¿Cómo será 2020 en el sector inmobiliario? La moderación será la protagonista

Acaba el año y toca hacer balance. El sector inmobiliario ha estado marcado por la nueva ley hipotecaria, los altos precios del alquiler y las promesas electorales de viviendas sociales. Los datos apuntan a una moderación tanto de operaciones de compraventa como en precios del alquiler. Al año que viene habrá que ver cómo repercute la formación del nuevo gobierno y la consolidación de la ley hipotecaria.

“Este año es complejo para hacer previsiones ya que venimos de un año que ha tenido diferentes distorsiones, sobre todo la inestabilidad política y la parte de la salida de la Ley Hipotecaria y hay que ver cómo reacciona al año siguiente el sector”, asegura Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com. Desde Fotocasa se muestran de acuerdo con que la entrada en vigor de la ley ha supuesto un freno para la actividad de compraventa. 

Este año, las estadísticas están apuntando a una moderación tanto a evolución de precios como de concesión de hipotecas “cada uno por su motivo”, señala Font. Y el año que viene será distinto, porque habrá nuevos escenarios: “Como mínimo tendremos un nuevo gobierno”, apunta el director de estudios de pisos.com, pero advierte que no se sabe cómo va afectar el Brexit en España o la desaceleración económica.

Tal y como explican desde Fotocasa el sector inmobiliario ha mostrado signos de la recuperación que se inició años atrás y 2019 se cerrará con cifras positivas, aunque claramente mucho más moderadas de las que hemos tenido en ejercicios anteriores. “2018 y 2019 han sido los mejores años para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisis”, explica Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa.

Gregorio Martín-Montalvo, director General de Solvia, coincide en que los principales indicadores del sector muestran que el mercado se está estabilizando hacia una situación más equilibrada y moderada tanto en los precios como en el número de transacciones, con una demanda sólida, "pero cada vez más racional y precavida a la hora de tomar decisiones". De cara a 2020, todo hace prever que la tendencia será más o menos similar a la de ahora y contará con un crecimiento sostenido de los precios de entre un 2% y un 4%.

Precios de alquiler heterogéneos

Los altos precios del alquiler en muchas zonas y ciudades ha sido uno de los problemas más debatidos durante 2018. Los expertos buscan soluciones al problema de la accesibilidad a la vivienda a través del alquiler (también existe a través de la compra). Los precios, durante este 2019, se han ido moderando, aunque en algunas zonas todavía siguen altos.

Los expertos coinciden en que los precios van a seguir con su moderación, pero como matiza Font “de una forma muy heterogénea”. Esto significa que vamos a ver zonas donde el alquiler ya ha llegado a máximos y ya empezará a decrecer, pero tal y como puntualiza el director de estudios de pisos.com “veremos otras partes donde seguirá creciendo el precio”. 

Así explica que en las zonas donde se verán las bajadas de precio serán las de las grandes capitales “porque aunque exista una demanda muy importante es cierto que el precio ha subido tanto que esa demanda ya no está dispuesta a pagar esas rentas”. E insiste en que es en esas zonas y en esos distritos, es decir, el centro de las grandes ciudades, donde realmente la demanda ya no pueden asumir esas rentas de alquiler.

Desde Fotocasa consideran que en 2020 los precios, tanto de venta como de alquiler, seguirán moderándose, tal y como se ha visto durante 2019 y que aunque se hará a diferentes velocidades “los mercados que ya están empezando a dar señales de agotamiento, como el mercado catalán, empezarán un camino de moderación de los precios aunque en algunas grandes ciudades como Madrid continuarán las tensiones en los precios”, comenta Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa.

¿Alquiler o compra?

Tanto pisos.com como Fotocasa coinciden en que los precios de la compraventa también se irán moderando. Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2019 cerrará con una subida media anual del precio de la vivienda de segunda mano por debajo del 5%, “en concreto prevemos que cerraremos el año con un incremento entre el 2% y el 3% respecto a 2018”, explica Kardoudi. Este incremento anual muestra que el precio de la vivienda se está moderando ya que hace tan solo un año el Índice Inmobiliario de Fotocasa cerró con un incremento del 7,8%, el mayor que se había registrado desde 2006.

A pesar de que los precios de los alquileres se moderarán “España es un país históricamente de compra”, apunta Font. No obstante, durante los últimos años, el porcentaje de alquiler ha crecido. Según los datos de pisos.com ha pasado de un 19% a un 23% a nivel nacional en los últimos 10 años. “Viene muy relacionado con la dificultad de acceso a la vivienda por parte de las generaciones más jóvenes”, explica. 

De hecho, vaticina que si continúa habiendo esa dificultad de acceso a la vivienda por parte de las generaciones más jóvenes ya sea porque el precio del alquiler o de venta siga subiendo por encima de sus posibilidad o porque básicamente los salarios siguen sin crecer al mismo ritmo “vamos a ver que esta generación seguirá teniendo dificultades de acceso a la vivienda, sobre todo a la vivienda de compra porque no ha tenido posibilidades de ahorrar”.

Ferrán Font resume que el mercado inmobiliario necesita dar una solución a esas generaciones más jóvenes para que se sumen al mercado y entren en él: “Adquiriendo una nueva residencia o yendo a un mercado de alquiler más asequible”.

Promesas electorales

Una de las diferencias que marcarán el 2020 es que, previsiblemente, se volverá a tener un gobierno, que no esté en funciones. La mayoría de los partidos políticos pusieron encima de la mesa el problema del acceso a la vivienda. Asimismo, el actual gobierno en funciones anunció la creación de vivienda social

“Donde apuntan las previsiones es que aumente ese parque de vivienda social, lo que pasa es que la creación de vivienda social no es automática, hay que construir”, apunta Ferrán Font. Y añade que es una apuesta a medio plazo que sí o sí tiene que empezar ya para que “tenga resultados lo más rápido posible”.

Fotocasa considera que el nuevo Gobierno que se forme tendrá un desafío muy importante por delante y que necesita de su atención con urgencia: el alquiler. Este será, sin lugar a duda, el mayor reto actual en materia de vivienda y tiene su origen en el creciente desequilibrio entre el alto volumen de demanda y la reducida oferta de inmuebles en arrendamiento. El resultado son precios cada vez más altos, principalmente en las grandes ciudades, en un contexto general de salarios casi congelados.

Martín-Montalvo, de Solvia, asegura que el próximo año también estará repleto de retos. "Será importante dar respuesta a una demanda cada vez más personalizada, impulsando una oferta especializada y muy dirigida a dar facilidades a un público importante como es el de los jóvenes".