Mercado secundario de participaciones inmobiliarias

Un mercado secundario de participaciones inmobiliarias no existe en España. Hay ejemplos externos, como en el Reino Unido, donde Lending Best --una firma con cierta tradición ya en el entorno de las 'PropTech' (tecnologías aplicadas al sector inmobiliario)-- ha conseguido poner en marcha un mercado de títulos de propiedad que mueve más de 1.000 millones al año. Iveslar es la primera empresa española que pondrá en el entorno de la propiedad una lonja de títulos. "Estamos a punto de lanzar el 'marketplace', donde se podrán realizar las operaciones. No hará falta que se venda el activo colateral (el piso) que respalda la inversión para recuperar la inversión inicial eso se podrá hacer en ese mercado. Habrá orden de compra y de venta (como en la bolsa): un usuario podrá comprar y otros vender", explica Carles Serradell, consejero delegado de Inveslar.

Para entender de qué estamos hablando, primero hay que saber que esa empresa es una gestora inmobiliaria que opera por medio del 'crowdfunding'. Es decir lleva a cabo proyectosresidenciales. Compra activos --pisos, terrenos, etc-- invierte en su rehabilitación y los lleva al mercado: los vende o los pone en arrendamiento. Pero esa operación la realiza mediante las aportaciones que de inversores externos (ahorradores) que operan a través de su página web. No se puede considerar estrictamente un negocio nuevo. Existe varias empresas inmobiliarias que actúan de esta forma. 

Pero esa práctica generalmente acarrea un pequeño inconveniente: la inversión que realiza el ahorrado no se puede hacer líquida más que cuando se vende el activo o se perciben los rendimiento del alquiler. "Muchos de nuestros inversores no dicen que estarían dispuestos a invertir más, si la liquidez de esas operaciones fuera mayor", explica Serradell.

Venta de participaciones

La alternativa que ofrece Inveslar es ese mercado secundario de títulos. ¿Cómo funciona?: El propietario de cada participación --previamente ha comprado una parte de una propiedad-- puede venderla en el mercado secundario cuando necesita recuperar el dinero. No debe esperar a que el inmueble (el colateral) se venda una vez rehabilitado. El precio se conviene entre vendedor y comprador. "Habrá inversores dispuestos a pagar por esta participación más de lo que le ha costado al primer comprador. Lo bueno que tiene ese mercado es que recoge la inflación", afirma Serradell. En caso de tratarse de un activo destinado al alquiler, el comprador percibirá la renta que corresponde a su parte. "Si ha invierto 10.000 euros en una propiedad de 100.000, pues cobrará el 10% de la renta. Si el piso está alquilado a 1.000 euros, cobrará 100 euros cada mes", describe Serradell. 

Inveslar Fintech SL invierte directamente en todos los proyectos en los que participa. Normalmente aporta un 10% del coste de la operación, el resto lo ponen los inversores. "Analizamos cada operación que nos llega de promotores. Si salen los números a partir del análisis que realizamos, llevamos acabo la inversión". Desde mediados del 2016, Inveslar ha participado en 10 proyectos inmobiliarios. Ha levantado 1,8 millones de euros, de los ya que ha retornado 326.000 euros. Y está a punto de cerrar una venta que permitirá devolver 308.000 euros más. La sociedad ha aportado 160.000 euros. El resto corresponde a los inversores.

Es una empresa de origen familiar. Los principales accionsitas son Serradell y su madre (35%), pero participan también otras empresas inmobiliaras e inclusos el Colegio de Economistas de Catalunya tiene una parte. También inversores habituales en 'start ups', como Carlos Blanco, impulsor de la aceleradora Conector.