El mercado de la vivienda empieza a enfriarse: las compraventas caen mientras los precios siguen disparados, según Funcas

La vivienda sigue siendo uno de los grandes problemas económicos en España, pero algo empieza a cambiar en el mercado inmobiliario. Los precios continúan subiendo con fuerza en muchas ciudades, aunque cada vez se venden menos casas y los expertos empiezan a detectar señales de agotamiento en la demanda.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), junto con análisis recientes de entidades como Funcas y Oxford Economics, apuntan a una desaceleración gradual del sector tras varios años de fuerte expansión. No se trata de un desplome como el de la crisis de 2008, pero sí de un cambio de tendencia que empieza a apreciarse en las compraventas, las hipotecas y el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda.

Según el INE, las compraventas de vivienda encadenaron en el arranque de 2026 tres meses consecutivos de caída interanual. En el conjunto del primer trimestre, las operaciones descendieron un 2,6%, con una bajada más intensa en la vivienda nueva. Al mismo tiempo, el precio de la vivienda continúa creciendo a ritmos elevados en buena parte del país, especialmente en grandes capitales y zonas costeras.

En un reciente análisis publicado por Funcas, el centro de estudios habla ya de una “estabilización del mercado de la vivienda en un nivel relativamente elevado” y advierte de que “en los próximos trimestres podría sufrir una cierta contracción”. El informe apunta al endurecimiento de las condiciones financieras, la moderación económica y la pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares como algunos de los factores que empiezan a enfriar el mercado.

Oxford Economics va en una línea similar. El economista jefe para Europa de la firma, Ángel Talavera, sostiene que parte de las subidas recientes ya no se explican únicamente por factores fundamentales como salarios o renta disponible.

En otras palabras, los precios han seguido avanzando mientras la capacidad real de compra de muchas familias se ha deteriorado.

Los compradores empiezan a quedarse fuera

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales puntos de tensión económica en España. Diversos estudios del Banco de España, la OCDE y BBVA Research llevan tiempo alertando del creciente esfuerzo financiero que supone comprar una casa, especialmente para jóvenes y clases medias.

Oxford Economics calcula que un hogar medio necesita ya alrededor de ocho años completos de ingresos brutos para adquirir una vivienda, un nivel que no se veía desde antes de la crisis financiera. En Catalunya, se necesitan ahorrar más de 500 euros al mes durante casi 13 años, según estimaciones de la inmobiliaria The Barrio.

A ello se suma el endurecimiento del crédito hipotecario tras el repunte del euríbor en abril y la expectativa de una nueva subida de tipos que el Banco Central Europeo (BCE) prepara para el mes de junio.

Los bancos, además, han elevado la exigencia para conceder financiación en un contexto marcado por la inflación y la desaceleración económica. Todo ello reduce el número de potenciales compradores capaces de asumir los precios actuales.

Pese a ello, la mayoría de expertos descarta por ahora un escenario de desplome generalizado de precios. El principal motivo es que España sigue arrastrando un problema estructural de oferta. El Banco de España ha insistido en los últimos meses en que el país construye menos vivienda de la que necesita, especialmente en las grandes áreas urbanas. El Fondo Monetario Internacional (FMI), por su parte, insta a España a liberar suelo y agilizar licencias para frenar el encarecimiento de la vivienda

Ese déficit de viviendas limita las posibilidades de una caída brusca del mercado, aunque sí podría dar paso a una etapa de menor actividad, subidas de precios más moderadas y correcciones puntuales en algunas zonas especialmente tensionadas.

Lo cierto es que la sensación entre los analistas es que el mercado inmobiliario español está entrando en una nueva fase: menos eufórica, más selectiva y con compradores cada vez más condicionados por el precio de la vivienda, las hipotecas y la evolución de la economía.

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