La falta de suelo tensiona la oferta de vivienda en las ciudades

Podría parecer que hay pocos ámbitos tan inamovibles como el de la promoción y construcción de viviendas, pero resulta más bien todo lo contrario. El sector ha experimentado una notable transformación en las últimas dos décadas, empujado por el contexto económico, la falta de suelo y el cambio de hábitos, así como la concentración de la población en las zonas urbanas. A modo de ejemplo, un dato que resulta revelador: solo el 18% de las compraventas en España corresponden actualmente a la obra nueva, cuando suponían el 50% del total entre el 2007 y 2021. Una evolución –y una definición de los retos de futuro– que queda recogida en el informe que presentó ayer la cátedra de empresa Vivienda y Futuro de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y la Associació de Promotors de Catalunya (APCE). 

Se trata del quinto 'policy brief' publicado por la cátedra, que en esta ocasión lleva por título 'Evolución del sector de la promoción y la construcción residencial en la última década: cambios, financiación y debilidades'. Ha sido elaborado por Mia Torner, estudiante del doble grado de Derecho y Economía en la UPF, con la coordinación del profesor Josep Maria Raya, director de la cátedra y catedrático de Economía Aplicada en el TecnoCampus-UPF. Un extenso estudio que constata una cambio de tendencia, pero también certifica que tras la crisis inmobiliaria y el covid-19, la industria promotora y constructora en Catalunya es más reducida, si bien más sólida, saneada y profesionalizada.

Zonas tensionadas

El informe refleja una evidencia que también se puede notar a pie de calle, como el efecto sobre los precios de la vivienda, especialmente en las zonas más tensionadas. Los autores efectúan en el texto un análisis en profundidad de los múltiples factores que conducen a esta situación, como la carencia de suelo en los principales núcleos urbanos, la reducción de la financiación bancaria, el déficit de viviendas protegidas, el incremento de la demanda de alquiler o el aumento de los costes de los materiales. “El cambio que se ha producido en el sector durante los últimos 15 años nos ha llevado a la situación actual, en la que la demanda supera en mucho la producción y tensiona los mercados, especialmente el de alquiler”, explica Josep Maria Raya. 

A estos condicionantes externos se suma otro de interno, según el estudio de la cátedra Vivienda y Futuro. Y es que las técnicas de construcción en España han evolucionado poco en los últimos años, posicionando el sector como uno de más atrasados en la adopción de nuevas tecnologías. “Esto supone un reto para las empresas, que necesitan una transición hacia la industrialización y digitalización” señala Mia Torner. El documento también señala la necesidad de una mayor colaboración público-privada, tal y como remarca Marc Torrent, director general de APCE: “Consideramos que es una herramienta fundamental para incrementar el parque asequible y social de viviendas. Necesitamos políticas públicas que fomenten este tipo de fórmulas y una dotación presupuestaria que nos acerque a los niveles europeos”.

Fortalezas, debilidades y retos

Estos son los principales cambios que ha experimentado el sector de la promoción y la construcción en Catalunya en la última década, según el reciente estudio de la cátedra Vivienda y Futuro:

- Menos crédito: Las políticas de concesión son ahora más estrictas, si bien los autores dejan claro que no se trata de una restricción del crédito, sino de una mayor “prudencia bancaria”.

- Menos compraventa: Transición hacia una mayor demanda de alquiler a causa del encarecimiento de la vivienda y la falta de ahorro previo, un menor acceso al crédito y cambios en las preferencias de los consumidores. 

- Aumento de los precios de materias primas: En mayo del 2022 se registró un aumento interanual de los costes de la construcción del 19,5%, con un incremento acumulado del 37,6% en los últimos 10 años.

- Zonas tensionadas en los núcleos urbanos: Insuficiencia del volumen de oferta inmobiliaria en las zonas de elevada concentración de población y actividad económica. 

- Envejecimiento de la mano de obra: Tras la pérdida de tejido empresarial provocada por la última crisis inmobiliaria, no se ha reincorporado mano de obra joven. El 70,8% de los trabajadores del sector de la construcción tienen actualmente entre 30 y 55 años.