Balance de un año de zonas tensionadas: la bajada de precios se modera tras el primer impacto

Nueve meses después de que en Catalunya se aplicaran las medidas para contener los precios de los alquileres previstas en la ley estatal de vivienda y se crearan las denominadas zonas tensionadas, las rentas que pagaban los inquilinos habían descendido una media del 3,28%, según los últimos datos disponibles del Institut Català del Sòl (Incasòl) hechos públicos este viernes a fecha de diciembre de 2024. Es un balance modesto, sí, pero suficiente como para que los promotores de la limitación de precios (Gobierno central, Generalitat y ayuntamientos) lo valoren positivamente y destaquen que, al menos, se ha puesto fin a las alzas desbocadas que habían vivido los alquileres los últimos años.

La primera comunidad autónoma que aplicó el controvertido mecanismo de control -el País Vasco lo ha empezado a hacer recientemente, pero solo en una treintena de municipios- hace, sin embargo, un balance del primer año de la medida con más detractores que defensores. Quienes la critican señalan que uno de sus efectos ha sido el descenso en la cifra de contratos formalizados, que bajó un 19,65% en esos primeros nueve meses. O lo que es lo mismo, uno de cada cinco pisos que estaban en alquiler a principios de 2024 habían desaparecido a finales de año.

¿Dónde han ido a parar esos pisos? Muchos de ellos, se han pasado al alquiler de temporada, que durante 2024 crecieron un 44,9% respecto a 2023, lo que se traduce en 4.187 contratos más respecto al año anterior. Este incremento es, según la Generalitat, homogéneo en los distintos ámbitos territoriales y representan en torno al 15% de los nuevos contratos de alquiler que se formalizan en Catalunya. 

Los alquileres bajan un 3,7% en Catalunya desde que se aplica el tope de precios, pese al auge de los contratos de temporada

Los precios de los arrendamientos dejan de subir (e incluso bajan)

"Al principio, el mercado se retrajo ante el temor de que al establecer límites de precios, los propietarios de viviendas perdieran rentabilidad, pero luego, con el tiempo, se ha visto que el hecho de que exista un precio ya fijado, una renta que no es negociable, se ha convertido en una comodidad, también para los arrendadores, a los que ese precio les da una certeza", indica Mercedes Blanco, vocal de la comisión de Vivienda de la Cambra de Comerç de Barcelona y directora de la firma de administración de fincas Vecinos Felices.

Estos son los municipios con precios de alquiler más caros que Barcelona (todos por encima de los 1.100 euros)

"Con los datos disponibles, que no recogen todavía el efecto del año completo, se evidencia que ha habido una contención de precios y, en algunos municipios, incluso una reducción", corrobora, por su parte, el portavoz del Sindicat de Llogateres en Catalunya, Enric Aragonès, que lamenta que el despliegue de la medida no fuera acompañada por "una potente campaña informativa para la ciudadanía y para los propietarios, lo que habría evitado muchos quebraderos de cabeza a todos". Según los datos del Incasòl hasta diciembre pasado, el tope a los alquileres logró en el primer trimestre (de abril a junio) que la bajada de precios fuera del 5,28%. En el siguiente trimestre, el impacto se diluyó y finalmente se produjo, en global, un incremento del 1,99% de media, y en el tercero (de octubre a diciembre) hubo un nuevo repunte del 0,11% respecto al trimestre anterior.

La cifra de contratos de pisos alquilados se reduce

"El gran problema, sobre todo para los pequeños propietarios que son mayoría, es la inseguridad jurídica que ha generado la ley, que los desahucios estén paralizados y que el arrendador se encuentre sin herramientas en caso de inquilinos morosos. Por eso mucha gente ha decidido dejar de alquilar y vender su propiedad", prosigue Blanco. "El problema, pues, no está siendo la limitación de precios, el problema es que el propietario se encuentra en una situación de desamparo jurídico, ahora mismo", agrega la empresaria.

Coincide con ella Ricardo Gulias, fundador y director general de RN Tu Solución Hipotecaria, una compañía con más de 25 años de trayectoria especializada en intermediación financiera. "Hay menos producto de alquiler porque no hay seguridad jurídica y eso ha hecho que los que se estén beneficiando sean los que tienen más dinero, o más avales, porque el número de postores que optan a cada vivienda que sale al mercado es tan alto, que los propietarios siempre eligen al que les da más garantías", afirma Gulias. "Hace apenas una semana, en un municipio como Sant Boi de Llobregat [que tiene casi 84.600 habitantes] había solo dos pisos puestos en alquiler", asegura este experto.

Los inversores buscan ahora locales comerciales y hoteles

Y como "ha habido una clara ralentización de la inversión residencial en los municipios con zonas tensionadas", los grandes propietarios y los fondos que buscan dónde invertir "se han enfocado en otros sectores que ahora mismo dan más rentabilidad, como el de los establecimientos comerciales, el denominado 'retail', y los hoteles, que con el auge turístico que se está viviendo, especialmente en Barcelona, es ahora un negocio muy interesante", señala Carlos Bajo, director general de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet. Además, en el caso de Barcelona, prosigue Bajo, "ha coincidido con la obligación de reservar el 30% de las nuevas viviendas a protección oficial, lo que ha puesto las cosas aún más difíciles a quienes querían invertir en la capital catalana".

Mercado hotelero en ebullición: las buenas perspectivas turísticas disparan las compras de hoteles

Otro sector que cobró un fuerte impulso en 2024 en Barcelona fue el de las oficinas, por las que se han llegado a pagar precios de récord en la ciudad. "Aquí, en las oficinas, hay un nicho que si las administraciones dieran facilidades y se fomentara el cambio de usos, podría ayudar a incrementar el parque residencial, que es muy escaso", sugiere el consultor inmobiliario. La estrategia por la que han optado muchos propietarios, grandes y pequeños, es la de dejar el mercado del alquiler de larga duración para pasarse al de temporada o por habitaciones.

El régimen sancionador apenas ha echado a andar (y aún no hay inspectores)

"Esa es una práctica que constituye un fraude de ley, es decir, los sujetos que se pasan al alquiler de temporada están haciendo un uso fraudulento de la normativa, que, por otra parte, no entra a regular ese aspecto", constata Enric Aragonès, del Sindicat de Llogateres en Catalunya, que lamenta que la ley de vivienda aprobada en 2023 "dejó pasar la oportunidad, a propósito, de regular las viviendas de temporada o compartidas, por habitaciones". Y ahora se han convertido en una rendija por la que escapan pisos que, de haberse puesto coto, podrían seguir en el alquiler convencional o de larga duración. "Pero es que, además -prosigue el portavoz del sindicato-, el régimen o mecanismo sancionador que debía velar contra ello ha tardado en ser aprobado y ahora que ya lo tenemos, falta el sistema de control, es decir, los inspectores que lo hagan cumplir". La ley de vivienda, en su opinión, se ha quedado corta en este ámbito: "es una regulación de mínimos que se ha aplicado de un modo tibio", lamenta.

¿Qué falta por hacer?

"Faltan beneficios fiscales para que los propietarios dejen sus pisos en el mercado de alquiler convencional", defiende Mercedes Blanco. "Y también los precios de referencia no deberían ser fijos, sino que se deberían prever horquillas más flexibles para, por ejemplo, pisos rehabilitados, pisos con determinadas orientaciones, pisos en primera línea de mar o situados en zonas premium", agrega la fundadora de Vecinos Felices, compañía del Grupo Blanco. "El riesgo en estos momentos es que el parque de alquiler envejezca porque los dueños de esos inmuebles dejarán de invertir", concluye.

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