El sector del ladrillo encara un cambio de tendencia

Vale para el sector inmobiliario el símil del teatro: primero se ocupan las localidades centrales, con mejor visión y sus precios son más elevados y, por supuesto, suben antes que las localidades con una perspectiva más perimetral y alejada. Si estamos ante la recuperación del sector inmobiliario, primero se manifiesta en las ciudades más centrales -pongamos Barcelona y Madrid-, donde precios y producción han comenzado a crecer, y luego en el resto.

«Barcelona y Madrid lideran el crecimiento de precios en un mercado residencial que empieza a consolidar los primeros indicios de recuperación», afirmaba esta semana en su informe trimestral la tasadora Tinsa. Una conclusión que se subraya en el balance semestral de la competidora Sociedad de Tasación, que registra un incremento del precio medio de la vivienda del 1,8% en los primeros seis meses del 2015 (un 1,4% en términos interanuales). De hecho, se trata del primer semestre desde el 2007 en el que se registra un incremento de precios. Madrid y Catalunya encabezan las alzas, pero también se registran mejoras en la Comunidad Valenciana, Canarias y Navarra. «Si la situación de Grecia no complica las expectativas de crecimiento en España, este año esperamos un incremento de precios del orden del 5% y para el próximo año, la subida puede alcanzar el 12%», avanza el profesor de Teoría Económica de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos.

Reconoce Bernardos que estamos ante una recuperación, pero con no pocos matices. La producción mejora: 365.000 pisos vendidos en el 2014, 440.000 en el 2015 y 560.000 en el 2016. «Pero seguimos lejos de los 960.000 del 2006, máximo histórico del sector», comenta.  Y, desde luego, esa recuperación es muy desigual. «La recuperación se nota más en Sarrià y Sant Gervasi que en el resto de la ciudad, donde se vende menos», agrega. Y, por supuesto, en las zonas en las que se venden, los precios ya se han movido al alza, incluso significativamente. «Algún promotor ha incrementado precios hasta tres veces desde finales del año pasado en Barcelona», explica Bernardos. Evita dar nombres, pero desde el propio sector se reconoce esa dinámica sin problemas. «Solvia ha subido precios ya en algunas zonas», reconoce Francisco Pérez, director de desarrollo y promociones de Solvia. «En Barcelona los precios pueden haber llegado a subir entre un 12% y un 13% este año en algunas zonas», agrega. No es el caso de la inmobiliaria del Sabadell, ya que en su mayor parte vende vivienda de segunda mano, cuyos precios se mueven más lentamente al alza. De hecho, si la evolución media de los precios de la vivienda nueva para este año se acerca al 5%, la de la vivienda usada estaría en torno al 2%.

LA PRODUCCIÓN

Y si los precios son un indicador claro de la tendencia, la producción aún lo es más: «El incremento en la producción del número de viviendas es una clara señal de que hay demanda», comenta, Joan Carles Amaro, profesor de Esade. El último boletín de la Associació de Promotors de Barcelona (APCE) destaca que el número de viviendas de obra nueva iniciadas en Catalunya aumentaron un 93,5% en el primer trimestre respecto al mismo periodo del 2014, con un resultado en términos absolutos de 1.488 visados. Todavía lejos, eso sí, de los 25.000 visados de los años del boom inmobiliario. «Hay que resaltar el papel destacado de  la ciudad de Barcelona en la provincia como motor, tanto de las viviendas iniciadas como de las acabadas, gracias al incremento de la actividad», subraya la APCE.

«Hay zonas donde si no se compra ahora, no se encontraran precios más bajos, después», considera Bernardos. Pero tanto él como Amaro coinciden en que «no habrá una nueva burbuja» en el sector.  Los bancos empiezan a financiar el crédito inmobiliario, pero lo hacen desde parámetros más restrictivos que en el pasado y, además, están sujetos a una regulación más severa. A menos que la inversión financiera en el sector inmobiliario vuelva a desatar una nuevo ola compradora, algo que, de momento, no ocurre. «Invertir en el sector todavía tiene una rentabilidad baja», dice Amaro.