Nuevos desarrollos urbanísticos

Los grandes PAU están de vuelta: ¿dónde se construye vivienda en Madrid?

Los desarrollos del sureste son las zonas con más actividad urbanística actualmente y en los próximos años: Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros

Los grandes PAU están de vuelta: ¿dónde se construye vivienda en Madrid?

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Gabriel Santamarina

Madrid no vive un boom inmobiliario comparable con el vivido en los primeros lustros del siglo XXI. Sin embargo, tras dejar atrás el pinchado de la burbuja inmobiliaria, se han dado pasos de gigante en acoplar nuevas zonas de la capital para alojar más vivienda. No van todos a la vez, sino que cada uno lleva sus ritmos y sus plazos. Una fuerte demanda y una escasa oferta ha lanzado a fondos y promotores a la compra de grandes bolsas de suelo en estos nuevos desarrollos, que están viendo la luz o la verán en los próximos años.

¿Cuáles son los más importantes? Sin dudarlo, los Desarrollos del Sureste: Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros. En total, entre todos suman más de 118.000 nuevas viviendas a construir en los próximos años, más que la población de ciudades como Santiago de Compostela, Zamora o Gerona.

El más importante es Valdecarros, tanto por su tamaño como por ser el más próximo al Ensanche de Vallecas. Según las estimaciones, alojará 51.000 nuevas viviendas, casi cinco veces más que la Operación Campamento que pretende desbloquear el Gobierno. Del total de 20 millones de metros cuadrados, más de 5 millones son propiedad de las Administraciones. Su desarrollo está programado en ocho etapas, acoplándolo a cada una de las necesidades, con un presupuesto total de más de 7.500 millones de euros.

Este desarrollo urbanístico está de actualidad en las últimas semanas, después de que la gestora de fondos Azora cerrase la compra de 1,08 millones de metros cuadrados, colocándose como el tercer mayor propietario de suelo de la zona, junto con Zapata, Pryconsa, la familia Fernández de Córdoba o los hermanos Santos, Sareb, Banco Santander, Banco Sabadell, Blackstone o Cerberus.

Otros desarrollos del sureste

El que más avanzado está es El Cañaveral, con más de 5.000 de las 14.000 viviendas programadas ya llevadas a cabo. En total ocupa 500 hectáreas y están presentes promotoras como las cotizadas Aedas Homes y Neinor Homes o el grupo de Marco Colomer, Pryconsa.

La buena marcha del ámbito se correlaciona con el precio de sus inmuebles: los precios han subido un 70% desde mediados de 2015, hasta situarse en 3.000 euros por metro cuadrado, según la plataforma de datos inmobiliarios Brainsre. Numerosos compradores pagaron hace años precios muy inferiores, por lo que han visto muy revalorizado su patrimonio inmobiliario. Ahora es complicado adquirir una vivienda por menos de 250.000 euros, mientras las de cuatro se acercan sigilosamente hasta el medio millón.

Colidante con el anterior se sitúa Los Cerros, el desarrollo urbanístico más oriental, en el que las obras de urbanización han comenzado hace solo un par de meses. Cuenta con un tamaño parecido a su homólogo, con 14.276 viviendas programadas. Vía Célere, Vía Ágora, Metrovacesa y Sareb son los mayores propietarios de suelo.

También en fase de urbanización, Los Ahijones cuenta con espacio para construir 17.000 viviendas, de las que el 56% dispondrán de algún tipo de protección oficial. El pistoletazo de salida para las obras de las primeras viviendas será a inicios de 2023, después de que la fase de preparación del terreno empezase en 2021. Para 2025, los futuros residentes de los Ahijones ya podrán entrar en sus pisos. Por último, completa la zona sur Los Berrocales, un desarrollo urbanístico que prevé urbanizar más de 8,3 millones de metros cuadrados y dispondrá de más de 22.000 viviendas, de las que alrededor de 7.000 serán VPPL y 4.300 VPO.

No solo en el sureste

Aunque la mayor parte de las nuevas viviendas que se construirán en la capital están ubicadas en la zona sur; no son las que más titulares copan. La antigua Operación Chamartín, ahora renombrada como Crea Madrid Nuevo Norte, ha comenzado su desarrollo. Los antiguos suelos propiedad de Adif conformarán el nuevo distrito financiero de la capital con más de 10.000 nuevas viviendas, varios rascacielos y un gran parque; sobre el espacio que ocupa la actual Estación de Chamartín y sus vías que serán soterradas. Los dueños de los terrenos son BBVA, la Socimi Merlin Properties y la constructora Grupo San José.

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Otro de los que más ruido está haciendo, a pesar de que no ha comenzado, es la Solana de Valdebebas. Su barrio gemelo es un ejemplo de éxito en el urbanismo madrileño, con más de 30.000 empadronados en la zona y un modelo que combina el uso residencial con el terciario. Valdebebas ha conseguido romper con el mito de que los nuevos barrios son ciudades dormitorio, ya que en él se están desarrollando varios hoteles, tres hospitales, dos edificios de oficinas y en el futuro un nuevo centro comercial. Tal es el éxito, que los primeros compradores ya han multiplicado por dos o por tres el precio de sus inmuebles. La Solana tendrá un tamaño mucho menor, con solo 1.400 viviendas programadas de las que la mitad contarán con alguna protección.

Alcobendas cuenta también con su propio desarrollo, Valgrande, con un total de 8.600 viviendas programas. El último es Monteganceo, en Pozuelo. Ubicado sobre unos antiguos polvorines, tiene el visto bueno del Consistorio para empezar la reparcelación. Una de las peculiaridades de este es que más de la mitad de las 70 hectáreas que ocupa se destinarán a un gran parque.