¿Qué derechos tiene el inquilino cuando el casero es una empresa?

A pesar de que la mayoría de las viviendas alquiladas en España pertenecen a particulares, hay cada vez más casos de empresas que compran viviendas para alquileres. Sociedades, fondos, socimis… apuestan más por el ‘build to rent’. Los actores del mercado inmobiliario han visto en el alquiler una alternativa rentable. Pero ¿los inquilinos de una vivienda propiedad de una empresa tienen los mismos derechos que si fuera de un particular?

Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente desde el 6 de marzo de 2019 se introdujo una distinción entre los arrendadores de vivienda que sean personas físicas y los que sean personas jurídicas (sociedades, fondos, socimi…). La principal concierne a la duración del contrato: cuando el arrendador es persona física, el inquilino puede quedarse hasta 5 años en la vivienda con los derechos que la Ley le reconoce, y son 7 años si el arrendador es una persona jurídica.

Otra diferencia es que si el arrendador es una persona jurídica, la Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. “No pueden cargarse al inquilino”, recalcan desde la Organización de Consumidores y Usuarios.

Respecto del resto de los gastos ligados al alquiler, no hay diferencias según el tipo de arrendador. “Pero hay que tener en cuenta que hay una serie de gastos que la Ley deja a las partes libertad de pacto para que los asuma uno u otro”, recuerdan desde la OCU. Para la organización, en la actualidad, debido a la escasa oferta de alquileres, “no hay libertada hay imposición del arrendador sobre los gastos que debe asumir el inquilino”.

De esta manera, apuntan que es “muy importante” que el inquilino conozca sus derechos, ya sea frente a un arrendador persona física o una sociedad, fondo, etc. Para que pueda saber:

• Que no le imponen condiciones ilegales;
• Que las condiciones que le impongan, aunque sean legales, no le interesan por ser perjudiciales.

La OCU señala que la ley permite que se cargue al inquilino el pago del IBI o de los gastos de comunidad, si así se pacta expresamente. Pero matizan que “hay unas condiciones para hacerlo y unos límites de subida de esos gastos”.

Subida del alquiler

Respecto a la renta, la actualización anual está limitada al IPC. Pero “se ha visto a algunas sociedades arrendadoras que utilizan prácticas para sortear los límites legales”, aseguran desde la OCU. Por ejemplo, “decir que la renta es 1.500 pero que el primer año hacen una rebaja extraordinaria del 20%. Lo que implica que el 2º año tendrá que soportar una subida equivalente”, explican.

O te dicen que a partir del tercer año, el inquilino pasará a tener que cargar con el IBI y la comunidad. “Esto es en realidad una subida de la renta en toda regla. Así consiguen que o bien pagues más, o bien te vayas antes de tiempo sin agotar nunca los 7 años”, ejemplifican.

En el caso de impago de la renta de alquiler, Lola Ripollés, profesora de EAE Business School, apunta que desde el mismo momento en que el inquilino sobrepasa el periodo de pago pactado (normalmente los cinco o siete primeros días de cada mes) ya se considera que hay un impago y se puede interponer una demanda de desahucio (aunque se trate de una única mensualidad de renta).

En relación con el proceso de desahucio a efectos de concretar la fecha y hora de los lanzamientos, así como introduciendo en el proceso el trámite de comunicación a los servicios sociales y la posibilidad de suspensión del proceso durante unos plazos de un mes, o tres meses en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, para que se puedan adoptar medidas en casos de vulnerabilidad.

Averías

Ante las dudas que suelen preguntar los usuarios en torno a quién debe hacerse cargo de las averías, si arrendador o arrendatario. Por norma general, las averías las abona el propietario, salvo aquellas que se han producido por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario. El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal, excluidas las averías.

En relación con la obligación del propietario arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la casa arrendada, el art. 1554.2 del Código Civil dispone que el arrendador está obligado a hacer "todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla (la vivienda) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada". 

Por otra parte, en el art. 21.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bajo el título ‘Conservación de la vivienda’ se reitera esta obligación al imponer al arrendador el deber de "realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario...".