Radiografía de los caseros en Catalunya: La Generalitat, el grupo La Caixa y decenas de miles de pequeños propietarios

Un total de 692.285 viviendas en Catalunya, de los casi cuatro millones que forman el parque inmobiliario residencial, están dedicadas al alquiler, según el último dato disponible del Institut Català d'Estadística (Idescat). Y de ellas, en torno a 50.000, un 7,2% del total, tienen como caseros a grandes tenedores privados, propietarios que regentan más de 50 alquileres cada uno. Y algo más de 15.000 están en manos de administraciones públicas. Hay, pues, tantos arrendadores y su perfil es tan variado y diverso que su influencia en las dinámicas del mercado es difícil de acotar. "Eso plantea desafíos a la hora de diseñar políticas de vivienda que puedan equilibrar los intereses de los inquilinos, los propietarios particulares y los grandes tenedores de vivienda", constatan Ignasi Martí, director del Observatori de Vivenda Digna del Institut d'Innovació Social de Esade, y Raluca Budian, investigadora de la misma entidad.

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"La mayoría de los propietarios son individuos o familias que tienen una o dos propiedades, y muchas veces estas han sido adquiridas mediante hipotecas a largo plazo o por herencias", detallan Martí y Budian. En Catalunya, en concreto, las personas físicas representan más del 94% de propietarios de viviendas en alquiler y obtienen unos ingresos medios anuales de unos 12.200 euros por piso arrendado. El pasado octubre, por ejemplo, los inquilinos pagaban una media de 17,8 euros el metro cuadrado, un 2,1% más que el septiembre anterior y un 10,8% más que en el mismo mes de 2023, según datos del portal inmobiliario Idealista.com.

El alquiler como inversión

"Otro grupo notable son los pequeños inversores que poseen diversas propiedades, generalmente compradas como forma de ahorro o inversión a largo plazo. Este grupo suele alquilar sus propiedades para obtener ingresos complementarios, especialmente en zonas de alta demanda", prosiguen los dos investigadores del Observatori de Vivenda Digna de Esade, que precisan, sin embargo, que "en los últimos años, también han crecido los propietarios institucionales, como fondos de inversión, bancos y grandes empresas inmobiliarias, especialmente en ciudades grandes. Estos actores manejan carteras amplias de viviendas, muchas veces destinadas al alquiler".

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En total, en Catalunya hay 321 empresas o fundaciones que son propietarias de más de 50 viviendas alquiladas y que dependen de 286 grandes corporaciones o administraciones públicas, según recogió recientemente la publicación digital Civio. Más de la mitad de ellas son propiedad de una decena de entidades.

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Públicos y privados

La primera es la Generalitat, que gestiona una cartera de más de 10.700 viviendas, a través de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, el Incasòl y el Consorci del Barri de la Mina, un órgano al que también pertenecen la Diputació de Barcelona y los ayuntamientos de Sant Adrià de Besòs y Barcelona. El grupo La Caixa es el segundo casero en Catalunya (el primero de carácter privado), con más de 5.000 viviendas alquiladas a través de seis sociedades. El tercer puesto lo ocupa el Ayuntamiento de Barcelona, con 4.800 viviendas alquiladas, muchas a través del Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació. La lista la completan las inmobiliarias Cevasa, Renta, Núñez i Navarro y el Grupo Sanahuja.

El mapa del alquiler en Catalunya, elaborado a partir de los datos del Idescat, muestra que proporcionalmente la mayor disponibilidad para alquilar se encuentra en el Pirineo de Lleida, con el Vall d'Aran, el Pallars Sobirà y la Cerdanya como las comarcas con menor porcentaje de viviendas en propiedad. En las Terres de l'Ebre, por el contrario, es donde más se impone el régimen de compra, con porcentajes por encima del 74% de propiedad. Evidentemente, en números absolutos, el ámbito territorial donde más pisos en alquiler hay es en Barcelona, con casi 48.000 pisos arrendados.