El precio de la vivienda vuelve a subir en España, según Tinsa

El precio de la vivienda nueva y usada tiende a subir en España. Lo detecta un informe publicado este martes por la sociedad de tasación Tinsa. Las cuatro mayores capitales españolas han atenuado o interrumpido el descenso de precios: Sevilla (+2,9% anual), Madrid (+1,7%), Valencia (+0,3%) y Barcelona (+0,2%). Pese a que la evolución de los precios de la vivienda depende en gran medida del entorno en el que se sitúe esa inmueble y su estado, el análisis global realizado por Tinsa puede reflejar tendencias futuras a tener en cuenta. "La vivienda confirma en el primer trimestre del año el freno en el descenso de precios experimentado en los últimos meses de 2020 y avanza hacia un escenario de estabilización", afirma la consultora confirmando la sensación de las últimas semanas en la que los precios publicados por las firmas inmobiliarias parecen haber aumentado levemente en las grandes capitales. El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se situó en el primer trimestre del año en 1.390 euros el metro cuadrado, un 0,5 % más que en el primer trimestre de 2020, cuando ya se percibían síntomas de enfriamiento del ciclo expansivo en el mercado residencial. El precio se ha incrementado un 16% desde el mínimo registrado en el primer trimestre de 2015 y se mantiene un 32% por debajo de los máximos de 2007.

Pese al optimismo de los operadores del mercado ante signos de reactivación de la demanda todavía existen dudas de si es una tendencia clara al encarecimiento de las viviendas. "Se observan evoluciones negativas intensas en algunos mercados, que invitan a la prudencia a la hora de afirmar que estamos ante una recuperación”, explicó Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa.

Los datos del informe IMIE Mercados Locales del primer trimestre no confirman que se haya recuperado una senda de estabilización generalizada de las operaciones de compra-venta, registrándose todavía caídas moderadas en algunas zonas de España. Pero en las grandes capitales sí se ha detectado ya un cambio. "Después de dos trimestres con variaciones interanuales arrojando cifras negativas en el grueso de las comunidades autónomas, las cifras comienzan a mostrar una moderación en dichos descensos", asegura el informe de Tinsa. Un total de 11comunidades autónomas presentan en este último trimestre descensos interanuales. Respecto a provincias, 28 caen en términos interanuales en el primer trimestre, con 14 de ellas registrando descensos inferiores al 3%.

Balance por zonas

Las variaciones interanuales muestran una moderación en los ajustes en varias regiones; aun con descensos, Catalunya y la Comunidad de Madrid moderan la pendiente reciente, al igual que la Comunidad Valenciana. Otras comunidades como Asturias, Castilla-La Mancha, Murcia o Baleares continúan cerca de valores medios del último ciclo. Comunidades con apreciación inmediata anterior al fin del último ciclo expansivo, tales como Navarra, Aragón o La Rioja, experimentan un cambio más apreciable en su tendencia. Tras dos trimestres en los que el grueso de las comunidades se ha situado en terreno negativo, comienzan a verse cifras positivas. De las 11 regiones con caídas seis muestran una mayor resistencia al ajuste, descendiendo en cuantía inferior a un 3,0%.

Frente a notables incrementos acumulados de precios desde mínimos poscrisis de la Comunidad de Madrid (44,7%), Catalunya (35,2%) e islas Baleares (29,7 %), Castilla y León y Extremadura no alcanzan siquiera un 8%. Cuatro provincias registran aumentos anuales por encima del 5 %, destacando Vizcaya y Cuenca con un 6 %, en contraposición con 11 provincias que muestran reducciones interanuales superiores al 5%. Con valores superiores al 10% en forma de reducción interanual se encuentran Ourense y Palencia.

Precios

Los mayores valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.428 €/m2), Baleares (2.411 €/m2), Madrid (2.369 €/m2), Vizcaya (2.183 €/m2) y Barcelona (2.176 €/m2). Los menores, en Ciudad Real (667 €/m2), Teruel (683 €/m2) y Lugo (717 €/m2). En cuatro provincias la vivienda tiene un valor inferior a la mitad de los máximos de una década atrás: Toledo, La Rioja, Guadalajara y Almería. En el extremo opuesto, Islas Baleares y Santa Cruz de Tenerife, junto con Ceuta y Melilla, presentan los valores más próximos a los máximos de la década pasada. Las capitales más caras son San Sebastián (3.637 €/m2), Barcelona (3.342 €/m2) y Madrid (3.085 €/m2), seguidas a distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las más baratas, Lugo (832 €/m2), Soria (921 €/m2) y Castellón (944 €/m2). Distritos de las cinco mayores capitales En Barcelona registran una moderación en los descensos interanuales los distritos más afectados en los trimestres anteriores, mostrando el resto incrementos contenidos. En un rango similar resultan las variaciones en los distritos de Madrid, aparecen ya descensos anuales y no se dan aumentos superiores al 6 % ni siquiera en localizaciones de la periferia. En Valencia, Sevilla y Zaragoza sí son comunes algunos incrementos cercanos a los dos dígitos porcentuales, aunque también ajustes de variable intensidad en tasa interanual. Los distritos más caros, ubicados en Madrid y Barcelona y con cifras superiores a 4.000 €/m2, son los de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro (Madrid), y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample (Barcelona).

Dinero destinado a la vivienda

Los españoles destinan de media el 20,8 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 135.759 euros en el cuarto trimestre de 2020 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 599 euros. Las diferencias geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativas en España. De acuerdo con las cifras provinciales de hipoteca media publicadas por el INE para el primer trimestre del año, Málaga y Baleares serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado, por encima de 27 %. En el lado opuesto, Lugo, Castellón, Murcia y Palencia quedarían por debajo de una tasa de 15 %. En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21 % y 22,1 %, respectivamente. En Madrid superan la tasa del 25 % los distritos de Salamanca, Chamberí y Moncloa-Aravaca; en Barcelona, los de Les Corts y Ciutat Vella. La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares (850 euros), seguida de Madrid (793 euros) y Barcelona (762 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Jaén (327 euros), Lugo (329 euros), Ávila (350 euros), Cuenca (351 euros) y Badajoz (356 euros), provincias con las cuotas más reducidas.

Rentabilidad del alquiler

La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en torno al 4,5 % en las ciudades de Madrid, Valencia y Sevilla, mientras que consiste en un 4,1 % en Barcelona y alcanza el 4,9 % en Zaragoza. En la división por distritos de estas ciudades se perciben, como en meses precedentes, cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella) y Madrid (Centro) algo superiores a sus distritos colindantes. Aparte de este hecho, el esquema centro-periferia en lo que respecta a rentabilidades contenidas y más elevadas, respectivamente, sigue patente en estas capitales. La composición por distritos en estas ciudades de las tasas medias de rentabilidad no registra cambios reseñables, si bien la situación actual del mercado podría introducir alteraciones o cambios de tendencia .