El límite al alquiler dispara las consultas inmobiliarias y genera una montaña de dudas jurídicas en Catalunya

Nunca hasta ahora había sido tan complicado para inquilinos y propietarios alquilar una vivienda en términos administrativos en Catalunya, más allá de las dificultades propias del déficit de la oferta y el auge de demanda que disparó los precios. Porque no solo la ciudadanía anda perdida sobre los precios a aplicar y sus derechos, sino que los propios profesionales inmobiliarios, asesores jurídicos, abogados, registradores y hasta magistrados se han visto abocados a un mar de dudas ante aparentes contradicciones entre la legislación estatal y las incorporaciones en materia de vivienda que se han decretado en Catalunya. Hasta el punto de haberse generado un alud de consultas que están desbordando a muchos profesionales y detectando numerosas situaciones sobre las que no hay una respuesta clara. Representantes del sector así lo han subrayado en una jornada organizada por la Cátedra de Derecho Registral de la Universitat de Barcelona en colaboración con Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona.

Con motivo de la aplicación de la Ley de vivienda estatal, representantes jurídicos, registradores y abogados han debatido y analizado en el aula Magna de la Facultad de Derecho de la UB sobre la figura del gran tenedor, como una de los conceptos clave en la aplicación de los límites al alquiler que ha implantado Catalunya, de momento en solitario. Pero ni siquiera esta figura clave (que a nivel estatal se define por la propiedad de 10 inmuebles residenciales, pero que el Govern ha acotado a cinco) está clara para los magistrados. Sobre todo de cara a su aplicación en procesos judiciales vinculados a posibles desahucios por impago.

Propiedad vertical y un titular

Entre los profesionales del ámbito del derecho y según el redactado de distintos artículos que aluden a esta figura (de 2015, 2022 , 2023 y 2024) no hay unanimidad en las interpretaciones, ya que incluso una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona ha utilizado la ley 24/2015 que definía al gran tenedor propietario de al menos 15 en caso de personas físicas. Ante casos de duda procesal, el magistrado José Luis Valdivieso (de la sección 4ª de la Audiencia) se ha mostrado partidario de no exigir requisitos adicionales y optar por la concepción más restrictiva, como en la sentencia. Ha opinado que el nuevo escenario no facilita la situación. "El Estado ni come ni deja comer. A ver quién se atreverá a invertir en vivienda", ha comentado ante un nutrido aforo.

Otros profesionales, en una mesa moderada por Chantal Moll de Alba, directora de la Cátedra de Derecho Registral UB, han cuestionado la definición del gran tenedor por las dudas que plantea también en la aplicación para propietarios de fincas sin división horizontal, como ya informó este diario. Se remiten a la titularidad de fincas registrales y en caso de copropiedad a contabilizar solo casos en los que se es titular de más del 50%, ha destacado la registradora Asunción de la Dueña. De cara al desahucio, es posible que un propietario de una finca con diversas viviendas no se considere gran propietario al ser una unidad registral, algo que no tienen capacidad de desgranar los jueces, según han comentado.

Propietarios e inquilinos confusos

La segunda mesa, moderada por Marta Legarreta, presidenta de la Sección de Derecho Civil del ICAB, ha analizado las consecuencias de ser gran tenedor con relación a los contratos de arrendamiento, especialmente sobre la limitación que se lleva a cabo en los precios de alquiler a través del índice de referencia. Los grandes tenedores deben aplicar el sistema estatal si este es más bajo que la anterior renta si estuvo alquilado en los cinco años anteriores. Y todos deben someterse a él en el caso de nuevos contratos en pisos que no estaban alquilados. Pero la directora del departamento jurídico de la Cambra de la Propietat, Eva Cordobés, ha recordado la mucha casuística que plantean los propietarios y que abarca desde qué hacer con las terrazas (no figuran en el catastro y no computan), cuándo se considera amueblada la vivienda y si se puede arrendar el párking por separado (sí, con doble contrato), entre un sinfín de cuestiones.

Montse Junyent, abogada y directora de la asesoría jurídica del Col·legi d'APIS ha relatado el gran volumen de consultas que ha generado "el laberinto" de la interpretación de diversos aspectos de la ley, y destacado que los nuevos contratos pueden incorporar tributos y sumarlos a las rentas en todos los casos. El sector ha coindicido en que los propietarios domésticos, incluso con cinco viviendas (heredadas, con segundas residencias o pequeñas inversiones) no tienen la estructura de grandes fondos y no son capaces de gestionar tantos interrogantes, lo que les llevará a vender patrimonio y a que la propiedad se concentre en menos manos y con más recursos jurídicos.

La última mesa, a cargo de María Tenza, Directora del Servicio de Estudios Registrales de Catalunya, ha ahondado en las novedades procesales introducidas por la Ley de vivienda que afectan a los grandes tenedores en el proceso de desahucio. Los registradores plantean la posibilidad de introducir mejoras en el certificado que emiten a efectos de acreditar si se es o no gran tenedor.

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