¿Es más barato hipotecarse que alquilar?

La frase “alquilar es tirar el dinero” se hizo popular antes del estallido de la burbuja. Una vez que se produjo la crisis, se dejó de utilizar tanto, ya que la gente no podía permitirse comprar una casa y las entidades financieras no prestaban el dinero. Pero ha llegado la recuperación, y la frase vuelve a resurgir. Más ahora que los precios del alquiler, sobre todo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, crecen a un ritmo desorbitado.

El precio medio de alquiler en la ciudad Condal es de 948 euros mensuales, según datos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. Mientras que el precio medio del alquiler en Madrid es de algo más de 16 euros el metro cuadrado. Unos precios que pocos se pueden permitir. Por otro lado, según los datos del Consejo General del Notariado, la cuantía media de los préstamos para comprar vivienda en octubre se situó en 134.900 euros. La clave de una hipoteca es que no solo pagas la cantidad que te presta el banco o entidad. Hay que añadirle una serie de impuestos y gastos.

El IVA sólo se paga cuando es obra nueva y se compra directamente al promotor (10% o 4% si se trata de una Vivienda de Protección Oficial). Si es una vivienda usada entonces se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que supone entre un 5 y un 8% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

Además, la compra se ha de firmar ante un notario e inscribirla en el Registro. Hasta el 10 de noviembre, el cliente debía pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero el Gobierno de Pedro Sánchez aprobó por decreto ley que era el banco el que debía pagar ese impuesto. Por último, normalmente hay que pagar al gestor, que se encarga de la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos.

Una vez pagados estos impuestos hay que tener en cuenta el tipo de interés con el que se ha contratado la hipoteca. Existen tres tipos: variable, fijo y mixto. En España, según los registradores, el 40,7% de los nuevos créditos hipotecarios contratados en el tercer trimestre de 2018 fue con un tipo de interés fijo. En 2007, suponían apenas 2 de cada 100 préstamos.

El tipo variable, por lo general, utiliza como guía el índice del valor del euríbor, al que se añade un diferencial que varía de un producto a otro. Con esta opción, cuando el euríbor está a un nivel bajo, como es en la actualidad, cerca de mínimos, se paga una cuota más baja, pero cuando sube será más cara. Por otro lado, las hipotecas a interés fijo nos aseguran que pagaremos lo mismo hasta terminar de pagar el préstamo. El interés mixto, por su parte, se calcula teniendo en cuenta un interés fijo al comienzo del préstamo (normalmente 3 o 5 años) y luego pasa a un interés variable.

¿Qué elegir?

“En España, la situación del mercado actual es apostar por la compra, porque las rentas del alquiler son muy elevadas en las grandes ciudades, combinado con unos costes de financiación muy bajos por el euríbor”, explica Jesús Amador, analista experto en vivienda de Bankinter. También asegura que la cultura de los españoles es partidaria a la propiedad “mucho más que en cualquier país de la Unión Europea”.

Los españoles son más felices en sus viviendas de propiedad -un 10,8% más en términos porcentuales- que los que están de alquiler. Así se desprende del informe ‘Las casas de los españoles: bienestar, felicidad y reforma interior’, realizado mediante la colaboración de Andimac.

Amador explica que de manera general sí que es más barato hipotecarse “por el hecho de que al final se obtiene una vivienda” y añade que en muchas ocasiones los inversores compran para alquilar, aprovechando el precio de los alquileres, “y consiguen una rentabilidad del 4%”.

El analista de Bankinter matiza que hay que tener en cuenta las circunstancias vitales de cada uno porque una hipoteca “es la principal inversión que toma una persona en su vida”. De esta manera avisa que “si te vas a comprar algo para poco tiempo, el inmobiliario es un activo que tiene unos costes de transacción altos y no se comprar en uno o dos días”. Y recomienda que hay que pensar que es una vivienda en la que se va a estar en un plazo amplio superior a 5 años, que esos gastos se pueden diluir esos costes de transacción.

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, asegura que la gente hay un porcentaje muy importante 40%. En el informe 2016-2017, Fotocasa demostró que hay un 14% de los españoles que alquiló o intentó alquilar. En el informe 2017-2018 cae al 9%. “Se ve que con lo que ha pasado con los precios la demanda se retrae. Y sobre todo se ve en los jóvenes, pero tampoco se pasan a la compra. vemos que la compra se mantiene en niveles muy similares a lo que vemos el año pasado”, explica.

Respecto a qué es más barato, Toribio apunta que no se puede comparar hipoteca y alquiler: “No es lo mismo el pago de una hipoteca y el pago de un alquiler”. La compra de una vivienda tiene unos costes, que tienes una serie de impuestos y tasas que hay que pagar.

Aviso del FMI

El Fondo Monetario Internacional ya ha hecho el primer aviso a España sobre el aumento de los precios de la vivienda en su informe  La evolución del mercado de la vivienda, ¿un motivo ya para la preocupación? Sin embargo, apuntan que la situación actual está lejos de una burbuja, pero “las autoridades tienen que estar alertas”. El informe destaca que la recuperación de los precios no está asociada con un auge del sector de la construcción, una de las principales causas de la crisis en España.

El organismo internacional pide a los supervisores españoles que amplíen las herramientas de las que disponen para atajar los riesgos financieros y controlar la concesión de crédito. Estos instrumentos deben estar ya “listos para ser empleados”, concluye en una clara referencia a la autoridad para frenar burbujas que ultiman el Ministerio de Economía y el Banco de España.

Precio del alquiler

Los expertos aseguran que los precios del alquiler van a ir estabilizándose. Según los últimos datos de Fotocasa del mes de noviembre, el precio del alquiler ha caído un 0,5% mensual, aunque ha subido un 0,6% respecto al mismo mes del año anterior. Jesús Amador explica que esperan cierta moderación “más bien a dos años” y añade que si sigue subiendo el precio “no será sostenible, porque no concuerda con la evolución de los salarios reales en España”

Beatriz Toribio coincide con esta afirmación y matiza que en Madrid y Barcelona tardarán un poco más por la alta demanda, “seguimos registrando subidas anuales superiores al 10% y es que esos precios están por encima de los máximos”. La directora de Estudios de Fotocasa explica que es un problema “porque el poder adquisitivo es el que es”. Hasta bien entrado 2019, “el precio tiene que tender a estabilizarse sobre todo en un entorno económico más flojo como lo está previendo los organismos internacionales”.