La crisis del ladrillo que pone en un brete a China | Entender +

Las promotoras chinas acumulan deuda por valor de 5,2 billones de dólares, casi el doble de la que tenían hace cinco años. Para muchos, el estallido de la burbuja inmobiliaria es el principio del fin del modelo de crecimiento de China tal y como hoy lo conocemos. El ladrillo ya no podrá ser el sector al que aferrarse para progresar cara al futuro.

China ha sido una historia de éxito económico desde que Deng Xiaoping asumió la presidencia en 1978. También declaró: «No importa si un gato es blanco o negro, siempre que cace ratones». China sacó a la mayoría de su población de la pobreza y ahora es un país de ingresos medios. 

El sueño del presidente Xi Jinping es transformar a China en una economía avanzada y una potencia mundial. Xi aceleró la inversión en construcción y bienes raíces para superar los efectos negativos de la crisis financiera mundial de 2008 y la crisis del coronavirus. Esto dio como resultado que los bienes raíces y la construcción empleen a casi el 20% de la fuerza laboral urbana y el gobierno local depende de la venta de terrenos para más de un tercio de sus ingresos. 

El principal beneficiario del boom inmobiliario chino fue Evergrande. Hace dos años, se clasificó como la propiedad inmobiliaria más valiosa del mundo. Bancos, inversores y especuladores inmobiliarios hacían cola para prestarle fondos para aumentar sus proyectos de construcción. 

La mayoría de los hogares chinos urbanos ya poseen una casa, y se necesitarán más de dos años para que se vendan todas las viviendas. Hay demasiados apartamentos vacíos y muy pocos compradores solventes a los precios actuales del mercado. Esto muestra que el mercado inmobiliario chino se ha visto impulsado por la facilidad de crédito y la especulación financiera, no por las necesidades de los hogares.

Hay suficientes propiedades vacías en China para albergar a más de 90 millones de personas, dice Logan Wright, director de Rhodium Group, una consultora con sede en Hong Kong. Para ponerlo en perspectiva: hay cinco países del G7 (Francia, Alemania, Italia, el Reino Unido y Canadá) que podrían acomodar a toda su población en esos apartamentos chinos vacíos con espacio de sobra.

Para abordar este problema, el gobierno chino introdujo «tres líneas rojas» para reducir el apalancamiento excesivo en el sector inmobiliario. Estas tres razones financieras incluyen deuda a efectivo; deuda neta a capital; y deuda sobre activos. Estas métricas fueron el punto de inflexión para Evergrande. No puede vender su estoc existente de propiedades ni pedir prestado más fondos para financiar sus edificios sin terminar.  

Hoy, Evergrande tiene más de 120.000 millones en deudas, más del doble de su capital social. Es la empresa inmobiliaria más endeudada del mundo. Evergrande es solo la punta del iceberg. Probablemente será la primera ficha del dominó en caer en el sector inmobiliario, pero no la última. 

Una nueva investigación del profesor de Harvard Kenneth Rogoff y Yuanchen Yang muestra que un impactante 29% del producto interno bruto de China se compone de actividades inmobiliarias. Este porcentaje es mucho más alto que el de EEUU, Reino Unido e Irlanda durante el apogeo de sus burbujas inmobiliarias en la década de 2000. Solo la burbuja de España es comparable en términos de PIB.

En 2008 aprendimos que cuando el crédito crece más rápido que el PIB durante varios años, el resultado es una burbuja inmobiliaria. Una crisis inmobiliaria apalancada finalmente conduce a una crisis bancaria y una crisis de deuda soberana para los estados altamente endeudados. 

Hay mucho debate en los círculos financieros sobre la deuda en China y si ésta puede evitar otro 'momento Minsky' (término que describe el momento en el que el castillo de naipes se desploma). La mayoría de los analistas asume que el gobierno chino evitará una 'crisis de Lehman' y actuará como Alemania en 2008. Creen que China tiene recursos suficientes para rescatar a los acreedores de Evergrande y contener las repercusiones más amplias de las pérdidas inmobiliarias.

El gobierno chino quiere enviar una señal a los bancos e inversores de que deben dejar de prestar dinero a empresas arriesgadas y muy endeudadas. Puede evitar el contagio financiero, pero no podrá evitar una desaceleración económica. 

El desafío para China es ¿qué puede reemplazar la inversión inmobiliaria en la creación de demanda interna? El ahorro de los hogares chinos debe canalizarse hacia el consumo y las inversiones más productivas. 

Su primer reto es incrementar el consumo interno. Esto será muy importante porque será difícil aumentar las exportaciones debido a las guerras comerciales con rivales estratégicos como EEUU y Australia. Su segundo reto es aumentar las inversiones productivas, esenciales para alejar su economía industrial de las altas emisiones de carbono. 

Por último, China se enfrenta a un desafío demográfico. Su tasa de natalidad actual es menor que la de Japón y mucho menor de EEUU. Su población está disminuyendo. Muy pocos países han escapado de la trampa de los ingresos medios y, por lo tanto, China puede envejecer antes de hacerse rica.  

La crisis de la primera empresa del sector inmobiliario en China, Evergrande, está preocupando a todo el mundo. El problema no es nada nuevo: excesivo endeudamiento. ¿Cuántas empresas inmobiliarias habrán caído en el mundo en los últimos 100 años por endeudarse más de la cuenta? ¿Llegarán a un millón? Podría ser.

El proceso mental está claro. Hacen falta muchas viviendas. Y aquí hemos de tener en cuenta que faltan viviendas de alta calidad y buena dimensión y de allí hasta muy pequeñas viviendas en grandes edificios, en zonas secundarias de grandes ciudades. Muchísimas más que aquí de las más sencillas. 

Europa y EEUU no paran de recibir miles de inmigrantes que obviamente no tienen viviendas, buscan trabajos que puedan hacer, no tienen límites de horarios y aspiran primero a poder alquilar y más adelante, si todo va bien, comprar un sitio donde vivir. En China esta demanda surge dentro del propio país. Durante muchos años, ciudades como Beijing, Shanghai o Guangzhou, han tenido un crecimiento extraordinario, con una cierta concentración de empresas, creando muchos puestos de trabajo y atrayendo a millones de chinos de áreas pobres sobre todo del oeste del país. Todo esto llevó a la necesidad de construir muchas viviendas en estas grandes ciudades y en sus entornos para que se fuesen ubicando estos inmigrantes internos. 

Cuando accedió al primer puesto en el Gobierno de China, el presidente Xi Jinping dejó muy claro que una de sus prioridades era reducir la pobreza y lograr eliminar los millones de ciudadanos chinos situados por debajo del umbral de la pobreza. Se marcó objetivos anuales para esta reducción y lo fue consiguiendo. Todo esto llevó a estimular la construcción de infraestructuras que conectasen mejor las áreas pobres con el resto del vasto país y fijar incentivos para las empresas que se estableciesen en aquellas zonas. 

Todos estos acontecimientos contribuyeron a que China pudiese tener un buen crecimiento económico y una paz social por la cantidad de ciudadanos que podían acceder a empleos, a una mejor educación para sus hijos y a una razonable atención sanitaria para todos. Naturalmente, todos estos proyectos necesitaban financiación y el sector financiero de China tuvo un desarrollo extraordinario con un próximo seguimiento por parte del gobierno. Muchos bancos accedieron a fondos públicos como capital o deuda. En el sector inmobiliario no se percibían riesgos. Muchos inversores internacionales quisieron participar también en la oportunidad. Muchos empezaron a hacerlo desde Hong Kong a partir de los años 80. Algunos pudieron asociarse con empresarios chinos y encontraron formas para poder invertir en los despliegues inmobiliarios de las grandes ciudades. 

El sector inmobiliario fue funcionando razonablemente bien. Algunos estudios indican que algunos emprendedores próximos al entorno político se beneficiaron de proyectos y permisos y en algunos casos compartieron sus beneficios con aquellos políticos. Cosas parecidas ocurrieron muchos años antes en Europa, en América y en Latinoamérica. 

En China, como en todos los países que vienen de bajos niveles de desarrollo, es conocido que muchos empresarios vivieron estas experiencias, pero desde mi escuela de dirección de empresas en China, CEIBS (China Europe International Business School) hemos visto cómo muchos empresarios del sector hacían un cierto esfuerzo para destacar la limpieza de sus proyectos, con la publicación de sus datos, su presencia y posicionamiento en eventos públicos, sus auditorías y la buena formación de sus altos directivos. La frase que siempre he utilizado «la confidencialidad no existe» era bien aceptada en los muchos eventos relacionados con el sector inmobiliario en China. Algunas empresas pedían ayuda a mi escuela para organizar sólidos consejos de administración. 

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Publiqué un libro con el título 'Autoengaño y Empresa' explicando cómo muchas quiebras, el final de muchas empresas o atravesar momentos próximos a estos desastres se debieron al autoengaño, a veces durante muchos años, de su equipo directivo. Una empresa como Ford probablemente habría cerrado si no hubiese sido por el apoyo del gobierno de EEUU. La compañía decidió cubrir todos los niveles del sector del automóvil, lo que le llevó a endeudarse para adquirir compañías como Jaguar, Land Rover, Volvo, etc. Llegó la crisis económica y Ford tuvo que malvender Jaguar y Land Rover a la india Tata y Volvo a la china Geely. Las vendió por una fracción de lo que había pagado por ellas, pero si no hubiese recibido además apoyo del gobierno, probablemente hoy no tendríamos una empresa clave del sector del automóvil como es Ford. 

Probablemente tras el problema de Evergrande hay también un notable autoengaño. La propuesta que tenemos para evitar estas cosas es el disponer en la empresa de un consejo con consejeros muy bien preparados, pero además deben ser independientes y contar con el respeto de la alta dirección de la empresa.