Un arquitecto advierte de las estafas más habituales al comprar casa: “Lo veo cada semana”

Si estás a punto de comprar casa, sabes que cualquier paso en falso se paga caro: el INE sitúa la subida interanual del precio de la vivienda en España en el 12,8% en el tercer trimestre de 2025, un contexto que empuja a muchos a decidir con prisas.

Y, precisamente por eso, el propio Consejo General del Notariado aconseja que, antes de firmar nada o entregar dinero, acudas al notario que elijas libremente para resolver dudas.

En una compraventa, además, lo que es un inmueble no depende solo de lo que ves en la visita: también cuenta lo que figura en registros y documentos. El catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, y el Ministerio de Justicia recuerda que la nota simple tiene valor puramente informativo (no equivale a una certificación).

Revisar papeles

Con ese panorama, no es raro que se mezclen emoción y urgencia: quieres decidir bien, pero no quedarte sin oportunidades. Y ahí es donde conviene tener un método, revisar papeles y no asumir que el inmueble que está en el anuncio es tal cual.

A partir de esa presión, el arquitecto Edu Sanz, que asegura haber intermediado en muchas operaciones y haber asesorado a cientos de clientes sostiene que ve repetirse los mismos tropiezos: “Caen en engaños que no pueden calificarse muchas veces de estafa a nivel legal, pero que sin duda les hacen perder tiempo, garantías y en definitiva, dinero.”

En su relato, la escasez de oferta hace que comprar vivienda sea “difícil e incluso angustioso”, y que muchos compradores se olviden de tomar precauciones técnicas, económicas y legales.

Formas de contar los metros

El primer engaño que describe Sanz aparece antes incluso de hablar de reformas: los metros cuadrados. Explica que un piso puede tener varias superficies distintas (catastral, registral, la de escritura y la real), y que en vivienda de segunda mano en España “rara vez” verás que coincidan al milímetro.

Aun así, marca umbrales: diferencias del 5% al 10% pueden entrar dentro de lo normal; si pasan del 10% recomienda sospechar y, si superan el 20%, "te aseguro que hay algo que no te están contando”.

Para no perderte en esa maraña de cifras, el arquitecto detalla las referencias que suelen aparecer (y que conviene distinguir cuando comparas anuncio, papeles y visita):

• Superficie catastral.
• Superficie construida privativa.
• Superficie construida total con zonas comunes.
• Superficie registral (nota simple).
• Superficie en escritura.
• Superficie real (incluida la diferencia entre construida y útil, y el cómputo de terrazas según el caso).

"Siempre es la mayor"

Sobre por qué pueden ser diferentes los números, plantea múltiples escenarios: desde zonas ganadas a elementos comunes (altillos, terrazas cerradas ilegalmente), hasta errores entre Catastro y Registro, muros de carga que restan espacio útil, o metros que en realidad pertenecen a anejos como trastero o garaje. Y deja una advertencia clara sobre el punto de partida: “En los anuncios online siempre se publica la superficie construida con zonas comunes porque, lógicamente, siempre es la mayor.”

El segundo engaño, según explica, se disfraza con una etiqueta muy tentadora: “Para entrar a vivir”. Cuenta que las visitas suelen durar 10 o 15 minutos, que hay demasiadas cosas que mirar y que el agente puede empujarte con la idea de que hay más gente esperando.

En ese contexto, habla del 'homestaying' o 'maquillaje' de la vivienda para que resulte más atractiva, incluso con mobiliario sencillo “incluso de cartón”.

La letra pequeña

Y enumera problemas que, si no te paras, se te pueden escapar: puertas hinchadas que no cierran, instalación eléctrica insuficiente, ventanas antiguas que aíslan poco, humedades tapadas con pintura… además de reformas que parecen pequeñas pero acaban siendo integrales porque hay que cambiar instalaciones, acabados e incluso distribución.

El tercer engaño lo sitúa en el momento más delicado: el contrato de arras “estándar”. Critica que algunas agencias, pese a cobrar “como mínimo un 3-4%” a los compradores, entreguen un documento mínimo y presionen para firmarlo sin cambios.

Y es entonces cuando el comprador se queda petrificado al revisar esos papeles: “Y luego leo el contrato y literalmente es un folio por las dos caras.” A partir de ahí insiste en que la negociación no es solo el precio: también es cuánto entregas, plazos hasta notaría, muebles, suministros, reparto de gastos, cargas, titularidad, cláusulas que te dejen indefenso y, en general, todo lo que puede pasar si la operación se tuerce.