El sector inmobiliario alerta sobre la situación de los alquileres: menos pisos, más de 50 candidatos por vivienda y vencimiento de contratos

El mercado inmobiliario español entra en una fase crítica en 2026, sobre todo en cuestión de alquileres. A la expiración masiva de contratos firmados tras la pandemia se suma un problema de fondo que preocupa al sector: la caída de la oferta disponible y el endurecimiento del acceso a la vivienda, con una competencia creciente entre inquilinos.

Según el último informe de Fotocasa, alrededor del 37% de los contratos de alquiler vigentes finalizarán en los próximos doce meses, lo que abre un escenario de renegociaciones y posibles subidas de precios. Sin embargo, el impacto de este fenómeno no es tanto la sorpresa como su coincidencia con un mercado ya tensionado.

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su portavoz y director de Estudios, Ferran Font, relativiza el carácter inesperado de este proceso. “El fenómeno está descontado por el mercado”, nos cuenta en una conversación con EL PERIÓDICO. En su opinión, estos vencimientos son consecuencia directa del parón durante la pandemia y la posterior reactivación, cuando se concentró la firma de contratos que ahora expiran.

Menos oferta en un mercado tensionado

Más allá del vencimiento de contratos, el sector apunta a un problema estructural: la reducción de la oferta de vivienda en alquiler tradicional. “Se están retirando inmuebles del mercado de alquiler”, advierte Font, que vincula esta tendencia a la inseguridad jurídica y a los cambios regulatorios de los últimos años.

Parte de esas viviendas están migrando hacia modalidades más rentables o con menor intervención normativa, como el alquiler turístico o el de corta duración. Otras salen directamente del mercado para destinarse a la compraventa, en un contexto en el que la demanda de vivienda en propiedad ha repuntado, de la mano del crecimiento de la firma de hipotecas.

El resultado es un desequilibrio cada vez más acusado entre oferta y demanda. Según datos de Idealista, el precio medio del alquiler en España alcanzó en marzo de 2026 los 15 euros por metro cuadrado, reflejo de una presión sostenida al alza.

Más demanda y cambio generacional

A la caída de la oferta se suma un incremento de la demanda con componentes estructurales. Por un lado, los jóvenes cada vez neceitan más ahorros para la compra de vivienda y, por ello, permanecen más tiempo en el mercado del alquiler. Por otro, el crecimiento poblacional –impulsado en gran medida por la inmigración– añade presión en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas.

En este sentido, los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a un aumento sostenido de la población en los últimos años, especialmente en núcleos urbanos, donde se concentra la mayor parte de la demanda de alquiler.

Este contexto ha transformado radicalmente la dinámica del mercado. “Donde antes había tres o cuatro candidatos por vivienda, ahora puede haber incluso 50”, señala Font –de forma estimada, no empírica–. Esta creciente competencia por alquilar piso permite a los propietarios seleccionar perfiles con mayor solvencia económica, lo que eleva las barreras de acceso.

Un mercado más selectivo y excluyente

El endurecimiento de las condiciones no solo se traduce en precios más altos, sino también en una mayor exigencia en los procesos de selección. Los propietarios priorizan la estabilidad laboral, los ingresos elevados y las garantías adicionales, lo que deja fuera a una parte significativa de la demanda.

“Hay personas que directamente están siendo expulsadas del mercado”, advierten los expertos. Entre los colectivos más afectados se encuentran jóvenes, familias con ingresos medios y trabajadores con menor estabilidad laboral, precisamente quienes más dependen del alquiler.

El informe de Fotocasa ya apuntaba a esta tendencia: más de la mitad de los propietarios planea subir precios o endurecer los requisitos para alquilar sus viviendas en los próximos meses.

Sin cambios a corto plazo

El sector coincide en que la situación difícilmente mejorará en el corto plazo. La falta de consenso político en materia de vivienda y la incertidumbre regulatoria siguen pesando sobre las decisiones de los propietarios, lo que limita la recuperación de la oferta.

Difícilmente veremos que a corto plazo esta situación vaya a cambiar porque está muy politizado, porque hay muy poco consenso entre las diferentes formaciones políticas y entre las diferentes administraciones. Con lo cual, digamos que esto es consecuencia, no causa. La evolución de los precios está siendo consecuencia de, especialmente, lo que es el gran desequilibrio que hay entre oferta y demanda, y a corto plazo no parece que la situación vaya a cambiar

Ferran Font

— Portavoz y director de Estudios en en pisos.com

“El mercado está muy politizado y no parece que vayamos hacia un escenario de estabilidad normativa”, señala Font. Sin ese marco de previsibilidad, añade, es complicado que los propietarios vuelvan a apostar de forma decidida por el alquiler tradicional.

En este contexto, el mercado se enfrenta a un doble desafío. Por un lado, absorber el impacto del vencimiento masivo de contratos y, por otro, corregir un desequilibrio estructural que amenaza con cronificarse. Mientras tanto, para miles de inquilinos, encontrar vivienda se ha convertido ya en una carrera cada vez más competitiva.

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