Los alquileres se moderan pero sigue faltando inversión pública tras ocho meses de ley vivienda en Catalunya

En los 140 municipios catalanes que desde el 16 de marzo figuran en la lista de áreas de alquiler tensionado, los precios de los arrendamientos han caído un 5%, según los datos de que dispone el Incasòl, el organismo en el que se registran todos los nuevos contratos que se firman en Catalunya. El dato es claro y objetivo. Y la fuente, fiable. Pero el mismo dato (y la misma fuente) constatan que en ese mismo periodo el número de nuevos contratos suscritos entre propietarios e inquilinos se redujo en un 17%. Los ocho meses de aplicación de la ley estatal de vivienda arrojan, pues, un balance de claroscuros en Catalunya, la única comunidad autónoma que hasta ahora la ha puesto en práctica. El País Vasco y Navarra han anunciado que la implantarán, pero de momento no lo han hecho aún. La cuestión es, ¿cuánto durará ese primer efecto favorable en los precios? Y, más importante, ¿cómo se puede evitar que los propietarios de viviendas no las retiren del mercado del alquiler, como parece que está ocurriendo?

Los contratos de alquiler en Catalunya caen un 17%, pero los precios bajan un 5% con el tope en zonas tensionadas

La respuesta es casi unánime. Además de poner un tope de precio a los alquileres, hace falta, sí o sí, una importante inyección de dinero en el sector. "Sin un incremento en la oferta de vivienda, el impacto del límite de alquiler podría ser limitado, puesto que el riesgo de reducción de la oferta podría contrarrestar los efectos de contención de precios en el tiempo", observan Ignasi Martí, director del Observatori de Vivenda Digna del Institut d'Innovació Social de la escuela de negocios Esade, y Raluca Budian, investigadora en el mismo organismo.

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"La aplicación de la ley se considera un experimento significativo, aunque con resultados inciertos a largo plazo", prosiguen Martí y Budian, a preguntas de este diario. En todo caso, los primeros datos "son alentadores a corto plazo -añaden los dos expertos-, pero su consolidación dependerá de factores adicionales como la capacidad del mercado para adaptarse a esta regulación y la implementación de medidas complementarias, ya que el riesgo de reducción de la oferta podría contrarrestar los efectos de contención de precios en el tiempo", advierten.

"Si lo que pretende la ley es que los precios bajen, ni lo ha conseguido ni lo conseguirá", vaticina, por su parte, Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) en Catalunya. "Es cierto que de entrada ha habido una bajada, pero como se ha visto ya en otros lugares este es un efecto que no suele tener continuidad", argumenta Vilajoana, que no duda en calificar la normativa estatal como de "desastre".

Incentivos fiscales y de financiación

El presidente de APCE Catalunya coincide en que son necesarias más medidas, "una actuación urgente de las administraciones sobre la oferta, no solo favoreciendo a los demandantes de vivienda". Y eso pasa, en su opinión, por una revisión de la fiscalidad sobre la construcción, "que debería contar con un IVA reducido del 4%, con una mayor agilidad en las tramitaciones administrativas, con planificaciones urbanísticas más flexibles o con modelos de financiación y créditos más blandos que los actuales".

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"La principal carencia de la ley es que no se acompañó de unos presupuestos... Y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sigue teniendo unos recursos muy escasos, claramente insuficientes para acometer las medidas necesarias", constata Jaime Palomera, codirector del Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). Palomera niega, en todo caso, que haya propietarios que para esquivar la contención de precios estén retirando sus pisos del mercado.

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"Los contratos de larga duración, los convencionales, están pasando a contratos de temporada, muchas veces de manera fraudulenta, pero eso ocurre desde hace ya unos años, no ha sido consecuencia del tope en el alquiler", afirma el también portavoz del Sindicat de Llogateres, que, pese a que la considera insuficiente en algunos aspectos, defiende en términos generales la aplicación de la ley estatal.

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"La respuesta directa es que sí, que el hecho de que la regulación de alquileres solo se aplique en Catalunya podría tener algunos efectos adversos para el mercado catalán", aseguran Martí y Budian. "Al establecer límites en Catalunya y no en otras autonomías, podría incentivarse la inversión en otras regiones sin limitaciones y esto puede hacer que algunos propietarios o inversores, se decanten por otras comunidades con condiciones que pueden considerarse menos restrictivas", prosiguen.

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A medio o largo plazo, "esto podría implicar que el mercado de alquiler en Catalunya se viera tensionado por la falta de vivienda disponible, especialmente si los inversores individuales o corporativos prefieren destinar sus propiedades a otros usos o a la venta", concluyen los dos investigadores de Esade, que precisan que "al tratarse de bienes que son fijos, no móviles (no se puede trasladar una vivienda de una comunidad a otra), lo que puede ocurrir es que se decida no invertir o esperar a que cambien el marco regulador". Al reducirse la inversión, que es justamente el efecto contrario al que se está buscando, "la capacidad de renovar el parque de vivienda y mejorar las condiciones de las propiedades también podría verse afectada, con riesgo de una oferta limitada", avisan.

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