Vivir de las rentas: ¿merece la pena invertir en locales comerciales?

Invertir en bienes inmuebles es una de las inversiones con mayor rentabilidad actualmente. Los precios de la vivienda vuelven a subir, pero en grandes ciudades también suben los precios del alquiler. Sin embargo, comprar locales comerciales y alquilarlos también tiene un muy buena rentabilidad, que puede llegar a rozar el 8%, según los expertos.

“Se trata de una de las mejores opciones de inversión inmobiliaria que existe actualmente en el mercado inmobiliario”, asegura José Vicente Fernández, responsable de marketing de Casaktua. Y añade que ha despertado el interés no sólo de las grandes empresas sino también de los particulares.

Por ejemplo, si el ingreso medio anual por alquiler se sitúa en 12.000 euros y el coste del local es de 122.500 euros, se podría alcanzar un retorno bruto del 9,8%. En este caso, la rentabilidad neta puede llegar al 7,8%, teniendo en cuenta un gasto anual asociado a la propiedad (impuestos, gastos de comunidad, derramas, seguros y gastos de gestión…) de 2.500 euros aproximadamente.

“Se trata de una rentabilidad muy diferente según la ubicación, porque solo el hecho de estar en una acera u otra ya genera tasas diferentes”, explica Fernández. Es por eso que, a la hora de lanzarse a la compra, recomienda buscar asesoramiento de expertos inmobiliarios para reducir las posibilidades de fracaso. De hecho, desde el portal inmobiliario de Casaktua han lanzado una campaña de locales compuesta por  700 inmuebles distribuidos por toda España a 122.500 euros de media (es decir: 738 euros por metro cuadrado) y de 166 metros cuadrados de superficie media.

Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, está de acuerdo con José Vicente Fernández, y asegura que la rentabilidad que ofrece un local es interesante, que según en qué zona y en qué ciudad es mayor o menor. “Al final estamos hablando de una inversión que cuanto más arriesgada sea más rentabilidad vas a sacar”, señala. Font explica que la rentabilidad será menor si el local es más caro, aunque el alquiler sea mayor también. El director de Estudios de pisos.com también cifra en 7-7,5% la rentabilidad actual de los locales.

Una rentabilidad muy parecida a la que obtuvo la vivienda en 2018. Según idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para alquilarla se mantuvo estable durante 2018, al crecer una única décima hasta el 7,4%. Hace un año el retorno ofrecido se situaba en el 7,3%.

Según los datos de Idealista de 2018, los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en todas las capitales. El mayor retorno se obtiene en Málaga (12,9%). Le siguen las rentabilidades de Pontevedra (11,4%), Lleida (11,1%), Oviedo (10,4%) y Lugo (10,2%). A continuación se sitúan las ciudades de Huelva (9,4%), Zaragoza (9,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (9,3%).  En Barcelona la tasa está situada en el 8,5% mientras que en Madrid queda en 7,3%.

¿Son precios aceptables?

En las provincias más pequeñas los precios están descendiendo y los inversores están apostando más por locales situados en los centros comerciales. Esto contrasta con lo que está ocurriendo en las zonas prime de las grandes capitales, que se han convertido en los principales focos de demanda de alquiler. “Es el caso de la Gran Vía de Madrid, cuyos precios se han duplicado desde el inicio de la crisis y se prevé que crezcan en los próximos años”, explica el director de marketing de Casaktua. No obstante, este crecimiento es bastante diferente según la ciudad e, incluso, la zona donde esté situado el inmueble.

Pone otro ejemplo: el precio de los locales en el Barrio de El Pilar en Madrid varía entre los 1.000 y los 2.000 euros metro cuadrado en función de la cercanía al metro o a otros puntos comerciales. En el caso de los precios de venta, ocurre lo mismo. Se ha producido un crecimiento, pero de forma muy dispar por zonas. Ferrán Font explica que en el tema de precio de los locales hay mucha diferencia incluso en la misma calle, “una diferencia que marcará el precio es si al local le da el sol o no”.

A falta de los datos de 2018 del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, los datos de 2017 ya mostraban un incremento interanual del 4,13%, hasta llegar a los 1.409 euros por metro cuadrado (frente a los 1.348 euros por metro cuadrado del año anterior). Unas estadísticas que, a juicio de este organismo, evidenciaban una mejora de precios a nivel nacional después de varios años sin incrementos, pero con grandes diferencias por comunidades autónomas y por ubicación dentro de un mismo municipio o, incluso, de una misma calle.

Evolución y futuro del sector

Según señala José Vicente Fernández, el principal elemento que ha marcado al sector de los locales comerciales, a parte del aumento de la compraventa y de la rentabilidad de su adquisición, “es que ha pasado de ser un producto dirigido a inversores institucionales (aseguradoras y fondos de pensiones), empresas o grandes inversores, a despertar el interés de particulares que buscan alternativas seguras para destinar sus ahorros”.

Ferrán Font admite que la inversión en locales comerciales es “muy buena” para pequeños ahorradores. Aunque, por norma general, estos pequeños inversores optan por locales de tamaño medio (100 metros cuadrados) y de entre 120.000-130.000 euros de promedio. “Hay algunos que, incluso, están apostando por adquirir locales convertibles en vivienda. Lo que hacen es transformarlos en atractivos estudios y apartamentos y, posteriormente, los venden obteniendo hasta un 100% de rentabilidad”, comenta Fernández.

La demanda y la inversión en locales comerciales continuará al alza, tal y como señalan ambos expertos, aunque reconocen que de forma más moderada. “Son inmuebles que despiertan un gran interés por el gran peso que tiene en nuestro país la actividad comercial minorista”, puntualiza el director de marketing de Casaktua.

El último estudio elaborado por CBRE prevé para 2019 una inversión en locales comerciales de 2.800 millones de euros (1.600 en centros comerciales y 1.200 en tiendas céntricas calles principales), gracias a la apertura de entre 5 y 10 nuevos centros comerciales, con cerca de 350.000 metros cuadrados. “En cuanto al alquiler, creemos que no va a haber incrementos de rentas tan significativos como en años anteriores. No obstante, los niveles de ocupación se mantendrán altos en las grandes ciudades y zonas prime y la búsqueda de ubicaciones céntricas por parte de grandes operadores continuará siendo tendencia”, concluye José Vicente Fernández.