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¿Dónde queremos (o podemos) vivir?

La pandemia, con los diferentes y consecutivos confinamientos territoriales que ha comportado, ha cambiado las preferencias a la hora de buscar una vivienda, ya sea de compra o alquiler. Terrazas, jardines y luz natural cotizan al alza. Pero la creciente diferencia entre el precio de la vivienda y la renta disponible hace que muchas personas no puedan elegir dónde quieren vivir. El problema de la vivienda, con una presencia anecdótica del alquiler social, sigue estando ahí. José Martin Vives, ponente del Informe ‘El dret a l’habitatge’ del CTESC, y José Manuel Merino, General Manager de Fotocasa, analizan la situación.

¿Dónde queremos (o podemos) vivir?

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José Martin Vives y José Manuel Merino

El estallido de la pandemia de coronavirus hizo presagiar una fuerte caída de los precios de la vivienda durante 2020, especialmente en el alquiler y en la compraventa de segunda mano debido al impacto de la crisis económica en la demanda y por la llegada al mercado de miles de pisos de alquiler vacacional. Sin embargo, el panorama final fue muy diferente. Como era previsible, las operaciones de compraventa sufrieron un desplome, pero los precios han seguido subiendo, cerrando 2020 con un repunte medio del 2,1%.

Derecho a la vivienda y exclusión residencial

José Martin Vives. Ponente del Informe ‘El dret a l’habitatge’ del CTESC

El problema de la vivienda en Catalunya se define fundamentalmente por la diferencia creciente entre el precio de la misma y la renta familiar disponible desde el 2004 y por la sobrecarga de los gastos de vivienda presente, especialmente en el caso de los alquileres de mercado. Así se recoge en el informe sobre 'El derecho a la vivienda' elaborado por el Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya (CTESC), con 141 recomendaciones al Govern.

El número de hogares que tienen su casa en propiedad se ha ido reduciendo durante los últimos años, en tanto que paralelamente ha aumentado el número de hogares con vivienda de alquiler. Hoy Catalunya ocupa una posición intermedia en el contexto de la UE por lo que se refiere a vivienda de alquiler.

Catalunya, con un 2% de alquiler social, se sitúa en la parte baja de la media europea

Por contra, el porcentaje de hogares que tienen su vivienda de alquiler social, el 2%, sitúa a Catalunya en una posición baja respecto a la mayoría de los países de la Unión Europea. Los que ocupan los primeros puestos son Holanda (30%), Austria (24%) y Dinamarca (21%). En la práctica, las condiciones para el acceso a la vivienda protegida en Catalunya son limitantes. Sería necesario que en las solicitudes para acceder a la vivienda pública no se exigiera un mínimo de ingresos para no excluir a los colectivos más desfavorecidos. También, incrementar el parque de vivienda protegida.

Pisos en alquiler en una inmobiliaria del paseo de Maragall de Barcelona.

/ FERRAN NADEU

Otro dato a considerar es que mientras el porcentaje de personas en exclusión residencial se redujo en Catalunya del 33,1% al 27,9% entre 2013 y 2019, los dos problemas que se dan con más frecuencia, el hacinamiento y los gastos excesivos de vivienda, aumentaron y afectan al 12,6% y al 12,4% de la población, respectivamente.

Pervive una cultura orientada al régimen de propiedad, aunque lentamente corregida por una demanda creciente de alquiler

La evolución del derecho a la vivienda se caracteriza, entre otras cosas, por el aumento de precios en el periodo 2004-2020, tanto en el caso de la compra como del alquiler; la pervivencia de una cultura orientada al régimen de propiedad, lentamente corregida por una demanda creciente de alquiler ante la imposibilidad de acceso a la compra por parte buena parte de la población, y la presencia anecdótica del alquiler social.

La posibilidad de hacer efectivo el derecho a la vivienda, adecuada y segura, no se puede desvincular de las características y de la evolución histórica del sistema de vivienda en Catalunya y en el Estado, las medidas de que disponen actualmente las políticas de vivienda y de las tendencias del mercado.

En Catalunya la ley de 2007 de derecho a la vivienda, y el conjunto de normativas posteriores sobre pobreza energética, mejorar el derecho a la vivienda y contención de rentas de arrendamiento expresan un cambio de tendencia en las prioridades. Queda pendiente aprobar con urgencia el Plan Territorial Sectorial de Vivienda.

Pero para una garantía del derecho a la vivienda es importante avanzar decididamente hacia el reconocimiento de la vivienda como derecho subjetivo. Hay que dar cumplimiento a los mandatos que emanan de la normativa de vivienda y garantizar dotaciones extraordinarias urgentes con el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna.

Es necesario aumentar el gasto público en vivienda hasta el 1% del PIB

En cuanto a la situación actual de las políticas de vivienda habría que dar un gran paso y consensuar un nuevo pacto nacional que considere la vivienda un pilar fundamental del bienestar social. También, aumentar el gasto público en vivienda hasta el 1% del PIB. Las estimaciones aconsejan construir un parque de viviendas diversificado a un ritmo de 25.000 unidades anuales y conseguir un 15% del parque de viviendas principales destinado a políticas sociales en un plazo máximo de 20 años. 

Convertir el Institut Català de Finances en banco público permitiría potenciar esta figura como sustentadora de la financiación pública de vivienda.

La declaración del estado de alarma supuso la puesta en marcha de una batería de medidas orientadas a proteger del riesgo de exclusión social derivado de la pandemia, pero no constituyen una solución a largo plazo. Hay que acordar un plan de medidas de choque para ampliar el parque de vivienda más asequible y con finalidad social mediante la movilización de pisos vacíos, la intermediación, la rehabilitación y también la construcción, dada la falta de oferta, y los efectos tractores de la actividad promotora-constructora. Y también, sin duda, debe garantizarse presupuestariamente la estrategia para las personas sin techo.  

Cambios y oportunidades en el mercado inmobiliario

José Manuel Merino. General Manager de Fotocasa

"Es el cambio continuo, el cambio inevitable, el factor dominante de la sociedad actual", decía el escritor Isaac Asimov. Sin duda, nuestra capacidad de adaptación al cambio se ha intensificado desde el inicio de la pandemia. La crisis sanitaria ha transformado la forma en la que vivimos, consumimos y trabajamos. Y el mercado inmobiliario también ha evolucionado para adaptarse a este escenario de incertidumbres y nuevas oportunidades.

En los últimos meses, la demanda para alquilar una vivienda ha ganado protagonismo a la compra. A principios de 2021, entre las personas activas en el mercado, el alquiler se situó en una cuota del 50%, mientras que un 40% demandó exclusivamente compra y un 10% participó en ambos mercados. Así, la demanda de alquiler superó en dos puntos a la que había antes de la pandemia, según cifras de Fotocasa.

En un año de pandemia, los precios de la vivienda de alquiler han sido volátiles. Aunque las rentas se desaceleraron durante el confinamiento, se recuperaron hasta septiembre (+12% interanual) para posteriormente desplomarse: en febrero de 2021 ya se detectó la primera caída interanual (-1,7%) después de más de cinco años de subidas, para descender durante los cuatro meses siguientes hasta mayo (-4,5%).

Pisos en venta en Barcelona.

/ EL PERIÓDICO

La llegada del coronavirus terminó de ajustar el mercado de compra y durante 11 meses a partir de marzo se registraron leves caídas en el precio. Sin embargo, desde noviembre el precio registra una tendencia alcista. En el mes de mayo se registró un aumento del 0,8% interanual, lo que indica la séptima subida desde noviembre.

Los consumidores demandan cada vez más viviendas con exteriores, lo que está provocando un éxodo a la periferia

La pandemia también ha traído un cambio en las preferencias de los consumidores, que demandan cada vez más viviendas con exteriores, lo que está provocando un éxodo a la periferia. Entre las características más demandadas, la búsqueda de jardines o terrazas es la tendencia principal (92%), seguida de la búsqueda de casas y chalets (54%), de viviendas con luz natural (36%) y fuera de los grandes núcleos urbanos (28%).

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En este sentido, entre abril y septiembre de 2020, los tipos de vivienda más demandados en los municipios de la provincia de Madrid fueron la casa adosada (86%), la finca rústica (72%), el chalet (40%) y el ático (40%). En los municipios de la provincia de Barcelona, las tipologías más buscadas fueron los apartamentos (52%), el chalet (49%), la casa adosada (30%) y las fincas rústicas (22%).

El covid-19 también ha normalizado un uso de las herramientas digitales, tanto para teletrabajar como para estudiar o hacer la compra ‘on line’. Nuestro sector ha experimentado también esta transformación digital, detectando un mayor número de consultas en los portales inmobiliarios y poniendo al servicio de los usuarios herramientas tecnológicas para facilitarles la experiencia. Una muestra es 'Visita Express', una revolucionaria funcionalidad de Fotocasa que no solo permite hacer una visita virtual de la vivienda, sino que se realiza a través de una videollamada con el agente inmobiliario y permite resolver dudas en directo, como si de una visita presencial se tratase. Un ejemplo de innovación enfocado a dar respuesta a las necesidades del sector.