Polémica en la vivienda

El fraude y la guerra de precios se enquistan en los certificados de eficiencia energética

Los profesionales denuncian falsificaciones y picarescas y reclaman que el documento gane relevancia como instrumento de evaluación y mejora del parque de viviendas

Un certificado energético de una vivienda particular.

Un certificado energético de una vivienda particular.

7
Se lee en minutos
Eduardo López Alonso
Eduardo López Alonso

Periodista.

Especialista en distribución, comercio, industria, lobis, empresas, farmacéuticas, sector inmobiliario, telecomunicaciones, innovación, logística, infraestructuras, consumo, transporte, energía, sostenibilidad...

Escribe desde Barcelona

ver +

Los fraudes son habituales en los certificados de eficiencia energética. Es un secreto a voces, un fenómeno habitual según arquitectos e inmobiliarias pero que nadie es capaz de cuantificar y mucho menos poner freno. Los profesionales detectan que otros colegas sin escrúpulos menosprecian el trámite, que las inspecciones no son tales, que los QR que justifican la valoración energética de las viviendas no pasan de ser dibujillos de pega o enlaces a páginas genéricas y que el documento que debe servir para evaluar viviendas es, en muchos casos, muestra de un tongo medioambiental. O cruenta guerra de precios.

El catalizador del auge del fenómeno, ya detectado en el pasado, ha sido la propia pandemia. El mal de la caverna de algunos certificadores llevó a que ni siquiera visitasen los pisos que tenían que evaluar. Vendedores de pisos ven a certificadores que apenas se asoman al interior de las viviendas y mucho menos toman medidas o analizan en profundidad los inmuebles.

Según el Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico, el certificado energético, que es obligatorio tanto para vender o alquilar una vivienda habitual o una vacacional, "es una herramienta fundamental a la hora de conocer el rendimiento energético de un inmueble, ya que recoge la información sobre consumos de energía y emisiones de CO2 del mismo. Con esta información el propietario o el usuario del inmueble puede evaluar y comparar la eficiencia energética y la integración de energías renovables, así como tomar decisiones que permitan el ahorro de energía en los edificios".  La certificación energética debe poner en valor este rendimiento energético y los posibles ahorros, ya que la decisión de alquilar o vender el inmueble también se verá influida por esta información.

Pero la intención del regulador choca en ocasiones con la praxis. Diego Soldevila, director de consultoría energética de Tinsa (especialista en valoración de inmuebles) reconoce que se detectan que no se están haciendo las inspecciones correspondientes, que no hay visitas profesionales que respalden los informes y que incluso algunos códigos QR son falsos. Los notarios no supervisan la veracidad de los datos en las compraventas de viviendas. "La clave es dar rigor profesional al certificado energético y que pase a tener a ser un documento técnico y no un mero trámite administrativo". Pasaría a ser un documento útil para conceder préstamos verdes o hipotecas bonificadas, sugiere.  

Rosa Claverol, arquitecta y profesional especializada en certificaciones de viviendas desde que son obligatorias, allá por el 2013, opina que el fraude ha alcanzado niveles alarmantes, con una guerra de precios insostenible. Argumenta que una inspección tal y como establece la normativa supone una hora de visita del certificador para un inmueble de hasta 120 metros cuadrados, más otras tres o cuatro horas de elaboración del informe y su presentación telemática ante la Administración, el ICAEN en el caso de Catalunya. El precio habitual de un informe de estas características debería de ser del orden de los 120 euros (en los que suele incluirse una comisión de 20 euros al comercial de la inmobiliaria, y los 12 euros de la tasa oficial de registro). En la práctica, existen ofertas de certificados a partir de 30 euros, muchos de ellos se supone que falsos, afirma. La acusación principal es que ni siquiera se registran en ICAEN, por lo que nadie sabe a ciencia cierta el nivel de fraude global. En este tipo de operaciones tampoco suelen hacerse facturas. 

Lola Alcover, secretaria del consejo general del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi), niega que el fraude sea tan habitual: "La inmensa mayoría de los profesionales actúan -actuamos- con rigor y lealtad; que somos conscientes de que las malas praxis de unos pocos dañan tanto o mas al colectivo profesional al que se dicen pertenecer". Defiende la profesionalidad de un colectivo frente a una minoría que apareció en algún momento al ofrecer certificados "por 50 euros sin visita, para las que era el contratante quien debía enviar un cuestionario rellenado con los datos técnicos necesarios, y con fotografía de fachada. Desconocemos si fue la inspección administrativa quien suprimió estos 'fusileros', o si cayeron por su propio peso consecuencia de la citada antes madurez de los mercados; y lamentamos cualquier daño que pudieran dejar por el camino". La herencia de las malas praxis extremas ha sido una guerra de precios y en internet se ofrece el certificado por 30 euros con tasas e IVA aparte. Alcover reconoce que los certificados se comercializaron inicialmente a partir de 300 euros. "Posiblemente fuera la gran cantidad de técnicos sin trabajo la que situó el precio de los certificados en el entorno de 75-100 euros. No podemos olvidar que la libre competencia rige este mercado. Sin embargo, entendemos que estas últimas cifras desmerecen respecto al volumen de trabajo, bien conocido por los profesionales de nuestro sector, que los técnicos contratados realizan".

Trabajo profesional

Claverol recuerda que un informe profesional requiere medir paredes exteriores, superficie de las ventanas, evaluar aislamientos y otros elementos. Los arquitectos, que obviamente han de ser colegiados y estar dados de alta como profesionales de la certificación energética, deben refrendar esa categoría energética en una típica gradación de la A a la F. En los certificados de pega, generalmente se dictamina la peor nota para eludir responsabilidades. Otro problema, explica Soldevila es que el trámite está pensado para que sea el propio propietario el que lo presente ante la Administración, pero es de complejidad excesiva "y se tarda más en algunas comunidades autónomas en registrar el documento que en elaborar el informe". 

Aspecto del documento completo que otorga una calificación medioambiental.

/

Con el estallido de la pandemia provocada por el covid-19 proliferaron empresas que hacían el certificado energético de oído o sin visita a la vivienda, un hecho que está calificado como infracción muy grave con multas que pueden llegar hasta los 6.000 euros. Para certificar la eficiencia energética de una vivienda es obligatoria la visita del profesional al inmueble. La calificación debe registrarse en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado. El certificado energético debe ser expedido por un técnico competente elegido libremente por el propietario que esté en posesión de cualquier titulación académica y profesional habilitante para la redacción de proyectos, la dirección de obras o la dirección de ejecución de obras de edificación. Esto es, arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos.

Certificado de eficiencia energética de una vivienda.

/

Una vez realizado el informe energético, debe registrarse en el organismo oficial de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble para que tenga el carácter de certificado. Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, opina que la mayoría de gente todavía no entiende que el certificado energético es necesario para cualquier alquiler o venta de un piso. Afirma que, al margen de las falsificaciones, lo que está sucediendo "es que en muchos contratos de arrendamiento se dice que está en trámite y no se llega a realizar nunca". Para esta profesional, es necesario mejorar la supervisión de la Administración y de los notarios.  

Noticias relacionadas

Existen inspecciones pero no son suficientes para atajar el problema de fondo. Las comunidades autónomas revisan los errores formales de los informes y hacen requerimientos para su subsanación. En una segunda inspección aleatoria y en ocasiones subcontratada a empresas especializadas se hace una revisión más en profundidad de los informes. El problema son esas inspecciones fingidas, el tongo en toda regla no registrado que los notarios no supervisan y que quedan en el limbo estadístico. La vigencia del certificado energético es de 10 años

Multas de hasta 6.000 euros

El técnico responsable de calificar la eficiencia energética de la vivienda debe acudir al inmueble en persona. Es ilegal hacer un certificado energético de oídas, por videollamada o solo basándose en fotografías. Y está sancionado como infracción muy grave con multas de 1.001 a 6.000 euros, según el Real Decreto Legislativo 7/2015. Una vez dentro del inmueble el técnico debe identificar las estancias, definiendo cuáles son habitables y cuáles no habitables, estas últimas serán los garajes, trasteros, desvanes, etc. En definitiva, todo espacio no destinado al uso permanente de personas y al que por tanto no le son exigidas unas condiciones térmicas. En cuanto a las características constructivas, se encuentra el estudio de los cerramientos y el de los huecos. En los cerramientos se tienen en cuenta los muros de fachadas, suelos y cubiertas, por la que pueda entrar o salir energía, ya que determina la demanda de calefacción y refrigeración del inmueble. Entre dos inmuebles con misma composición de muros siempre tenderá a una peor calificación energética aquel con mayor superficie de fachada. De igual manera se definirán los huecos mediante las características de los vidrios, los marcos y dispositivos de protección solar (retranqueos, toldos, lamas...). Por último, hay que comprobar el tipo de instalaciones que utiliza el inmueble para generar agua caliente sanitaria, calefacción y/o refrigeración. De sus características y eficacia se extraen datos de emisión de gases contaminantes a la atmósfera. En este sentido el uso de energías limpias como son las renovables ayuda mucho a conseguir una buena calificación energética.