Cómo te afectará el nuevo impuesto de plusvalías: todas las claves

1 ¿Cuándo habrá que declarar y pagar el nuevo impuesto?

Esto no cambia. El impuesto sobre la plusvalía municipal se declara y se paga cada vez que se produce una venta de un inmueble urbano, una herencia o una donación. En el primer caso tributa el vendedor. En los otros dos casos, tributa la persona que recibe la herencia o la donación.  

2 ¿Cuál es la base imponible del impuesto?

La base imponible que grava el impuesto es el incremento del valor de los terrenos (no de la construcción) de naturaleza urbana (no, los rústicos) que se ponen de manifiesto a lo largo de un periodo de 20 años cuando se produce una transmisión de la propiedad de cualquier tipo: compraventa, permuta, donación, herencia, subasta judicial, expropiación forzosa…

El problema es cómo se calcula ese incremento del valor del suelo urbano desde que lo adquirió su actual propietario hasta que se produce la transmisión. Hasta ahora de determinaba multiplicando el valor del terreno en la fecha de la transmisión por el número de años de tenencia y por el porcentaje fijado por cada ayuntamiento, dentro de los límites fijados por la ley.

El método que se aplicaba hasta ahora es lo que ha sido declarado inconstitucional pues, según sentencias del alto tribunal de 2017, 2019 y 2021, no se adecuada al principio de capacidad económica. El método que ha sido tumbado por el Constitucional llevaba, por ejemplo, a que existiera plusvalía (aumento de valor entre el precio inicial y el de transmisión) incluso si la venta era a pérdidas. Por eso era necesario este cambio legal: para intentar garantizar que el cálculo de la plusvalía responde a la realidad del mercado inmobiliario y para que en ningún caso tengan que tributar por ella quienes no hayan obtenido una ganancia en la transacción.

3 ¿Cómo se calculará a partir de ahora?

El Real Decreto-ley establece dos opciones para determinar la cuota tributaria. El contribuyente podrá aplicar la que le resulte más beneficiosa. La primera opción es la del 'método objetivo' o 'plusvalía objetiva': en este caso, la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes reductores que deberán tener en cuenta la realidad del mercado inmobiliario a lo largo del tiempo. Sobre la base imponible calculada de este modo se aplicará el tipo impositivo que determine cada ayuntamiento dentro de los límites legales para determinar la cuota a pagar.

La segunda opción es la del 'método de la plusvalía real': en este caso, la base imponible se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición en la parte relativa a la parcela del inmueble (no a la edificación o vuelo). Sobre esta base imponible se aplicará el tipo impositivo para determinar la cuota a pagar.

Al introducir la posibilidad de elegir entre un método u otro el real decreto pretende dar respuesta al mandato del Tribunal Constitucional de 2021 que establece que el método objetivo de determinación de la base imponible no puede ser el único método admitido legalmente. 

4 ¿Cómo funcionarán los dos métodos de cálculo?

Por defecto, la base imponible del nuevo impuesto se calculará a partir del 'método objetivo'. El valor catastral del suelo se multiplicará por unos coeficientes reductores que serán actualizados cada año, con norma de rango legal (por ejemplo, en la ley de Presupuestos del Estado), teniendo en cuenta la realidad del mercado inmobiliario.

Además se reconoce la posibilidad de que cada ayuntamiento, a efectos de este impuesto, corrija hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. El objetivo es, de nuevo, adaptar el valor al momento del ciclo inmobiliario (al alza o a la baja). 

5 ¿Es obligatorio el 'método objetivo' de valoración catastral?

No. Este método para calcular la base imponible es optativo ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la 'plusvalía real' obtenida en el momento de traspasar un inmueble y que se determina por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la ganancia real es inferior que la resultante del 'método objetivo' de estimación, podrá aplicar la 'plusvalía real'. 

En todo caso, estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los Ayuntamientos, de acuerdo con una novedad que introduce la norma. 

6 ¿A quiénes benefician los nuevos coeficientes reductores?

En el llamado 'método objetivo' para la nueva estimación de la base imponible del impuesto, los coeficientes que se han de aplicar sobre el valor catastral serán más reductores para el caso de viviendas adquiridas en los momentos más altos del ciclo inmobiliario.

Tomando como punto de partida el ejemplo de una vivienda a la que corresponde un valor catastral de su parcela de 40.000 euros y que va a ser vendida ahora por su propietario. Según los coeficientes incorporados en el real decreto aprobado por el Gobierno, si esa vivienda se adquirió entre 2008 y 2011, se aplicará un multiplicador de tan solo el 0,08%. La base imponible quedaría pues reducida a 3.200 euros, reconociendo así que la revalorización del suelo desde entonces habría sido mínima, pues la vivienda se adquirió en un momento de elevados precios, afectado por el boom inmobiliario.

En el otro extremo, si la vivienda que se vende ahora se adquirió hace 20 años o más, el coeficiente reductor será del 0,45% y el valor catastral de 40.000 euros quedará convertido en una base imponible de 18.000 euros (una cantidad muy superior a los 3.200 euros del ejemplo anterior).

El real decreto establece un coeficiente reductor para cada uno de los 20 años previos al momento actual, que se mueven entre los citados máximo y mínimo del 0,45% y del 0,08%.

7 ¿Cuáles son los ejemplos?

El Ministerio de Hacienda cita un ejemplo en el que una vivienda es adquirida en 2017 por 310.00 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros. La ganancia total obtenida es de 40.000 euros, pero, en este ejemplo, la parte de la 'plusvalía real' que corresponde al valor del suelo es de 24.000 euros.

Si se aplica el 'método objetivo' diseñado por el real decreto (valor catastral x coeficiente), la estimación de la plusvalía sería menor (10.200 euros).

Así, para la primera opción, la cuota resultante sería de 7.200 euros. Para la segunda, resultarían 3.060 euros. Está claro que al contribuyente le interesaría elegir aplicar el método de la plusvalía objetiva ('método objetivo').

En el caso opuesto, otro ejemplo ofrecido por Hacienda, habla de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros que se vende en 2021 por 260.000 euros. La ganancia total obtenida es de 10.000 euros, pero, en este ejemplo, la 'plusvalía real' que corresponde al valor del suelo es de 2.000 euros.

Si se aplica el 'método objetivo' diseñado por el real decreto (valor catastral x coeficiente), la estimación de la plusvalía sería mayor (2.400 euros).

Para la primera opción, la cuota resultante sería de 600 euros. Para la segunda, resultarían 720 euros. Está claro que al contribuyente le interesaría en este caso elegir aplicar el método de la 'plusvalía real'.

8 ¿Y si no se ha obtenido ganancia con el cambio de propiedad?

El real decreto introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en las que se constate que no se ha obtenido ganancia.

Es el contribuyente quien deberá solicitarlo. El interesado en acreditar la inexistencia de ganancia deberá declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor se tomará como valor de transmisión (o de adquisición, en el caso de una herencia) el que conste en el documento de compraventa o el valor comprobado que determine el Ayuntamiento.

Hacienda cita un ejemplo de un inmueble adquirido en 2007 por 300.000 euros y vendido en 2021 por 290.000 euros, con pérdidas para su propietario. En este ejemplo, el valor catastral del suelo se cifra en 25.000 euros. Con el sistema anterior, `por esta operación se podría llegar a tributar hasta 3.360 euros (si el ayuntamiento hubiera aplicado el tipo máximo legal). Con el nuevo sistema, la tributación será cero.

9 ¿Cuándo entra en vigor la nueva normativa?

A partir del momento en que se publique el real decreto ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que podría ser este mismo miércoles. En todo caso, los Ayuntamientos tendrán un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del real decreto para adecuar sus normativas al nuevo marco legal

10 ¿Qué pasa con las operaciones posteriores al 26 de octubre?

Las operaciones de compraventa, herencia o donación firmadas entre el 26 de octubre (cuando se conoció el último fallo del Constitucional) y la entrada en vigor del nuevo real decreto gozarán de facto de ‘vacaciones fiscales’ a efectos del impuesto de plusvalía municipal, que no les será exigible por inconstitucional.

11 ¿Cómo tributarán las operaciones de menos de un año?

Con la nueva regulación también se gravarán las plusvalías generadas cuando entre la fecha de adquisición del inmueble y la de su enajenación haya transcurrido menos de un año. Para estas operaciones, que pueden tener un carácter más especulativo, se fijará un coeficiente especial.

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