Director comercial de Tinsa España

Pedro Soria: "La falta de oferta ante una demanda dinámica ha encarecido la vivienda"

Tinsa es el grupo líder en valoración y asesoramiento inmobiliario tanto en España como en Latinoamérica

Pedro Soria, de Tinsa

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Pedro Soria es desde el 2017 director comercial de Tinsa España, donde lidera el desarrollo de las ventas a particulares y empresas. Soria explica a este medio los retos, la situación y las previsiones del mercado inmobiliario tras los efectos que ha provocado la pandemia de covid-19. 

-¿Cómo define la situación actual del mercado inmobiliario en Barcelona?

-El mercado inmobiliario residencial en general, y Barcelona en particular, vive un importante dinamismo desde el punto de la demanda, con incrementos en el número de transacciones, no solo respecto al año anterior sino al periodo prepandemia. Esta actividad se ha trasladado a los precios. Barcelona, donde el mercado ya estaba bastante tensionado en términos de accesibilidad antes del 2020, afronta en los últimos trimestres crecimientos moderados en los precios, inferiores a la media nacional.

Sin embargo, no podemos perder de vista que la inestabilidad actual derivada del conflicto de Ucrania ha agravado las tensiones inflacionistas de la economía europea y ha intensificado las expectativas de cambios en la política monetaria del BCE, de forma que las entidades financieras han comenzado a incrementar los tipos de interés aplicados en las hipotecas.

A medida que se incrementen los tipos de interés, la demanda de vivienda tenderá a moderarse. Además, al mismo tiempo, un contexto de inflación prolongado en el tiempo terminará erosionando el ahorro acumulado de los hogares, lo que dificultará la accesibilidad a la vivienda.

-¿Cómo afectará la llegada de los fondos europeos Next Generation en la valoración de las viviendas?

-Los fondos Next Generation son una oportunidad única para impulsar la rehabilitación del parque residencial, que es actualmente muy obsoleto, poniendo el foco en la mejora de la eficiencia energética de las viviendas y la reducción de las emisiones. Y no solo eso, ya que también subvencionan las obras de accesibilidad que acompañen a esas mejoras en sostenibilidad. Todo ello va a contribuir al incremento del valor patrimonial de los activos rehabilitados y a la mejora de su liquidez, puesto que aumentará su atractivo comercial en el mercado. 

-¿Han cambiado los criterios en las tasaciones?

-Los criterios de valoración no han cambiado, pero las valoraciones sí que se van adaptando a las variaciones del propio mercado inmobiliario. Tras el período de confinamiento, hay ciertos aspectos que tienen mayor influencia en la determinación del valor de un activo, ya que la demanda los considera por encima de otros. 

Estamos apreciando que la sostenibilidad y eficiencia energética de las viviendas son aspectos que el comprador tiene en cuenta cada vez con mayor importancia, lo que otorga una ventaja competitiva a la obra nueva frente a la usada, siempre y cuando el esfuerzo familiar permita acceder a ese segmento de vivienda, que es más cara. En este sentido, las viviendas rehabilitadas con criterios de mejora energética tendrán un mejor posicionamiento en el mercado de la vivienda usada.    

-¿Se nota un cambio en las preferencias de los compradores?

-Parece que se estabiliza el efecto post-confinamiento que provocó que una parte importante de la demanda optara por compra de viviendas de mayor superficie, con espacios exteriores y ubicaciones más periféricas. No es realmente un cambio de las preferencias, ya que la demanda siempre preferirá una vivienda nueva, por acabados, instalaciones y sostenibilidad, y, además, de mayor superficie. Pero el acceso a este tipo de vivienda depende de las posibilidades de esfuerzo financiero de las familias. 

-El precio de la vivienda no para de subir, sin embargo, las ventas también siguen creciendo ¿A qué cree que se debe este factor?

-La falta de oferta ante una demanda con gran dinamismo ha impulsado el precio de la vivienda, sobre todo en el segmento de obra nueva, ya que la actual actividad de construcción de vivienda de nueva planta no tiene la capacidad para cubrir las necesidades de vivienda en España en general. El problema se agrava en Barcelona, donde además las imposiciones regulatorias alejan a la inversión y el desarrollo de producto en este segmento. Durante el confinamiento se generaron bolsas de ahorro que, en parte, se han destinado a la compra de vivienda. Frente a este incremento de la demanda, el sector no ha respondido con la misma rapidez, lo que ha contribuido al tensionamiento de los precios. Pero hay que tener claro que no estamos ante una burbuja inmobiliaria, sí ante un boom inmobiliario, un momento de ebullición. Ahora mismo el principal problema es, precisamente, la falta de stock y no un exceso de producto. Y la financiación se mantienen contenida tanto en volumen como en condiciones del préstamo y solvencia de los prestatarios.