19 sep 2020

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DEBATE INMOBILIARIO

Vivienda: un derecho con restricciones

La falta de oferta se ha convertido en un serio problema para que los jóvenes accedan a una casa

Las administraciones no acaban de dar con la tecla que permita incorporar más producto al mercado

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS

De izquierda a derecha: Joan Olle, Carles Casanovas, Blanca Sorigué, Lluís Marsà, Pere Navarro, Ferran Font, Jordi Soldevila y Juan Velayos. 

De izquierda a derecha: Joan Olle, Carles Casanovas, Blanca Sorigué, Lluís Marsà, Pere Navarro, Ferran Font, Jordi Soldevila y Juan Velayos. 

La vivienda ha experimentado la transición desde un gran ''estoc' de casas sin vender, que generó graves dificultades para la economía, a una década sin construcción ni rehabilitación. La nueva demanda ha provocado fuertes subidas de precio, sobre todo en el alquiler, en el que se observa que algunas localidades han llegado a superar máximos históricos, mientras se aprecia una notable escasez de oferta y de precios asequibles. Esa situación coincide con una insuficiencia de vivienda social en el patrimonio de la Administración pública, y paralelamente el crecimiento del alquiler turístico se acelera, regulado por una normativa poco definida.
Pere Navarro, delegado especial del Estado en la el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB), Juan Velayos, consejero delegado de Neinor HomesLluís Marsà, presidente de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), Ferran Font, director de estudios de Pisos.comJoan Ollé, presidente del Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Inmobiliaria de Catalunya (API), Jordi Soldevila, consejero delegado de Buildingcenter Carles Casanovas, director corporativo de CaixaBank, obordan en el presente debate, previo a la celebración del salón Barcelona Meeting Point (BMP), esos problemas, comenzando por la normativa de Barcelona para que los promotores incluyan un 30% de vivienda social en sus nuevos proyectos.

EL ACCESO

La controvertida solución de Barcelona
"Estamos en una región metropolitana y es evidente que las cosas se tienen que ‘planificar de forma conjunta. Como institución pública estamos comprometidos con la vivienda pública. Pero eso pasa necesariamente por la colaboración público-privada" plantea Navarro sobre la incertidumbre que genera esa medida. Los profesionales del sector coinciden con el diagnóstico de que los problemas en Barcelona deben plantearse desde una perspectiva geográfica más amplia territorialmente y gobal, que incluya, por ejemplo, el transporte, Además, consideran que "la respuesta al problema  se quiere traspasar a los privados  ante una falta de iniciativa  por parte del sector público", comenta Marsà. El consejero delegado de Buildingcenter, por su parte, recuerda que su sociedad tiene el parque privado de viviendas más grande de España: 27.000 pisos, de los que 23.000 son sociales y 11.000 van en programas de la obra social. "Habría 23.000 familias más con problemas de vivienda si no fuera por esa actuación", subraya. 
El análisis que realiza Font incluye un nuevo factor: los salarios. "La situación es compleja por la falta de oferta, pero también por la capacidad adquisitiva  de los ciudadanos . La situación actual más que un problema de evolución de precios es un problema de evolución de los salarios", algo que no va a cambiar con la medida municipal. De hecho, el sector espera que los efectos de esa norma se note sobre todo en los precios. "Se ha producido un incremento notable de promociones en el área metropolitana.", constata Ollé. La crítica del sector privado va más allá: "Es un absoluto despropósito desde la perspectiva de la seguridad jurídica, desde la perspectiva de la coherencia , desde todos los sentidos que no sean estrictamente políticos y a corto plazo es un desastre", afirma Velayos

LA OFERTA

La falta de producto es el problema
La iniciativa de Barcelona pretende dar una respuesta a la escasez de oferta, pero en realidad puede tener efectos contrarios a los perseguidos, según los diferentes agentes del sector. Pude provocar que "se produzca menos demanda", afirma Casanovas, algo que queda reflejada en menos hipotecas solicitadas. Pero, no se puede arreglar la falta de oferta "sin planificación urbanística", según Navarro, "y si previamente no se definen los usos del territorio". 
Plantean los promotores que es imprescindible alcanzar la producción de 25.000 viviendas al año en Catalunya, en lugar de las 14.000 actuales y , para ello, deben redefinirse los parámetros técnicos de la edificación. "La construcción tiene que dar un paso adelante en innovación", agrega Soldevila. "Debe permitir que se reduzcan los costes para quien habita una vivienda y adaptar la oferta a las necesidades de la demanda", agrega. Pero ahora falta producto. "La parte pública tiene que hacer una apuesta por la vivienda social, por generar más producto. 
Tenemos medio millón de compraventas, pero solo 80.000 son de  vivienda nueva. Eso es muy poco representativo. Hay que generar más suelo y más producto para incidir en los precios", defiende Font. Aunque para ello, la Administración debe cambiar su percepción del problema. " Hemos llegado a una realidad  en la que el sector público no acepta que aumentar la oferta es la solución como principio. Y a partir de aquí todo son despropósitos. Pero si no hay oferta no habrá solución al problema", plantea Velayos.

LA DEMANDA

Falta de recursos y formación limitada
Sitúa Casanovas el problema de la demanda sobre todo en las dificultades de acceso por parte de los jóvenes a una vivienda. Y ese sentido recuerda que e paro entre la población juvenil alcanza el 36%,  y que la obligación de aportar el 20% del valor de la hipoteca para acceder a la financiación y el 13% de gastos adicionales --en su mayor parte impuestos-- representan graves contratiempos para comprar un piso. En este sentido: "La acción estructural tiene que estar destinada a abaratar costes. La Administración además debería generar suelo por la vía de la simplificación de trámites. Pero además hay que plantearse, desde todos los agentes, cómo ayudar a los jóvenes a tener acceso a una casa", dice Velayos. 
"Con la liquidez que hay en el mercado, igual el sector bancario podría ser más flexible a la hora de ayudar a los jóvenes", concreta Ollé. Aunque el sector financiero responde que "cuando hay tanta liquidez, lo peor que se puede hacer es comenzar a dar préstamos sin un sentido económico detrás", destaca Soldevila, responsable de la inmobiliaria de CaixaBank. También defiende una adaptación de la oferta a los nuevos modelos sociales y tecnológico: "El coworking, el teletrabajo y otros modelos permiten el desarrollo de nuevos edificios que no tienen porqué estar en el centro de la ciudad", describe. Pero agrega Marsà que se produce una falta de formación sobre todo en el ámbito profesional que dificulta el acceso de muchos jóvenes al mercado laboral y, por consiguiente, al inmobiliario. "Hay que hacer un esfuerzo en el ámbito de la formación agrega"

LA FISCALIDAD

Barrera de entrada o coste innecesario

Pero el esfuerzo debe trasladarse también a otros ámbitos, particularmente al fiscal. "Debe adaptarse la tributación a la capacidad del consumidor", señala Casanovas. "La fiscalidad es una barrera de entrada a la vivienda. Hay que aligerar este coste para los jóvenes", sigue. El consejero delegado de Neinor incorpora otro elemento al debate: "Me genera preocupación y tristeza una sociedad que en la que efectivamente hay pisos vacíos y no se pregunte por qué. No creo  que nadie quiera tenerlos en esa situación. Igual hay que pensar cómo penalizamos a quien no permite que estas personas tenga su piso en explotación." En esta línea Ollé recrimina la carga impositiva que se deposita sobre la propiedad urbana. "No creo que la solución sea ir contra el patrimonio", agrega.
Recuerdo Font que Barcelona realizó un censo de viviendas vacías y no aparecieron tantas como se preveía antes de realizarlo. Además una porcentaje muy importante están en manos de privados, "que no puede afrontar el coste fiscal que supone la herencia o que no puede rehabilitarlos porque no tienen recursos", explica. "Aquí la fiscalidad sí que podría ayudar", dice. Recuerda por su parte Soldevila que no ayuda el coste fiscal al que se somete a las entidades financieras que tienen pisos vacíos en poblaciones donde no hay demanda. "están vacíos porque no se pueden vender. La normativa debería adaptarse a esa realidad",  Incorporar toda la casuística en el marco normativo no es sencillo, desarrolla Navarro: "Los sitemas son generales y los casos específicos no siempre se ajustan. En general hay que intentar evitar los movimientos especulativos y procurar que la vivienda sea un derecho y se haga asequible".