¿Cuándo es un buen momento para amortizar la hipoteca?

Una vez contratado un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, el segundo paso es pensar en las posibles amortizaciones que se pueden hacer mientras el crédito esté vivo. Mediante la amortización parcial, el cliente va cancelando su deuda de forma anticipada lo que le permite pagar menos intereses.

Amortizar el préstamo hipotecario siempre es una buena opción financiera, sobre todo si el cliente se encuentra en los primeros años de su hipoteca. En España se usa el sistema de amortización francés para establecer los intereses y el capital a devolver del dinero solicitado. Este método establece que en los primeros años de vida de la hipoteca se pagan más interés y menos capital. Conforme van pasando los años los porcentajes van cambiando. Por ello, si el cliente puede realizar amortizaciones durante los primeros años se ahorrará más intereses en su préstamo. 

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, aprobada en junio de 2019, ha abaratado las comisiones de amortización para que los ciudadanos tengan más fácil pagar anticipadamente su deuda. De esta manera, en el caso de las hipotecas fijas el coste máximo que podrán cobrar los bancos por amortizar será del 2% en los 10 primeros años de vida del préstamo y del 1,5% en los restantes. En el caso de hipotecas variables, las comisiones más altas no podrán superar el 0,25% en los tres primeros años de vida de la hipoteca y el 0,15% en los cinco primeros años de vida del préstamo. 

A pesar de los tipos máximos que establece la ley sobre la amortización, el cliente cuando contrata su préstamo puede negociar con su entidad esta condición para intentar que sea lo más baja posible e incluso es posible conseguir que el banco no nos cobre nada por realizar amortizaciones parciales. 

¿Cuándo es un buen momento para amortizar mi hipoteca?

Si el cliente tiene comisiones por amortizar su préstamo deberá hacer cálculos para saber si le interesa pagar anticipadamente su hipoteca o dedicar esta cantidad de dinero a otra cosa, como pueden ser las inversiones. Después de informarse sobre las comisiones que deberá pagar, cuanto antes amortice mejor ya que pagará menos intereses. 

En el caso de las hipotecas variables hay que tener en cuenta otro factor más: el euríbor.  Cuando el índice está alto nuestra amortización es más rentable que cuando está bajo. Con tipos altos sacamos una mayor rentabilidad a nuestro dinero que cuando está en negativo o en cero. En este momento podría ser interesante esperar a que el euríbor suba un poco para sacarle más rentabilidad a la amortización. 

¿Es mejor amortizar plazo o cuota?

A la hora de amortizar el préstamo, el ciudadano puede decidir entre amortizar plazo o cuota. Si el hipotecado quiere pagar menos todos los meses debería elegir la opción de amortizar cuota. Sin embargo, la amortización de cuota financieramente es menos interesante que la amortización a plazo. Con esta opción reducirá meses a su préstamo por lo que terminará de pagar su hipoteca en menos tiempo. 

Para saber cómo nos ahorraríamos más intereses hemos realizado dos ejemplos. En el primero hemos realizado los cálculos para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años. En este caso se paga una mensualidad de 580 euros y se quiere amortizar 5.000 euros. El hipotecado tiene una diferencial de euríbor (-0,284) + 0,99%. Si amortiza cuota, la mensualidad bajará hasta los 4557,62 euros y se ahorrará 345,85 euros en intereses. En el caso de elegir plazo, se podrá reducir 9 meses de préstamo y el ahorro de intereses sería de 706,05 euros.