23 nov 2020

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sector inmobiliario

¿Es buen momento para comprar una vivienda?

Los expertos estiman que el precio podría recuperar el nivel previo a la pandemia a lo largo del año que viene

El abaratamiento de los inmuebles se moverá entre el 5% y el 12% y será dispar entre territorios

Pablo Allendesalazar

Viviendas en construcción en Badalona.

Viviendas en construcción en Badalona. / Litus Pedragosa

Si el lector está pensando en comprar una casa aprovechando el impacto de la pandemia en el sector inmobiliario, lo más probable es que no le convenga esperar demasiado. Sobre todo teniendo en cuenta lo que se tarda en escoger una vivienda y después en completar el proceso de adquisición, especialmente si se necesita financiación bancaria. Los expertos estiman que la crisis del coronavirus va a tener un impacto moderado y temporal en los precios, que podrían volver al nivel previo al confinamiento a lo largo del 2021.

La Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) acaba de publicar un estudio en el que se prevé que la vivienda se abarate entre el 5% y el 8% en el 2020, lo que "corregiría la leve sobrevaloración" observada anteriormente, para estabilizarse en la primera parte del 2021 y posteriormente comenzar a subir. Eso sí, advierte de que su evolución será "dispar" según los territorios y tipos de inmuebles. Los "de calidad" en los centros urbanos, apunta el informe, conservarán su atractivo en comparación con zonas donde el incremento del desempleo será mayor o que tengan escasa presencia de inversores extranjeros.

"Todo apunta a que, salvo si se produjera un nuevo cierre de la economía como consecuencia de los rebrotes, no estamos a las puertas de un hundimiento del mercado", afirman sus autores, quienes destacan que la caída de los precios será "bastante inferior" al en torno al 13% que se espera que se contraiga la economía. El descenso, así, será más "limitado en su magnitud y en su duración" que en anteriores crisis económicas. Ello se debe, argumentan, a que los vendedores van a preferir retrasar la venta ante la previsión de una recesión corta, a la perspectiva de que los tipos de interés sigan bajos a medio plazo, a la escasez de buenas alternativas de inversión por la caída de la bolsa y otros activos financieros, y al "nivel relativamente reducido" de los precios frente a otros países europeos. 

Datos frente a estimaciones

El servicio de estudios de Bankia también augura un abaratamiento moderado, pero con matices. "Habitualmente los ajustes en precios se producen más tarde en el ciclo, ya que la oferta tiende a retraerse y esperar antes que vender con un descuento excesivo. Esperamos una caída de los precios en torno al 6% en el 2020, aunque con diferencias por zonas y más acusada en la vivienda de segunda mano y en las zonas turísticas", apunta en un reciente informe. 

El consejero delegado de la Sareb, Javier García del Río, prevé un descenso de los precios más pronunciado. "Lo que vemos es que las estadísticas públicas no reflejan la situación real. Nosotros esperamos que, en el mercado residencial, los precios puedan caer un 10%-12%, con una recuperación hacia los niveles previos a la crisis que llegará a finales de 2021 o principios de 2022", ha asegurado en un evento organizado por DD Talks y recogido por 'El Confidencial'.

Los datos, en cualquier caso, son todavía mucho más moderados. La Asociación Hipotecaria ha apuntado que las viviendas tasadas entre abril y junio registraron un valor un 1,7% inferior al del mismo periodo del 2019 y un 1,8% inferior al del primer trimestre de este año. La tasadora Tinsa, por su parte, ha indicado que, entre julio y agosto, bajaron un 0,4% respecto al verano del 2019 y un 1,6% respecto al primer trimestre del 2020, lo que supone la primera caída desde el tercer trimestre del 2015 en el valor de sus viviendas tasadas.

Cambio de ciclo suave

Otras estadísticas, en cambio, reflejan que la vivienda está subiendo. Según Idealista, los inmuebles ofertados en su web subieron un 5,6% este verano respecto al segundo trimestre y un 0,4% frente a la etapa estival del año pasado. "La promesa de una inyección millonaria (de la UE), la posibilidad de obtener crédito barato y las expectativas de una vacuna en ciernes provocaron que los precios no cayeran con la fuerza esperada en los grandes mercados y que incluso subieran hasta niveles prepandemia en mercados secundarios. A día de hoy, resulta muy complicado hacer previsiones para el corto y el medio plazo, ya que todo depende de la evolución de la crisis sanitaria", ha indicado.

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, ha sostenido este jueves que la evolución de los precios de los portales inmobiliarios difiere de la de las tasadoras porque los primeros reflejan los precios de oferta inicial, "que han bajado porque estaban disparados, sobre todo en Madrid y Barcelona", mientras que los segundos recogen la valoración final del cierre de las compraventas. La diferencia entre ambos era del 15% antes del confinamiento y ahora está más cerca del 5%.

El ejecutivo ha augurado una continuación del cambio de ciclo en los precios que ya se percibía antes de la crisis del coronavirus. Pero ha precisado que puede producirse la "sorpresa" de que dicho cambio de tendencia sea "más suave de lo esperado". Antes de la pandemia, ha sostenido, había entre 200.000 y 250.000 compraventas que no se producían al año (dado el tamaño de la población de España, calcula que tendrían que registrarse entre 650.000 y 700.000) por la situación laboral y el encarecimiento de la vivienda. Una demanda que ahora podría fluir gracias a la moderación de los precios, los tipos bajos durante largo tiempo, la liquidez disponible en los mercados financieros, la falta de inversiones alternativas rentables, y el factor "emocional" que supone la búsqueda de casa con terraza o viviendas unifamiliares con patios fuera de los núcleos urbanos.