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Tribuna de opinión

Susana Sandín: "A la tercera va la vencida, o no. La limitación de rentas de alquiler"

Los problemas de acceso a la vivienda existentes en España, son de carácter estructural y su resolución llevará consigo un dilatado plazo temporal

Susana Sandín: "A la tercera va la vencida, o no. La limitación de rentas de alquiler"
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El pasado 7 de julio, la Ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana manifestaba su convencimiento de que la aprobación de la Ley de Derecho a la Vivienda tendría lugar el próximo septiembre-octubre. Tras los anuncios realizados por el Presidente del Gobierno en el Debate del Estado de la Nación celebrado los días 12 a 14 de julio, los obstáculos que pudieran existir para su aprobación, probablemente se hayan superado.

De lo visto hasta ahora, se ha tratado de una cuestión de tiempo, que no de contenido. Sin embargo, los efectos de este proyecto de Ley se han trasladado al mercado de la vivienda desde que se conoció el Anteproyecto, hace casi dos años. Ha supuesto la retirada de viviendas del mercado en un escenario de fuerte demanda, con la consiguiente subida de precios. Y una de las razones radica en que, en aquel momento, más del 90% de las viviendas en alquiler existentes en España estaba en manos de los particulares. Según algunos estudios, en la actualidad ese porcentaje ha descendido hasta un poco más del 80%.

Antes del Anteproyecto, los grandes fondos se percataron de la alta demanda latente que existiría en España en el mercado del alquiler de vivienda en los próximos años, y de la necesidad de crear un mercado profesionalizado y especializado en su gestión. Y empezaron a invertir en nuestro país, con cifras que han superado los 6.000 millones de euros en poco más de tres años. 

El Tribunal Constitucional, en sus sentencias 37/2022, de 10 de marzo, y 57/2022, de 7 de abril, ha declarado inconstitucional y nula esta limitación que se regulaba en la Ley del Parlamento de Catalunya 11/2020, de 18 de septiembre, por entender que la Generalitat de Catalunya (GENCAT) carece de competencias para ello. 

Frente a la postura del Abogado de la GENCAT, que entendía, al amparo del art.137 del EAC, que se trata de una medida de política pública en materia de vivienda, el TC no la reconoce como tal, y la califica de naturaleza estrictamente civil, en sede de obligaciones y los contratos, por referirse a uno de los elementos esenciales del contrato, cuya competencia exclusiva en materia de regulación civil corresponde al Estado (art. 149.1.8CE).

Ello no valida cualquier regulación estatal en la materia, sino que será la esencial con respeto a la libertad individual, igualdad en todo el territorio, libertad de circulación de personas y bienes, y la unidad de mercado. Es decir, en materia de contratos, la libertad de pactos es la norma básica que rige entre las partes en todo el territorio nacional, como expresión de la libertad individual (art.10CE) y como garantía de la unidad de mercado. 

Y este es el punto en controversia, pendiente de resolver. 

A mi juicio, esta medida no se ajusta a los requisitos vistos. Se instrumenta básicamente a través de una fórmula de referencia para definir como zonas tensionadas aquellas que superen un cierto umbral de precios. De ello resultará una diversidad de unidades geográficas municipales, o incluso de alcance inferior, como barrios o distritos, a criterio de cada Comunidad Autónoma. Todo ello favorece un escenario del alquiler con un mercado regulado por normas distintas, incluso dentro del mismo municipio. Por otro lado, establece una normativa distinta para arrendadores particulares y grandes tenedores en función del territorio donde se halla la vivienda. 

Los arrendadores y arrendatarios se verán limitados en su derecho de elegir cómo y dónde alquilar, vivir y trabajar, lo que generará un desequilibrio en el mercado con consecuencias negativas para la actividad económica más allá de la consistente en el alquiler, si tenemos en cuenta la necesidad de servicios, ocio, transporte, equipamientos, que deben existir alrededor de las zonas residenciales.

Todo ello es contrario al papel del Estado como garante de la unidad de mercado y del orden público económico, por cuanto afecta a una actividad de la economía de todo el territorio, cual es el sector inmobiliario y el alquiler de viviendas. 

Tratándose de una medida de naturaleza civil y que tiene una regulación específica en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ésta debería ser el marco regulatorio en el que incluir tal medida, y evitar así la inseguridad jurídica para arrendadores y arrendatarios, que resultaría de regular dicha limitación a contrario de la libertad de fijación de la renta prevista en el art. 17.1 de la Ley 29/1994. 

Por otra parte, el TC ha admitido la posibilidad de modular ese principio con una finalidad tuitiva de intereses necesitados de especial protección, como los de los arrendatarios ante las graves dificultades de acceso a la vivienda, para adecuar los principios vistos, al derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada del art. 47CE. 

Existen modulaciones de esta naturaleza en la LAU, como la regulación de la actualización de las rentas, la elevación de las mismas por mejoras, y la repercusión de los gastos generales y servicios individuales.

¿Puede considerarse la limitación de rentas una modulación distinta de los ejemplos que acabamos de mencionar? Entendemos que no, y de hecho, así lo reconoce la STC 37/2022.

La limitación de derechos constitucionales debe interpretarse con carácter restrictivo y con todas las garantías legales. En ningún caso, esos derechos deben quedar despojados de protección. Ello determina la necesidad de valorar la existencia de la situación excepcional, y determinar, el alcance de esa excepcionalidad.

Los graves problemas de acceso a la vivienda existentes en España son de carácter estructural y su resolución llevará consigo un dilatado plazo temporal, que algunos calculan en 15-20 años. 

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Se ha comprobado en otros países de nuestro entorno que esta medida no resuelve el problema a largo plazo, pero tampoco a corto plazo, como demuestra el caso de Catalunya, en el que esta medida provocó la reducción de la oferta de alquiler de vivienda, y un alza de los precios, que ha alcanzado el 8% en el primer trimestre de 2022 en ciudades como Barcelona.

La finalidad de la norma, la cual busca facilitar el acceso a la vivienda mediante la limitación de rentas, no se cumple. Mantener su validez en el bien entendido de que podría contribuir a cumplir este objetivo en el futuro a largo plazo, pervertiría el funcionamiento del mercado, condicionaría regulaciones futuras en el sector, y podría extenderse a otros sectores.