Los precios de la vivienda aumentarán el 4% en 2022

El precio de la vivienda en España aumentará en torno a un 4% en 2022. Es la previsión de Servihabitat tras el análisis de las previsiones de los agentes de la propiedad urbana y las conclusiones del análisis del mercado. Los precios aumentaron el 2,9% en 2021, coincidiendo con el año de mayor número de viviendas vendidas de la última década. El número de viviendas vendidas aumentará según este estudio el 4,5%. Las viviendas iniciadas superaron las 100.000 unidades en 2021 y para este año las viviendas finalizadas también superarán este umbral.

"Los pronósticos están en la línea del optimismo: el dinamismo del mercado será un hecho, aunque la tendencia se presenta más contenida que el año pasado", concluye el estudio de Servihabitat 'Mercado residencial en España'. Iheb Nafaa, consejero delegado de Servihabitat, "2021 ha demostrado una intensificación en la actividad tras un año de explosión en la intención de compra que se ha traducido en un alto volumen de compraventas" en una tendencia que achaca al "ahorro acumulado durante los momentos más estrictos del confinamiento, los bajos tipos de interés, y el cambio de estilo de vida donde el hogar ha recobrado su papel como espacio donde vivir y no solo dormir, y el alto interés inversor". 

Nafaa considera que no hay motivos para abrir el debate de si es posible una burbuja inmobiliaria como la de 2007-2008 ya que el mercado muestra factores que se equilibran entre si, como la oferta y demanda existente, el ahorro acumulado por los clientes, la inestabilidad internacional o la previsible evolución de los tipos de interés. Es todavía una incógnita saber qué impacto tendrá la guerra de Ucrania en la evolución de la demanda, ya que puede suponer tanto estímulos para afianzar inversiones como generar un temor y frenar las decisiones de compra.

Esfuerzo para comprar

El informe de Servihabitat resalta la energía de la demanda interna, influida por el retorno del comprador extranjero, precios contenidos en determinada oferta y perspectivas de revalorización de las inversiones. En consecuencia, "en 2022, se prevé un mantenimiento de la tendencia ascendente en el precio, con un avance del 4% y la vivienda nueva (4,5 %) por encima de la usada (3,9 %). El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir una vivienda sigue avanzando de forma moderada, pasando de los 7,2 años de renta bruta en 2020 a los 7,6 en 2021", explica el informe. Para 2022 se estima que aumente el número de viviendas nuevas iniciadas el 8%, retomando la senda alcista y superando los niveles prepandemia.

Superficie

Aunque la venta de viviendas de más de 90 metros cuadrados se ajusta a las necesidades del mercado, con el 50,5 % del total de transacciones, se consolida la tendencia a la búsqueda de superficies más grandes por parte de los compradores. En este sentido, la promoción residencial se ha reenfocado hacia espacios con más habitaciones y con salida al exterior. En cuanto al precio de los inmuebles vendidos, los de más de 150.000 euros pierden peso ligeramente y más del 60% de las viviendas tienen un precio inferior a esta cifra.

Tiempo para vender

El tiempo medio de venta de la vivienda habitual se ha reducido desde los 5,9 hasta los 5,5 meses en un año, gracias al despertar de la demanda embalsada. El comprador de vivienda vacacional también ha acortado sus plazos desde los 7,5 meses a los 6,8 meses. Las Islas Canarias y las Islas Baleares han sido ejemplo de tracción, aunque la Comunidad de Madrid es la región donde las firmas se suceden con mayor celeridad. Las compraventas de viviendas por parte de extranjeros aumentan un 28,5% en 2021 y se encuentran cerca de los datos previos a la pandemia. En el tercer trimestre de 2021, el comprador extranjero representó el 10,8 % dentro del cómputo total de compraventas, según datos del Colegio de Registradores, un impulso que todavía se encuentra lejos del 17 % (MITMA) del último año prepandemia. De acuerdo con datos extraídos de MITMA, todo apunta a que 2021 terminó con un volumen cercano a las 92.000 viviendas firmadas por foráneos, un 28,5 % más que en 2020, casi igualando los registros previos al estallido de la pandemia. 

Alquiler

El 19% de la población española vive de alquiler, retrocediendo al nivel de hace dos años. El retraso en la emancipación de estudiantes y jóvenes profesionales debido a la pandemia y la extensión del teletrabajo, que ha reducido la movilidad laboral hacia las capitales de primera línea, han propiciado este leve descenso. Aun así, se espera que en 2022 el alquiler vuelva a recuperar los niveles previos a la pandemia. La oferta se desacelera por el trasvase del alquiler a la venta, por la vuelta de la vivienda de alquiler vacacional a su mercado de origen después que fuera absorbida por la residencial y por los límites en las mensualidades. Así, el estoc disponible ha pasado de las 134.065 viviendas en septiembre de 2020 a las 91.854 viviendas en el mismo mes de 2021, una reducción del 31,5 %. Sobre el total de viviendas que se encuentran en venta, el porcentaje de vivienda en alquiler baja del 16,4 % al 11,5 %, lo que supone cerca de 800.000 viviendas. El precio del alquiler cierra 2021 con un ajuste y sitúa el precio medio por metro cuadrado en los 9,7 euros, hecho que confirma la autorregulación del mercado. La rentabilidad bruta media anual en España para una vivienda en alquiler ha bajado ligeramente, desde el 6,8 % en septiembre de 2020 al 6,1 % en el mismo mes de 2021, aunque se mantiene por encima de los años previos a la pandemia.