Morosidad
¿Tu vecino no paga la cuota de la comunidad? Embargo de bienes, privación de servicios, 'superintereses' y otras medidas que ampara la ley
Según el Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad puede emprender acciones por el impago de gastos comunes
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¿Tu vecino no paga su cuota de la comunidad? Estas medidas están amparadas por la ley / FREEPIK
Por qué confiar en El Periódico La convivencia con otros vecinos supone todo un desafío para las comunidades de propietarios, más cuando es el dinero lo que está en juego. ¿Quién no ha tenido nunca problemas por el impago de gastos comunes? Cuando hablamos de morosidad dentro de las comunidades, hay un artículo recogido dentro de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que no solo sirve de amparo, sino que enumera todas aquellas acciones que pueden emprenderse ante situaciones así.
Se trata del Artículo 21, dentro del cual se establece tanto el marco legal como las herramientas de las que la comunidad de propietarios puede servirse para reclamar de forma eficaz las cuotas impagadas. Este apartado menciona tanto medidas disuasorias internas para reclamar dicha deuda como alternativas que se trasladan a la vía judicial.
¿De qué se encarga la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), publicada el pasado 21 de julio en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece los derechos y obligaciones de los propietarios sobre los elementos privativos y comunes. No solo se encarga, pues, de regular la convivencia y administración entre vecinos, sino que se ocupa de "otros aspectos referentes a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares" (entre los cuales figuraría la cuota de la comunidad).
Cabe recordar que entendemos por propiedad horizontal aquella forma especial de propiedad en que coexisten la propiedad exclusiva sobre bienes privados (apartamentos o locales) con la copropiedad de bienes comunes (terreno, escales, ascensores, etc.).
Mi vecino no paga la cuota de la comunidad: ¿qué puedo hacer (y qué no)?
'Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje'; el título del Artículo 21 no deja lugar a dudas. Dentro del mismo, aparecen un total de seis acciones enumeradas a la hora de reclamar eficazmente la deuda de un vecino en materia de gastos comunes.
El Artículo 21 recoge un total de seis acciones a la hora de reclamar eficazmente la deuda de un vecino en materia de gastos comunes. / FREEPIK
A continuación, se detallan los procedimientos que la comunidad puede llevar a cabo si un propietario no paga su respectiva cuota:
Tal como establece el citado artículo, la Junta de propietarios puede acordar establecer medidas disuasorias temporales contra la morosidad. Estas deben aplicarse durante el tiempo en que el propietario mantenga la deuda y pueden incluir tanto el establecimiento de intereses superiores al interés legal como la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones. En cualquier caso, las acciones no pueden ser abusivas ni desproporcionadas; tampoco pueden afectar la habitabilidad de los inmuebles ni tener –en ningún caso– carácter retroactivo.
Asimismo, la comunidad tiene la potestad de reclamar judicialmente todas las cantidades adeudadas, ya sean correspondientes a gastos ordinarios o extraordinarios. Para ello, el artículo mencionado establece que se utilizará el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de este tipo de propiedad y podrá ser demandado el titular que figure en el registro del inmueble.
Con tal de iniciar un procedimiento por vía judicial, la Ley obliga al cumplimiento de los siguientes requisitos, correspondientes a la documentación que deberá presentar la comunidad junto con la demanda:
- Certificado de acuerdo de liquidación de la deuda: emitido por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad.
- Visto bueno del presidente: solo no será necesario cuando el secretario sea un administrador profesional con cualificación reconocida que no vaya a intervenir en la reclamación judicial.
- Desglose de la deuda: el certificado deberá contar con el importe adeudado y su desglose.
- Notificación previa: documento que acredite que la deuda ha sido notificada al deudor.
- Notificación subsidiaria: siempre que la notificación personal no sea posible, se podrá realizar de forma subsidiaria mediante su colocación en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo mínimo de tres días.
En caso de que el deudor se opusiese a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podría solicitar –sin siquiera tener que prestar caución (garantía)– el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad que se reclama, así como los intereses o las costas (gastos que genere el proceso judicial).
Si a lo largo del proceso se utilizan los servicios de un abogado o procurador, el deudor también deberá participar en la financiación de dichos servicios, incluso si atiende al requerimiento de pago o no comparece ante el tribunal.
De acuerdo con la legislación vigente, la reclamación de los gastos de comunidad, del fondo de reserva o cualquier cuestión relativa a la obligación de contribuir a ellos también puede someterse a mediación-conciliación o arbitraje, evitando así que se resuelva mediante juicio.
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