Sentencia
El Tribunal Supremo lo deja claro para las comunidades de vecinos: esta es la diferencia entre terraza y cubierta
Los criterios legales claves se definen para diferenciar áreas estructurales esenciales y espacios de disfrute
La justicia da la razón a dos vecinas: llevaban 30 años usando los trasteros comunitarios de forma privada
El Supremo establece que las subvenciones a comunidades de propietarios no pueden afectar al ingreso mínimo vital de los vecinos
Una mujer, en una terraza de un edificio de Barcelona. / Manu Mitru
Por qué confiar en El Periódico El Tribunal Supremo ha tenido que definir los criterios legales que diferencian cubierta y terraza a raíz de un conflicto en una comunidad de vecinos.
Esta aclaración se produce debido a que una comunidad de vecinos solicitó a la propietaria del ático del edificio que desalojara una zona de terraza situada sobre su vivienda. ¿El motivo? Que es un elemento común que no puede utilizar de forma privada.
Terraza o cubierta
La propietaria impugnó el acuerdo, alegando que había utilizado este espacio de forma exclusiva durante décadas, como tendedero individual y, posteriormente, como terraza. Y presentó una acción declarativa sobre el dominio de la superficie concreta (alrededor de 34,5 m2).
El problema central se basa en que, si el espacio es cubierta común, no se puede adquirir por usucapión, es decir, mediante su posesión o uso continuado.
En cambio, si se trata de una terraza usada de forma comunitaria, sí se puede aplicar la prescripción adquisitiva, siempre que se puedan cumplir los requisitos del Código Civil.
Recurso de la comunidad
La comunidad presentó su recurso, que se basa en la idea de que la terraza del edificio es un elemento común, aunque el Tribunal Supremo rechaza esta suposición.
El Supremo, en una sentencia del 17 de noviembre de 2025, ha confirmado la distinción sobre lo que ha generado numerosos conflictos vecinales: la cubierta es un elemento común por naturaleza, y la terraza es un elemento común por destino, es decir, de uso comunitario.
De esta forma, si se tratara de una terraza utilizada para disfrute privado, sí podría ser susceptible de prescripción adquisitiva.
Resolución
El alto Tribunal reprocha a la comunidad la carencia de fundamentos y estrategia probatoria. Los vecinos han sido recriminados porque hacen una petición de principio, refiriéndose a que el argumento que ofrecen de conclusión es el mismo al de la premisa.
En el caso, los argumentos definitivos para su resolución han sido: el acceso, que estaba vinculado a la vivienda de forma privada; y el uso individual durante años con conocimiento vecinal.
La sentencia prueba, por tanto, que la zona funcionaba como terraza y tendedero individual, con uso exclusivo prolongado y signos de apropiación.
Mensaje claro para las comunidades
La resolución deja una advertencia al resto de comunidades de Catalunya basada en que el 'elemento común' no es un argumento válido para resolver un caso del mismo estilo. Es necesario contar con fundamentos que prueben los hechos si el espacio sobre el que se discute es una terraza, es decir común por destino, y existe un historial prolongado del uso privado con apariencia de dominio.
También alerta a los propietarios que la usucapión no se basa en una rutina, sino en hechos concluyentes, continuidad y posesión. La diferencia clave está en si hay tolerancia por parte del resto de vecinos o si se posee como propio.
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