Susana Sandín: "El mercado inmobiliario necesita menos medidas electoralistas y cortoplacistas"

Susana Sandín es socia fundadora de SANDIN ABOGADOS. Especializada en Derecho Inmobiliario, Sandín tiene una dilatada trayectoria profesional en el sector legal inmobiliario, en el que ha trabajado la mayor parte de su carrera desde dentro de la empresa.

-¿Qué cree que necesita el panorama inmobiliario español para atraer a inversores?

-Las cifras de inversión previstas para el año 2022 superan los 12.000 millones de euros frente a los 11.500 millones que se alcanzó en el 2021. Hablamos de un crecimiento del 32% respecto a la inversión alcanzada en el 2020. Estas previsiones se explican porque el mercado inmobiliario español ofrece muchas oportunidades en todos los sectores: residencial, hostelería, retail, oficinas y logístico.

Además, los precios de los activos inmobiliarios en España son comparativamente más bajos que los de los mercados europeos más maduros. Si bien ello supone unas rentabilidades más bajas que en estos últimos mercados, son más atractivas que las ofrecidas en las inversiones financieras.

Lo que necesita el mercado inmobiliario español para todavía ser más atractivo al inversor es más seguridad jurídica, y menos injerencia de los poderes públicos con medidas electoralistas y cortoplacistas que ahuyentan a los inversores.

-¿Cuál diría que es el mayor obstáculo con el que se encuentran a día de hoy las promotoras?

El mayor obstáculo para las promotoras es la dilación de los procedimientos de obtención de licencias y de desarrollo urbanístico. Los primeros se pueden dilatar hasta 24 meses, más que la duración de la obra propiamente dicha que, apenas supera el año como media. Este plazo puede alargarse hasta 10-12 años en el caso de desarrollo urbanístico, siendo este hecho una de las causas principales de la falta de suelo en el mercado.

-¿Qué medidas cree que se deberían adoptar para remediar la falta de suelo?

Es necesario poner en el mercado el suelo en manos de las administraciones públicas, incluyendo en este proceso el cambio de clasificación en aquellos casos donde sea adecuado y necesario. No tiene sentido que los Ayuntamientos dispongan de suelo destinado a equipamiento en municipios donde existe una alta demanda de vivienda asequible, por ejemplo. La liberalización de mayores cantidades de suelo público ayudaría a paliar el problema de acceso a la vivienda asequible. Las fórmulas pueden ser distintas: concesiones, derechos de superficie, venta, colaboración público-privada. 

-¿Cómo cree que afectará la subida de tipos de interés al sector inmobiliario?

Desde luego tendrá un impacto en el sector porque venimos de un período de más de 10 años con bajos tipos de interés, e intereses negativos. Si bien será ligero, ya que se prevén subidas leves del 2%-3%.

Esto supondrá una ligera contracción en los precios para compensar el incremento de las cuotas de las hipotecas, que ayudaría a estabilizar los fuertes incrementos de los precios de la vivienda que, según datos del INE, ha sido del 8,5% interanual en el primer trimestre del 2022. 

-¿Cómo puede afectar la nueva ley de vivienda al sector?

Disponer de una ley de este tipo es un objetivo loable. Se trata de un derecho constitucional y de un bien de primera necesidad. Incluso, podríamos defender su oportunidad debido a que existe un problema real y perentorio de desequilibrio y de acceso a la vivienda que se sufre en las principales ciudades españolas, especialmente por los jóvenes y por las familias vulnerables.Sin embargo, los problemas que esta ley pretende mitigar mediante incentivos y castigos fiscales, la limitación de precios y la ampliación de oferta de vivienda pública, no se han demostrado eficaces en los países donde se han implementado y requerirían importantes ajustes, además de cierta homogeneidad en todo el territorio. 

Ya hemos comprobado la ineficacia de algunas de las medidas que recoge la Ley que ya han sido reguladas e implementadas en algunas comunidades autónomas y municipios, y que no han alcanzado el objetivo perseguido, antes al contrario han provocado la retirada de vivienda del mercado y el aumento de los precios. Así Barcelona es la ciudad con la renta/m2 más alta de todo el territorio, con un incremento del 8,2% al cierre de 2021 respecto 2020. 

-¿Cómo cree que pueden ayudar los fondos europeos al sector inmobiliario?

Los fondos Next Generation EU para este sector alcanzarán los 140.000 millones de euros, de los cuales, el 50% son transferencias no reembolsables, y el resto, serán préstamos y créditos. A día de hoy, España se encuentra ocho veces por detrás de los países de su entorno en materia de rehabilitación. Así, El Gobierno español apuesta por una renovación energética en profundidad y por la rehabilitación. Si en el 2019 se rehabilitaron algo más de 31.100 hogares (un 10% más que en 2018), el objetivo del Mitma es multiplicar esta actividad por 10 de aquí al 2030, llegando a las 300.000 viviendas al año. Esto implica un ritmo medio de 71.000 viviendas al año.

España se encuentra ahora ante una oportunidad histórica para rehabilitar un parque de viviendas que está obsoleto, con una antigüedad media de 40 años.