10 preguntas y respuestas que tienes que leer antes de alquilar un piso

Las pisos de alquiler son más propensos en ciudades grandes como Madrid y Barcelona. El número de personas que trabajan en estas dos capitales es abultado, por lo que la búsqueda de pisos de alquiler es constante. Una vez que encuentras el piso de tus suyos, o por lo menos el que más se acerca a él, hay que hacerse una serie de preguntas para que no tener todo claro y no te coja algún imprevisto de sorpresa.

1. ¿Cuánto duran los contratos de alquiler?

El contrato es de tres años más 1 de prórroga. Este tipo de contrato suele renovarse automáticamente si nadie dice lo contrario. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (o más conocida como Ley de Fomento del Alquiler) redujo la duración mínima de un alquiler de cinco a tres años.

Es decir, el alquiler de un piso dura un mínimo de tres años. Si en el contrato se ha estipulado una duración menor, el alquiler se prorroga de forma anual y obligatoria para el casero hasta que sume esos tres años.

2. ¿Con cuánta antelación me tiene que avisar el casero si no quiere renovar el contrato?

Con 30 días de antelación, las dos partes pueden comunicar su intención de seguir o no. Si nadie dice nada el contrato se renueva automáticamente. El inquilino también tiene 30 días para avisar si quiere dejar el piso. “Tal y como está el mercado de alquiler, el propietario contacta antes con el inquilino para comunicarle que habrá una subida”, matiza Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com.

3. ¿Puedo quedarme en el piso 3 años sin renovar el alquiler?

No obstante, si pactan una duración inferior a 3 años, el contrato se prorrogará de manera obligatoria por periodos de un año hasta un máximo de tres. Después de los seis primeros meses, el inquilino puede irse en cualquier momento. Eso sí, comunicándolo con treinta días de antelación y sin tener que pagar ninguna indemnización. Si lo hace antes de cumplirse este plazo, deberá abonar al propietario el importe que falte hasta los seis meses.

4. Si mi casero quiere recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato, ¿puede hacerlo?

El casero puede recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato si ha transcurrido un año de alquiler o si necesita la vivienda para él o para un familiar cercano. En este caso tiene que avisar con dos meses de antelación.

5. ¿Cuántos meses de depósito me pueden exigir?

La ley establece, en su artículo 36, la obligatoriedad de entregar al casero un mes de renta en concepto de fianza: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas”. No obstante, existen muchos propietarios que exigen dos o tres meses con garantía adicional, no hay un máximo legal.

6. ¿Cuánto se puede estar sin pagar el alquiler sin que haya un desahucio?

El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el momento en que haya un impago de renta del alquiler. No obstante, desde Legalitas señalan que es conveniente enviarle previamente un requerimiento fehaciente (burofax normalmente) y que entre el burofax y la presentación de la demanda medie un plazo de un mes. Una vez pasado ese mes, el pago del inquilino ya no tendrá efecto liberatorio, de manera que, incluso aunque pague, el procedimiento continuará hasta el efectivo desalojo del arrendatario. Es decir, antes de iniciar el desahucio por falta de pago, el arrendador deberá requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la vía amistosa o extrajudicial.

7. ¿En qué consisten los seguros de alquiler? ¿Quién tiene que pagarlos?

El seguro de protección del alquiler es un producto pensado para que los propietarios puedan alquilar sus viviendas con total tranquilidad, quedando cubiertos en caso de impago de la renta por parte del inquilino del inmueble. En caso de que no pague el arrendatario, el seguro de protección del alquiler ofrecerá al arrendador (tomador del seguro) una compensación equivalente, lo que le permitirá mantener su nivel de ingresos por la actividad de alquiler.

Además, los seguros de protección del alquiler suelen ofrecer una cobertura adicional para asesoramiento jurídico, en caso de problemas con el alquiler, y una cobertura contra daños por vandalismo y robo e incluso protección para los enseres del hogar, entre otras acciones que puedan dañar el inmueble por un mal uso del inquilino o un suceso natural.

Lo puede pagar tanto el propietario como el inquilino del inmueble. No obstante hay que tener en cuenta a quién puede beneficiar más. A veces es más rentable para el inquilino pagar un seguro de alquiler a unos precios razonables que cumplir otras garantías más lesivas ( avales, depósitos bancarios, etc…).

8. ¿Qué es un aval bancario para acceder al alquiler?

Hay dos trámites sencillos dentro de los muchos del proceso de alquiler. Uno de ellos muy habitual y otro solo necesario en determinados casos, según Bankia. El primero de ellos es la solvencia: normalmente el propietario quiere asegurarse de que podrás pagar el alquiler y te pedirá ver tus nóminas y varios extractos bancarios con tus ingresos.

El aval (compromiso solidario de pago de una obligación a favor del deudor otorgado por un tercero): en función de esa información sobre tu capacidad de pago y su evaluación del riesgo, el propietario puede pedir también un aval, una garantía adicional. Familiares y bancos son las dos opciones más habituales.

9. ¿Qué requisitos tiene que cumplir un piso para ser vivienda turística?

La normativa vigente tiene un tratamiento preferente para los alquileres de vivienda de uso residencial y habitual de su inquilino, según explica la compañía de asesoría jurídica Legalitas. Los requisitos dependen de cada Comunidad Autónoma. En líneas generales, se relacionan con los aspectos urbanísticos que ha de reunir el inmueble, las instalaciones de las que dispone, los servicios que debe prestar, la exigencia de licencias municipales, la autorización de la comunidad de propietarios en junta o, al menos, que en los estatutos no se prohíba.

10. ¿Puedo sub alquilar una habitación en un piso de alquiler?

El subalquiler de habitaciones es una práctica legal, pero se puede hacer siempre y cuando se tenga la aprobación del propietario del inmueble, según se establece en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En caso de que el arrendador acepte, el primer inquilino tendrá que hacer un contrato a cada una de las personas que subarriende la habitación, especificando la zona que se ha cedido y las normas existentes en esa vivienda de alquiler. Además, es necesario que aparezca la cuantía a pagar, que nunca puede ser mayor a la totalidad de la renta existente, y el tiempo que se prolongará, que no puede superar la duración del arrendamiento pactado en el primer contrato con la propiedad.