, el porcentaje más bajo desde marzo del 2021, en tanto que el 43,8% se referenciaron a un tipo de interés variable (que incluye las hipotecas mixtas, aquellas que combinan un periodo fijo con otro variable). Las hipotecas a tipo fijo alcanzaron su techo, con el 75,2% del total de las nuevas firmadas en julio de 2022, momento a partir del que fueron perdiendo gas. Es entonces cuando empezaron a recuperar terreno las variables y especialmente las mixtas, en las que durante un periodo se mantienen cuota fija y el resto, variable.

¿Qué implicaciones tiene una subida de los tipos de interés?

El encarecimiento del precio del dinero se nota en los datos, ya que el interés medio aplicado por las entidades a las nuevas hipotecas sobre viviendas se encareció hasta su nivel más alto desde enero de 2016, el 3,26%, más de un punto porcentual por encima de un año antes, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el plazo medio es de 24 años.

El tipo de interés medio al inicio es del 3,09% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,40% para las de tipo fijo. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 143.186 euros, el 0,1% menos que un año atrás, pero aumentó un 3,6% frente al mes anterior.

En todo caso, el dato de suscripcón de hipotecas en septiembre "sigue siendo el cuarto mejor registrado durante un mes de septiembre en la última década". Solo durante el noveno mes de 2022, 2021 (42.408) y 2018 (32.840) se superó la cifra de este año, recuerdan desde iAhorro. A su vez añaden que 2022 "fue un año excepcional para el mercado inmobiliario e hipotecario y ahora estamos en una fase de estabilización, a pesar de esto se están firmando más de 30.000 hipotecas al mes. Por ello, no podemos hablar de crisis, sino de equilibrio de los diferentes valores del mercado que poco a poco se están ajustando en un contexto de tipos altos y de precios de vivienda que no terminan de bajar".  

Capital prestado

También bajó casi un 30% interanual el capital prestado en septiembre por las entidades para adquirir vivienda, hasta 4.446,5 millones de euros, su sexta caída consecutiva de más del 20%, que sin embargo se elevó un 13,5% en comparación con el mes previo. En todo caso fue el incremento de un mes a otro más bajo al menos desde 2019. En total, el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, no solo viviendas, alcanzó los 7.050,1 millones de euros, un 23,4% menos que un año antes.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad (tanto sobre viviendas como sobre fincas rústicas o urbanas) fue de 9.983, un 9,6% menos que en septiembre de 2022. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en septiembre se produjeron 7.842 novaciones (o modificaciones pactadas con la misma entidad financiera), con una disminución anual del 10,6%. En todos los casos, el interés se sitúa por encima del 3%.

Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 5,8%, mientras que el de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) bajó un 37,1 %. El 45,5% de las 9.983 hipotecas que modificaron sus condiciones pactaron cambios en los tipos de interés, tras los cuales, el porcentaje de préstamos a interés fijo aumentó del 13,1% al 36,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 85,9% al 62,4%. El euríbor se mantuvo como la referencia de la mayor parte de las hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (82,4%), como después (60,7%).

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Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre fueron Andalucía (5.900), Comunidad de Madrid (5.854) y Catalunya (5.291). Asimismo, las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (1.117,2 millones de euros), Catalunya (871,0 millones) y Andalucía (759,0 millones).Todas las comunidades autónomas presentaron descensos interanuales en el capital prestado, encabezadas por Murcia (–49,5%), Galicia (–40,5%) y Principado de Asturias (–40,1%).