¿Vas a firmar una hipoteca? Aquí hay 6 claves de la nueva ley a tener en cuenta

Esta semana una de las noticias más importantes ha sido la aprobación de la nueva ley hipotecaria en el Congreso. Ahora falta que la ratifique el Senado y todo estará listo para que entre en vigor a lo largo del primer trimestre de 2019. ¿Cambiarán muchas cosas con esta nueva Ley? Según iAhorro, las grandes novedades se pueden resumir en los siguientes puntos:

1) Mayor protección al usuario

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El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. El banco, por su parte, deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España. El coste de esta ‘investigación’ lo asumirá el banco.

2) El notario gana importancia

La figura del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario. Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato.  

3) El hipotecado sólo pagará tasación, el resto de gastos correrán a cargo del banco

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar su contrato. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.

Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del impuesto de Actos Jurídicos es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.

4) Fin de las cláusulas suelo

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

5) Los productos vinculados no serán 'obligatorios' 

Para otorgar hipotecas, los bancos suelen pedir a los clientes que contraten con ellos seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Pero la nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contraten, como se hace en la actualidad (muchos bancos descuentan en sus tipos de interés si el cliente contrata otros productos adicionales con ellos).

6) Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Otras novedades de la Ley

El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación.

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo.  Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primeros años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses.  El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%.  Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

Por último, han bajado a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).