El efecto del tope a los precios del alquiler se diluye seis meses después de su aplicación

Seis meses después de la entrada en vigor de la ley de vivienda, los alquileres descendieron una media del 3,39% en Catalunya, la única comunidad autónoma que de momento aplica el controvertido mecanismo de control de precios previsto en esa norma, según los datos que recoge el Institut Català del Sòl (Incasòl). La medida, pues, ha surtido a priori el efecto que se buscaba, que era contener la subida de precios del alquiler, pero lo cierto es que mientras en el primer trimestre se consiguió que la bajada fuera del 5,28%, en el siguiente -el que va de julio a septiembre de 2024- ese impacto se diluyó y finalmente se produjo, en global, un incremento del 1,99% de media. De hecho, de las cuatro provincias catalanas, la única en la que el saldo del semestre es negativo es la de Barcelona, con un descenso global del 3,21%. En las otras tres demarcaciones, los alquileres subieron en ese periodo: un 1,85% en Tarragona, un 0,79% en Lleida y un 0,77% en Girona.

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La otra cara de la moneda, sobre la que habían advertido también los expertos, es que la cifra de contratos formalizados descendió un 21,46% en el mismo periodo. O lo que es lo mismo, uno de cada cinco pisos que estaban en alquiler a principios de 2024 habían desaparecido tras el verano. Igual que ocurrió con los precios, también el descenso de contratos suscritos fue más acusado en el primer trimestre de aplicación de la ley (-15,04%) que en el siguiente (-7,55%).

Con todo, los datos publicados por el Incasòl a partir de los contratos de arrendamiento que se registran en este organismo van, en opinión de la consellera de Territori i Habitatge, Sílvia Paneque, en la senda deseada, ya que "se ha conseguido que los precios en los denominados municipios tensionados no crezcan al ritmo que lo hacían hasta ahora y que haya poblaciones en las que incluso se han encadenado ya dos trimestres de descensos". Paneque considera, no obstante, que se debería esperar a que la contención de precios cumpla al menos un año de vigencia para extraer conclusiones más firmes, según indicó en una visita a una promoción de viviendas a precio asequible la semana pasada en Sabadell.

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La ciudad vallesana es, precisamente, una de las que sí han logrado el efecto pretendido con el tope del alquiler. Allí, entre marzo y septiembre del año pasado, los arrendamientos se abarataron un 4,17%. También se encuentran en este grupo Badalona (que suma una reducción de precios en seis meses del 0,97%), El Prat de Llobregat (-5,94%), Granollers (-5,72%), Sant Adrià de Besòs (-5,09%) y Santa Coloma de Gramenet (-10,54%), entre otras. De entre los municipios costeros más turísticos, sobresalen los casos de Salou, que ha registrado una reducción de los alquileres del 5,19%, y Lloret de Mar, con una disminución acumulada del 12,33%.

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Con todo, son aún muchas las localidades que, pese a haber sido incluidas en las llamadas áreas tensionadas, todavía no han notado su impronta y los precios han seguido creciendo los dos trimestres, como en Esplugues de Llobregat, que acumula un aumento del 20,32% o Matadepera (con un 12,7%).

La puerta de escape del alquiler de temporada

"El establecimiento de precios máximos puede dar lugar a la retirada de inmuebles de la oferta de viviendas en alquiler, ya que al propietario puede dejar de compensarle la explotación del inmueble con rentabilidades excesivamente bajas", observa Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade. El economista considera, además, que se va a producir una "disminución de la calidad del estoc de viviendas en oferta, ya que previsiblemente, el propietario tendrá más tendencia a retirar del mercado viviendas de calidad, por miedo a su deterioro a cambio de una renta baja".

El experto de Esade avisa, además, de que los topes a los precios del alquiler pueden acabar dando lugar a "una proliferación de un mercado negro en el que el propietario de la vivienda buscará eludir las restricciones legales, a través de acuerdos con el inquilino que le permitan compensar la contención en el importe percibido por la renta del inmueble".

En todo caso, señaló Paneque en su reciente intervención en Sabadell, "todo apunta a que una buena parte de las viviendas que han dejado el mercado del alquiler tradicional o de larga duración han pasado al sistema de alquiler por temporada", argumentó. Para conocer la cifra, dijo la consellera, "habrá que esperar un tiempo, cuando haya datos que permitan asegurar cuáles son los usos que se dan a esas viviendas"

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Paneque espera que el registro único de arrendamientos turísticos, de temporada, de habitaciones o alojamientos de corta duración sea útil para poner blanco sobre negro en esa fuga hacia el alquiler de temporada. Con el registro, que entró en vigor el pasado 2 de enero, se crea también una ventanilla única digital de arrendamientos para la recogida e intercambio de estos datos. La nueva norma no será efectiva, no obstante, hasta el próximo 1 de julio, momento a partir del cual los arrendadores deberán obtener un número de registro para poder ofrecer un alquiler de corta duración en las plataformas digitales.

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