La notaria María Cristina Clemente Buendía repasa los requisitos para comprar una vivienda sin pagar Impuesto de Transmisiones: "En determinadas ventas es posible"

Las operaciones inmobiliarias están muchas veces condicionadas por aquellos gastos asociados a impuestos. En su tentativo por conseguir ahorrarse hasta el último céntimo, y dado que el precio de la vivienda alcanza ya cifras astronómicas, los españoles buscan vías legales para que la ley juegue a su favor. Por supuesto, no es una tarea fácil, ya que con la exención de según qué tributos corren el riesgo de incurrir en delitos castigados con multas e incluso penas mayores.

Los creadores de contenido juegan un papel de divulgación fundamental en este aspecto, dado que permiten al ciudadano de a pie comprender todo este batiburrillo de textos legislativos indescifrables y conocer así cuáles son realmente sus derechos y cómo ejercerlos. En redes sociales pueden encontrarse 'influencers' cualificados de todo tipo, desde economistas hasta abogados, pasando por notarios. María Cristina Clemente Buendía pertenece a este último gremio, y en uno de sus vídeos más recientes enumera los requisitos necesarios para no pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) con la compra de un piso.

¿Qué es el ITP y cuándo debe aplicarse?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, llamado popularmente por su sigla ITP, es un impuesto recogido dentro del Código Civil que grava la transmisión de bienes muebles e inmuebles de segunda mano, y que cobra especial protagonismo en las operaciones de compraventa de vivienda que ya ha pertenecido a otra persona.

Vale la pena señalar que este impuesto se gestiona y regula de forma autonómica, por lo que algunos puntos pueden diferir entre una región y otra. De igual manera, cabe destacar que el ITP no solo interviene en el sector inmobiliario, sino que otros mercados como el automovilístico o la propia Bolsa también toman en consideración este gasto asociado a la hora de comprar y vender coches, acciones o cualquier otro bien entre particulares.

El ITP se puede aplicar a través de una tasa fija o progresiva, que en ambos casos suelen ser superiores a las del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según recogen desde Banco Santander. Es importante tener en cuenta esta última comparativa, pues lo que la notaria Clemente Buendía propone es sustituir un impuesto por el otro.

Requisitos para evitar el ITP

Con tal de renunciar a la exención del IVA y permitir que la operación tribute por este impuesto en lugar que por el ITP, la especialista menciona en su vídeo un total de tres requisitos que deben cumplirse:

Vendedor y comprador pasivos del IVA

"Que ambos, vendedor y comprador, sean sujetos pasivos del IVA y que el comprador intervenga en esa operación como empresario o profesional". Con este primer requisito arranca María Cristina Clemente el listado de condiciones a tener en cuenta si se quiere evitar el pago del ITP. Se trata de una afirmación respaldada por el apartado Dos del Artículo 20 de la Ley del IVA, o LIVA, que establece que la exención de las operaciones relativas a inmuebles puede ser objeto de reununcia por parte del vendedor cuando el comprador actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.

Al tratarse entonces de una entrega de bienes, volvería a estar sujeta al IVA siempre que sea realizada por empresarios o profesionales.

Deducción total o parcial del IVA

"Que el comprador tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado", prosigue la notaria. Este requisito aparece también especificado expresamente dentro del mencionado apartado de la LIVA: "[Cuando, tras la renuncia a la exención del IVA, al adquiriente] se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición".

Renuncia especificada en la escritura

Finalmente, el tercer y último requisito establece, siguiendo lo establecido por la LIVA, que la renuncia del vendedor a la exención del IVA aparezca especificada en la escritura de la compraventa. Si bien no aparece mencionado de forma explícita, este punto se deduce del fragmento que indica que la renuncia debe realizarse "en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente".

De esta manera, en lugar de dejar la operación exenta de IVA (y, por tanto, sujeta al impuesto por Transmisiones Patrimoniales Onerosas o TPO), pasa a estar sujeta a IVA.

Tal como menciona la autora del vídeo, esto tiene tres consecuencias:

1. El vendedor no repercute IVA: con la inversión del sujeto pasivo, el vendedor no incluye IVA en la factura; es el comprador quien debe declararlo.
2. El comprador se autorrepercute y deduce el IVA: el adquirente declara el IVA de la operación y, si tiene derecho, lo deduce en la misma autoliquidación.
3. El comprador debe autoliquidar AJD: el estar la operación sujeta a IVA por renuncia a la exención, no tributa por TPO, pero sí por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que debe autoliquidar el comprador. Si bien es cierto que la suma de IVA (21%) y AJD (0,5%) es muchas veces superior en términos nominales al coste que hubiese supuesto aceptar la exención del IVA y tributar solo por TPO (por lo general, del 6%), muchos empresarios y profesionales prefeiren la primera porque, con la deducción que permite el IVA, el costo fiscal termina siendo inferior o nulo.