El acceso a la vivienda en España cumple 46 años de una regulación imposible

Tres leyes, la de arrendamientos urbanos, la del suelo y la más reciente, la de 2023, la única específicamente titulada con el nombre de "vivienda", pero cuyo despliegue está ahora mismo en entredicho por las reticencias de la mayoría de las comunidades autónomas, a las que corresponde llevarla a la práctica. Este es el balance de 46 años de legislación española sobre uno de los derechos recogidos por la Constitución de 1978, en su artículo 47, y que durante este periodo de casi medio siglo se ha regulado eminentemente a través de decretos, que han ido cambiando en función del color político del Gobierno del momento. A diferencia de la educación, que acumula ya ocho leyes distintas en el periodo democrático, lo cierto es que el Estado ha intervenido poco en la vivienda. Tal vez porque hasta ahora no se había visto como un problema.

"Casi todas las normativas que se han ido aprobando se han centrado en regular las condiciones de los arrendamientos, revisando las duraciones de los contratos de alquiler y, en la última de ellas, interviniendo en la contención de precios", describe la abogada Cristina Vallejo, especialista en derecho inmobiliario y miembro del Col·legi de l'Advocacia de Barcelona (ICAB). En un mercado "que se está reinventando, sobre todo en los últimos años", señala Vallejo, el sector se encuentra con que las leyes van claramente por detrás de la realidad.

"La única parte que realmente está aplicándose de la ley de vivienda de 2023 es la procesal, pero aun así está siendo complicado", explica la letrada. El punto clave de esta norma, aprobada por el Gobierno de Pedro Sánchez justo antes de que las últimas elecciones autonómicas cambiaran por completo el color de los gobiernos regionales, es la definición de zonas de alquiler tensionado y el consiguiente tope a los precios del alquiler. Pero solo Catalunya lo está aplicando de momento, a la espera de que también lo hagan el País Vasco y Navarra, todavía sin fecha.

Los alquileres se moderan pero sigue faltando inversión pública tras ocho meses de ley vivienda en Catalunya

Antes de la aprobación de la polémica ley actual, la regulación que sin duda más impacto tuvo (y sigue teniendo) fue el conocido como decreto Boyer, de 1985, que introdujo importantes cambios en los arrendamientos urbanos y cuyo objetivo principal era liberalizar el mercado de los alquileres, que en ese momento estaba muy regulado y controlado. "Ese decreto marcó un antes y un después, entre otras cosas porque fue el que acabó con los llamados contratos de renta antigua, de manera que los alquileres que se firmaron posteriormente al día de su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, tienen ya una fecha de vencimiento", detalla Vallejo.

Un país de propietarios de pisos

Para el investigador y codirector del Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), Jaime Palomera, ese fue el origen del problema que ahora asfixia a los inquilinos en España. "Fue una normativa que partía de la premisa de que los alquileres indefinidos habían desincentivado el mercado, porque reducían la oferta, pero lo cierto es que esta siguió cayendo durante las dos décadas siguientes, al mismo ritmo que lo había estado haciendo hasta entonces", indica Palomera.

España necesita un millón y medio de viviendas públicas para equipararse a Europa

Los planes de vivienda que desde 1957 se han venido desplegando en España, asegura el experto, "siempre han potenciado la vivienda de compraventa frente a la del alquiler". "Es justo lo contrario de lo que ocurre en países como Alemania, Dinamarca, Francia o los Países Bajos, donde los contratos de alquiler son indefinidos por defecto y solo pueden rescindirse por una causa justificada, como que el casero o un miembro de su familia necesite mudarse a la vivienda", agrega.

El 65% de los barceloneses que viven de alquiler destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la renta y suministros

Nueve años después del decreto de Miguel Boyer, que fue ministro de Economía con Felipe González, el PP impulsó la reforma de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), que estableció los periodos de cinco años para los contratos, "con la posibilidad de ampliarlos a tres años más", indica Vallejo. Pero todo cambió con el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2007, que hizo que las entidades financieras dejaran de dar créditos hipotecarios con la facilidad con que habían estado concediéndolos hasta ese momento. "Por una parte, la población que hasta entonces se hipotecaba dejó de hacerlo y se pasó al alquiler. Por la otra, los propietarios de pisos excedentarios decidieron ponerlos en arrendamiento porque veían que no los iban a vender", prosigue Palomera.

El alquiler de vivienda se estanca en Barcelona en 1.133 euros al mes pese a la limitación de precios

Baile de regulaciones

Y allí empezó el baile regulatorio. Mientras en 2013, nuevamente el PP apostaba por modificar las condiciones de la LAU y revisar a la baja las duraciones de los contratos de alquiler, dejándolos en tres años más uno prorrogable, en 2019, de nuevo con gobierno del PSOE, estos volvieron a ser de cinco años más tres prorrogables, con la posibilidad de que el primer contrato fuera de siete años si el arrendatario era una figura jurídica.

Barcelona tratará de regular los alquileres de temporada mediante un veto urbanístico

"Estamos en un momento en que la demanda de vivienda en alquiler ha aumentado, como consecuencia de los cambios demográficos y la creciente migración hacia grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la presión sobre el mercado ha elevado los precios. Sin embargo, la oferta no ha crecido al mismo ritmo, afectada por la falta de incentivos fiscales, un marco regulatorio poco favorable y la proliferación del alquiler turístico en ciertas zonas", constata Helena Beunza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), que agrupa a más de 6.000 asociados, de los que el 95% son pequeños tenedores.

¿Y ahora qué?

La aprobación de la primera ley específicamente de vivienda el año pasado no está teniendo el efecto deseado. Ni siquiera sus más firmes defensores, el sector de los inquilinos, acaba de verla con satisfacción. "Es cierto que ha sido la primera ley en décadas que interviene en los precios, pero el problema es que es a veces contradictoria, al distinguir entre pequeños y grandes propietarios, lo que no nos parece que debería ser un criterio", reflexiona Palomera, que lamenta que "si bien fija límites al precio, no prevé ningún régimen sancionador, lo que hace que su eficacia sea cuestionable". "Desde Asval consideramos que el marco normativo actual no ha logrado adaptarse a las necesidades del mercado, y abogamos por un enfoque que promueva la inversión en vivienda en alquiler, tanto pública como privada, para lograr un equilibrio sostenible que responda a las actuales demandas de la sociedad", apostilla, por su parte, Helena Beunza.

Suscríbete para seguir leyendo