El Tribunal Constitucional alemán elimina el límite de los alquileres en Berlín

La ley para limitar los alquileres aprobada y puesta en marcha el pasado año por el gobierno de Berlín ha sido declarada “nula” en su totalidad por el Tribunal Constitucional Federal de Alemania. Así lo ha anunciado este jueves el tribunal con sede en Karlsruhe. La decisión – esperada desde hacía meses por los defensores y los detractores de la regulación del mercado inmobiliario – tiene profundas consecuencias económicas para inquilinos y arrendadores de la capital alemana, y también alcance político para el resto del país.

La ley berlinesa había congelado de forma retroactiva los alquileres de alrededor de un millón y medio de viviendas a niveles de junio del 2019, y establecido un precio máximo de 9,80 euros por metro cuadrado para aquellas viviendas que no fueran de nueva construcción o tuviesen un equipamiento y emplazamiento excepcionales – excluía así a viviendas de lujo –. Los arrendatarios estaban obligados a rebajar el alquiler o, de lo contrario, se enfrentaban a multas. La ley establecía, además, que los precios de los alquileres sólo podrían subir a partir del 2022 un 1,3% anualmente. 

El Constitucional alemán no rechaza el contenido regulatorio del mercado del alquiler de la ley berlinesa – no entra, de hecho, ni siquiera a valorarlo –, sino la base competencial sobre la que se basa la norma aprobada por el tripartido de socialdemócratas, verdes y poscomunistas que gobierna Berlín. Los jueces fallan que la legislación rebasa las competencias de cualquiera de los 16 estados federados al considerar que la regulación del mercado inmobiliario está en manos del ejecutivo federal y de los diputados del Bundestag – parlamento federal –.

Anulación total y retroactiva

“Los Länder [estados federados] están sólo autorizados a legislar mientras que el gobierno federal no haya hecho uso de sus competencias legisladoras”, argumenta la resolución del Constitucional. Y este ya había sido el caso respecto al mercado inmobiliario: en 2015, el Bundestag aprobó una ley para todo el territorio de la República Federal. Establecía que los alquileres de nuevos contratos de arrendamiento en zonas residenciales muy demandadas y con un marcado aumento de los precios sólo podían aumentar como máximo un 10% respecto al precio medio de esa zona. 

Esa legislación no fue, sin embargo, suficiente para frenar el aumento de los precios en Berlín y en otros centros urbanos de Alemania, que se han convertido en objetivo de grandes fondos de inversión y de la especulación inmobiliaria. Ello llevó al gobierno tripartito de la capital alemana a aprobar una norma adicional que ahora no sólo queda anulada en su totalidad, sino también de manera retroactiva. Según los jueces del Constitucional, la ley de limitación al alquiler berlinesa no debería haberse aplicado nunca.

Devolución del dinero

La anulación retroactiva del límite del alquiler de Berlín genera una situación complicada para cientos de miles de inquilinos en la capital alemana: estarán a obligados a devolver inmediatamente el dinero ahorrado los últimos meses a los arrendatarios si así lo exigen estos últimos. Las notificaciones enviadas por los propietarios desde el pasado año ya recomendaban a los inquilinos reservar la diferencia entre el precio contractual y la reducción provisional ante las incertidumbres legales existentes. 

Muchos de los contratos de arrendamiento de viviendas firmados tras la aprobación y puesta en marcha de la ley berlinesa contenían, de hecho, dos precios: el pretendido por el arrendador y el regulado por la norma aprobada por el gobierno de Berlín. Vonovia, el mayor consorcio inmobiliario de Alemania, ya ha dicho que no exigirá a sus inquilinos pagar esa diferencia. Otros grandes consorcios del sector, como el Deutsche Wohnen SE, y otros propietarios más pequeños sí la quieren cobrar.

“Golpe en la cara”

“Es un golpe en la cara de los inquilinos berlineses”, ha dicho sobre el anuncio del fallo Reiner Wild, secretario de la Asociación de Inquilinos Berlineses, el mayor lobby de inquilinos de Berlín y uno de los actores de la sociedad civil que impulsaron la ley de limite al alquiler de la capital alemana. Los democristianos de la CDU y los liberal-conservadores del FDP, sin embargo, han celebrado por todo lo alto la decisión judicial. Ambos partidos, que son oposición en la capital alemana, habían impulsado la demanda legal contra la ley berlinesa ante el Constitucional.

La regulación del mercado inmobiliario en los grandes centros urbanos de Alemania amenaza ahora con convertirse en uno de los ejes de la campaña que afronta el país para las elecciones federales del próximo septiembre. Los socialdemócratas del SPD, Los Verdes y La Izquierda apuntan que la solución a la especulación inmobiliaria pasa ahora por una regulación federal que no incurra en el mismo error de forma que la ley berlinesa tumbada hoy por el Constitucional alemán.