Los pisos vacíos no solucionarán la crisis de la vivienda

El debate sobre la vivienda en Catalunya cuenta con un nuevo análisis cuantitativo. El monográfico "Las viviendas vacías en España y Cataluña: volumen real y evaluación del impacto de las diferentes políticas económicas para reducirlas", elaborado por la cátedra "Vivienda y Futuro" de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE), concluye que movilizar los pisos vacíos no resolverá la crisis de acceso a la vivienda. Los datos revelan que la desocupación residencial se concentra principalmente en municipios pequeños y áreas de baja demanda, lejos de los núcleos urbanos donde el mercado está más tensionado.

La investigación, dirigida por el catedrático del TecnoCampus-UPF Josep Maria Raya, evidencia una relación directa entre el tamaño del municipio y el volumen de desocupación. En las localidades de menos de 1.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 33,3% del total. Por el contrario, en las ciudades de más de 250.000 habitantes, esta proporción cae drásticamente hasta el 7,5%. En estos entornos urbanos, la desocupación suele ser temporal o friccional, vinculada a reformas, mudanzas o procesos de compraventa.

El estudio también advierte sobre las limitaciones metodológicas del Censo de 2021 del Instituto Nacional de Estadística (INE). Al basarse en los consumos eléctricos del año 2020, marcado por la pandemia, tiende a sobredimensionar la vivienda vacía en las grandes ciudades al no distinguir adecuadamente el uso esporádico o vacacional. De hecho, los censos municipales basados en la observación directa presencial demuestran que la vivienda vacía es residual: solo supone un 1,22% en Barcelona (2019) y poco más del 2% en Girona (2017). Ante esto, el anuncio del INE de elaborar un nuevo censo en 2027 permitirá aclarar estas discrepancias estadísticas mediante una segunda valoración de los consumos eléctricos.

En términos evolutivos, Catalunya muestra un mejor comportamiento que la media estatal. Entre 2011 y 2021, la tasa de vivienda vacía en el territorio catalán se redujo del 11,6% al 10,7%, lo que representa 30.704 pisos menos. Esta reducción catalana se concentró especialmente en el municipio de Barcelona, donde bajó del 10,9% al 9,3%. En cambio, en el conjunto de España el porcentaje se incrementó del 13,7% al 14,4%.

El monográfico concluye que mantener un piso desocupado genera costes fiscales importantes para sus propietarios, por lo que la desocupación en zonas de alta demanda responde a factores como la inseguridad jurídica o el temor al impago, más que a estrategias especulativas. Por ello, las políticas que únicamente penalizan la desocupación tienen una eficacia limitada. La solución estructural requiere desplazar el foco hacia el verdadero problema: el déficit de oferta residencial. Para garantizar el acceso a la vivienda, resulta imprescindible incrementar la producción de obra nueva y mejorar el marco legal vigente.

Rechazo a la aprobación de la limitación de compra de vivienda

La Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) rechaza la posibilidad de que el Parlament de Cataluña tramite por la vía de la lectura única la proposición de ley presentada por el grupo parlamentario dels Comuns que pretende introducir limitaciones relevantes en la compra de viviendas en determinados ámbitos del mercado residencial y alerta de los efectos contrarios que puede producir la aprobación de esta normativa.

La APCE considera preocupante que una iniciativa con un impacto potencial tan amplio sobre el sector de la vivienda pueda avanzar sin que se lleve a cabo un debate parlamentario en profundidad y sin que se escuche adecuadamente a los agentes afectados. “Una cuestión de esta trascendencia, importancia y complejidad requiere diálogo, consenso, rigor y estabilidad normativa, y no debería ser objeto de una tramitación parlamentaria exprés”, señala el presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña, Xavier Vilajoana. En este sentido, Vilajoana considera que abordar por la vía del trámite de urgencia problemas estructurales que necesitan de análisis completo puede acabar generando más inseguridad jurídica, reducir la oferta y dificultar aún más el acceso a la vivienda.

Por este motivo, desde la APCE instan a los grupos parlamentarios a reconsiderar el uso de la vía de la lectura única y solicitan se abra una tramitación ordinaria que garantice un debate que sea real, plural y con fundamentos técnicos. “El debate sobre la vivienda es demasiado relevante para reducirlo a una votación acelerada”, señala Xavier Vilajoana y por ello pide que el Parlamento escuche a los operadores afectados, a los ayuntamientos, a los expertos jurídicos, a los colegios profesionales, a las entidades representativas del sector y a todos aquellos actores que pueden advertir de consecuencias no previstas, de las dificultades de aplicación práctica o de aquellos riesgos que provoquen una mayor inseguridad jurídica.

Según la APCE, el Parlament debe abordar el debate sobre la vivienda con la máxima ambición, pero también con la máxima responsabilidad institucional y calidad democrática. Las políticas de vivienda necesitan consenso, rigor y estabilidad normativa, y una reforma de esta trascendencia no debería aprobarse sin el tiempo necesario para valorar adecuadamente su impacto y consecuencias sobre la vivienda en el territorio.

"Cataluña acumula años de una intensa actividad legislativa en materia de vivienda, a menudo marcada por continuas modificaciones, la coexistencia de diferentes regulaciones y una gran dificultad interpretativa tanto para los ciudadanos, como para las administraciones y los operadores económicos", afirma Vilajoana.

Cualquier nueva regulación debería extremar el rigor, la previsibilidad y la seguridad jurídica, y es por ello que la Asociación de Promotores de Catalunya reclama que esta iniciativa se tramite por el procedimiento legislativo ordinario, con el tiempo necesario para valorar adecuadamente todas las situaciones afectadas y evitar que una regulación concebida para intervenir determinadas prácticas acabe perjudicando actuaciones que contribuyen a construir, rehabilitar o movilizar vivienda.

Por otro lado, la APCE también alerta del riesgo de utilizar de manera indiscriminada expresiones como "compra especulativa" para referirse a realidades muy diferentes. En muchos casos, las adquisiciones de viviendas o activos inmobiliarios pueden estar vinculadas a actuaciones de promoción, rehabilitación, regeneración urbana, transformación de edificios, para incrementar la oferta de vivienda o la generación de actividad económica y empleo en la construcción.

Para el sector promotor constructor, la tramitación ordinaria de una normativa no es un obstáculo, sino que permite presentar enmiendas, corregir posibles disfunciones, incorporar excepciones o regímenes transitorios, contrastar su encaje competencial, evaluar su impacto económico y evitar que una norma aprobada con excesiva rapidez acabe generando más problemas que soluciones.

Por ello, antes de aprobar una regulación de este alcance, APCE considera imprescindible reconocer y preservar todas aquellas actuaciones que generan valor, que contribuyen a ampliar la oferta de vivienda, facilitan la rehabilitación del parque de viviendas existente y que hacen posible nueva actividad residencial. En caso contrario, insisten, existe el riesgo de que los efectos de la norma acaben siendo contrarios a los objetivos perseguidos y provoquen una reducción de la inversión y construcción de nueva vivienda, de llevar a cabo acciones de rehabilitación de edificios y, en consecuencia, de las viviendas disponibles.