La España 'silenciosa' gana a las capitales: dónde se logra un 7% por alquiler y dónde lo mismo que un Bono del Estado

Las inversiones inmobiliarias están en el centro de la opinión pública y marcan la agenda política de nuestros días. Nunca exentos de polémica, estos movimientos, que de una manera u otra condicionan el acceso a la vivienda en España, son un reclamo para inversores que –motivados por la obtención de beneficios por medio de operaciones rentables– adquieren inmuebles con fines lucrativos.

En un análisis publicado hace escasos días, el portal Idealista recoge algunos de los datos más significativos en cuanto a rentabilidad para el cuarto trimestre de 2025. Si bien la estadística que encabeza el artículo corresponde a la caída de la rentabilidad el año pasado, situándose en un 6,7% bruto al cierre del mismo, un 0,5% menos que el mismo período del 2024, lo cierto es que hay otros aspectos igualmente relevantes sobre los que arroja luz este informe. Porque, sí, el foco mediático y el interés de los grandes inversores recae normalmente en los mercados de Madrid y Barcelona. Sin embargo, otras ciudades no tan masivas (y quizás menos glamourosas) ofrecen retornos significativamente mayores para el pequeño inversor.

Fenómeno de la 'capital invisible'

Si de algo dejan constancia los datos integrados dentro del informe de Idealista es que la rentabilidad y lo mediático no siempre van de la mano. Basta con pararse a analizar los datos en este parámetro de Madrid y Barcelona, con un 4,7% y un 5,6%, respectivamente, para advertir que estas cifras se encuentran muy alejadas de las que lideran el ránking. ¿Y cuáles serían? Por encima de cualquier otra, se encuentra nada más y nada menos que Lleida, cuyo 7,5% de beneficio bruto por alquiler de vivienda la sitúa por encima incluso de otras alternativas de gran atractivo para inversores como Murcia (7,4%), Zamora (7,2%) o Huelva (7%).

Este liderazgo de la 'España silenciosa', que se impone de forma holgada a las grandes capitales a pesar de sus elevados precios de alquiler, se explica por el cálculo de la rentabilidad: dividir el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler solicitado. Así pues, por muy caro que sea el alquiler en las grandes ciudades, la subida desmedida del precio de compra impide compensar la inversión inicial con la misma eficacia que en ciudades con costes de adquisición más asequibles.

¿Quién conforma el 'club del 7%'?

A las localidades mencionadas cabría añadir otras con un 7% de rentabilidad exacta como Ceuta, Jaén y Castellón de la Plana. Este selecto grupo ocupa el extremo contrario de una tabla en la que San Sebastián no solo ocupa la última posición en términos de rentabilidad, sino que su 3,3% iguala al bono del Estado a 10 años.

En otras palabras, la ciudad vasca es la única capital donde –desde un punto de vista financiero y atendiendo a las estadísticas– el propietario asume los riesgos de un alquiler para obtener el mismo beneficio bruto que obtendría si comprase deuda pública. El argumento se refuerza teniendo en cuenta que la compra de bonos no acarrea gastos de mantenimiento, impagos ni costes de gestión, además de ser más líquidos.