Cristina Ruiz, abogada inmobiliaria, alerta: esta nueva norma ya ha entrado en vigor y complica a los propietarios de viviendas

Los propietarios e inquilinos deben estar atentos a las nuevas medidas publicadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El Gobierno ha aprobado dos cambios legislativos que afectan directamente al mercado del alquiler, reforzando los derechos de los inquilinos y estableciendo nuevas obligaciones para los arrendadores.

El Real Decreto-ley 8/2026, publicado el pasado 21 de marzo, introduce dos medidas de gran impacto tanto para propietarios como para inquilinos: una prórroga extraordinaria obligatoria de los contratos y un nuevo límite del 2% en la subida de los alquileres.

Estas novedades, que ya han entrado en vigor, están generando un debate en el sector inmobiliario. Según advierten los expertos, su aplicación puede cambiar por completo la relación entre arrendadores y arrendatarios en los próximos meses.

Prórroga obligatoria de hasta 2 años: el contrato no termina aunque venza

La primera gran medida afecta directamente a la duración de los contratos. A partir de ahora, los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, incluso cuando el contrato haya llegado a su fin.

Esta extensión no es automática, pero sí tiene carácter obligatorio para el propietario si el inquilino la solicita en tiempo y forma.

Se aplicará a los contratos de vivienda habitual que finalicen su prórroga legal o tácita antes del 31 de diciembre de 2027. Durante este periodo adicional, el contrato se mantiene exactamente en las mismas condiciones, sin posibilidad de renegociar el precio ni modificar cláusulas.

El propietario se puede negar con esta condición

Los propietarios tienen pocas opciones de negarse a esto. Solo podrá rechazar esta prórroga si demuestra que necesita la vivienda para uso propio o para familiares directos. Para ello, deberá cumplir con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y deberá:

• Justificar la necesidad real de la vivienda
• Comunicarlo con antelación suficiente (normalmente 2 meses)
• Destinar el inmueble a residencia habitual

Si no se cumplen estos requisitos, el propietario está obligado a aceptar la extensión del contrato.

Tope del 2% en el alquiler: así afecta a las subidas

La segunda medida introduce un límite claro a la actualización anual del alquiler. Hasta el 31 de diciembre de 2027, las subidas quedan topadas en un máximo del 2%, independientemente de lo que diga el contrato o de la evolución del IPC.

Este punto deja sin efecto, temporalmente, los mecanismos habituales de actualización vinculados a la inflación. La aplicación del límite varía según el tipo de propietario:

• Grandes tenedores: el límite del 2% es obligatorio y no negociable
• Pequeños propietarios: pueden pactar otra subida con el inquilino, pero si no hay acuerdo, se aplica automáticamente el 2%

Esto significa que el 2% actúa como un techo de seguridad para los inquilinos, evitando incrementos más elevados en un contexto de subida de precios.

El IPC y el nuevo índice del INE tendrán mucho que ver

Uno de los cambios más importantes es que, durante la vigencia de esta medida, las referencias habituales para actualizar el alquiler quedan en segundo plano.

Si el IPC o el índice del INE superan el 2%, no se aplican. Solo se tendrán en cuenta si están por debajo de ese porcentaje.

Esto supone una intervención directa en el mercado del alquiler que busca contener el impacto de la inflación. Con estas medidas, el Gobierno quiere proteger a los inquilinos y evitar subidas bruscas o expulsiones del mercado, especialmente en un contexto económico internacional inestable.

Sin embargo, esto puede cambiar, porque como ocurre con todos los reales decretos-ley, la norma ya se está aplicando, aunque deberá ser convalidada en el Congreso en un plazo máximo de 30 días.